國家在3月啟動的房地產調控新政確已見效，以上海為代表的沿海房價自8月份以來全線下降，跌幅連續兩個月居全國之首。尤其進入9月這一每年最旺的銷售月份裡，上海的樓市在3個星期內下跌17%，上海的很多新盤開始降價銷售。而北京樓市卻依舊處於觀望狀態，臨近年關，房價漲跌逼近臨界點的氣氛越來越濃烈——

　　上海房價進入下跌通道

　　上海樓市成交量急劇縮水是今年夏天開始的，當時開發商死橕著高房價，隨後幾個月市場在濃郁的觀望氣氛中僵持了一段後，由於房子大量積壓，8月份後，開發商們終於支橕不下去了，開始大幅度降價。

　　記者獲知，光9月份前三周，上海房價下跌幅度就高達17%，第四周商品房成交均價環比再次下跌3.73%，正是降價纔促成了成交量的穩步上昇，降價風迅速吹遍了上海及長三角地區。

　　開發商和購房人之間的博弈將是一場持久戰。在興業證券的房地產行業分析師任壯看來，上海房價剛進入下跌通道，下跌周期不會在短時間內結束。有20多年內地與香港房地產銷售經驗的鄧智仁說，『上海房價下跌幅度不到位，繼續下跌10%的可能性很高。』

　　北京開發商捂住新盤觀望

　　2005年北京計劃供應土地6500公頃，其中新增經濟適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。加上2004後『8·31』提前釋放的1290公頃土地，北京的土地供應非常充足。但這些土地並沒有變成上市交易的樓盤。

　　據鏈家市場部介紹，北京去年『8·31』過關的項目達288個，折合房屋面積超過8000萬平方米。但截至9月底，商品房竣工面積1786.3萬平方米，批准預售的期房2153.6萬平方米。業內人士分析，剩餘的4000多萬平方米未建房屋面積，除因資金不足而開發緩慢的地塊之外，有相當部分已開發的樓盤，被捂在開發商手中『待價而沽』。

　　房展會少見城區主力新盤

　　在日前結束的『第19屆北京個人購房房地產展示交易會』上，樓盤『新面孔』倒是不少，但大多是順義、通州、甚至河北等地的『邊緣房』，老百姓預期中的市區『主力盤』基本上沒有露面。

　　和全國許多大城市一樣，去年『8·31』之後，北京樓市也蓄積了一大批尚未開發的房地產建設用地。但去年底至今年初狂飆突進的房價，使許多被市場利好衝昏頭腦的開發商『捂盤』、『惜售』。接著在隨後到來的房地產新政策的影響下，這些樓盤又難以出手。因此，業界一致認定，這些被囤積起來的樓盤，將會在『金九銀十』集中上市，屆時北京樓市將出現『新盤洪峰』。

　　但人們低估了北京開發商的『蓄洪能力』。網上的數據顯示，9月份北京共有56個項目開盤上市，但全新項目只有17個，只有預計的一半多點兒，且大多數位於偏遠的郊區。記者在第19屆北京個人購房房地產展示交易會上了解到，參展項目中郊區房佔到了一半左右，百姓翹首企盼的『主力新盤』很少露面。

　　北京樓價接近漲跌臨界線

　　中央七部門聯手打出房地產市場『組合拳』後，北京期房價格於8月份首次出現下降，環比降幅為3.4%。雖然是小幅下降，但仍讓消費者增添了幾分期待。可9月，這個價格又環比上昇了78元／平方米，漲幅達到1.1%。

　　鏈家市場部總監金育松說，這種小降小昇帶有一定的『迷惑性』。北京8月份期房價格下降的因素：一是城區高價『主力房』沒上市，大量成交的郊區低價房拉動了期房價格下降；二是抬昇房價上昇的新盤上市減少，而成交的多是低價的後期尾盤房。業內人士認為，隨著『主力房』的逐漸上市，北京樓價將平穩上昇。而北京市的統計表明，今年1月至9月，商品住宅期房價格為每平方米6758元，同比上漲了1177元，漲幅為21.1%。

　　雖然部分業內人士認為北京房價下跌的可能性很小，但也有不少人堅持認為沿海樓市下跌之風會波及到北京。有20多年內地與香港房地產銷售經驗的鄧智仁認為，接下來幾個月將是各地樓市淡季，下跌趨勢何時出現拐點，還要看明年3、4月份京滬兩地的樓市表現。

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　　支持樓價要降的四大原因

　　第一，鄧智仁說，其實，與上海開發商相比，北京開發商的借貸率更高，資金壓力更大。專家們認為，現在上海、北京樓市都還沒有回暖的跡象，開發商資金鏈都繃得很緊，銀行年末又要紛紛催開發商還款，這正是讓房價加速下跌的重要因素。社科院房地產金融專家尹中立說，當市場都喊有問題的時候，銀行會收緊口袋，放貸時更加小心謹慎，這肯定要影響到北京樓市。

　　第二，從今年11月到明年3月份之前都是樓市的淡季，開發商面臨的資金壓力和銷售壓力將會越來越大。此前，記者采訪的大部分專家都認為，北京樓市年內仍然走不出觀望期。開發商多挨一天就多一天的成本，只能用讓利來換取購房人觀望的時間籌碼，如果開發商不願意做出讓步就要付出代價。

　　第三，這股房價下跌之風對買賣雙方心理預期的影響，遠比實際供需還要重要。這意味著，很多買房者預期，北京房價一定會跌從而持幣不購。

　　第四，『各城市樓市的景氣狀況會有聯動效應。當上海樓市房價走下坡路線後，會通過萬科之類的全國開發商傳導到其他地區。因為一旦在上海的銷售蕭條，開發商會通過促進在其他地區的銷售來實現資金的回籠。』業興證券的房地產行業分析師任壯說。

　　支持樓價將漲的四大原因

　　第一，北京樓市的『底子』較為堅實。據統計，近幾年北京市的平均房價走勢相對平穩，增幅從未進入全國前10名，也沒有超過10%的漲幅。這使得北京房價在面對七部門『組合拳』時，依然能保持平穩運行。

　　第二，投機性購房比例不高。北京市建委有關負責人認為，除了自住房之外，北京的投資性購房以長期出租為主，不像長三角地區是以短期內快速炒作為主，因此新政策的影響會較小。

　　第三，土地尤其是城區土地的稀缺性日益明顯。雖然北京的土地供應充足，不會出現土地緊張局面。但開發商認為，真正能供應給房地產開發的地塊並不多。部分地塊因拆遷困難，而無法轉化成市場的有效供應。

　　第四，『北京不是北京人的北京』，這也是北京房價難以下降的重要原因。有專家認為，北京有數以萬計的『北漂』一族；有全國最大的公務員群體；有規模最為龐大的涉外機構；有數量最多的外省市駐京辦事機構；有全國人數最多的白領階層；有全國規模最大的科教隊伍，還有數量最多的文化藝術機構和從業人員。這些人員的存在，使北京商品房的『硬缺口』進一步擴大。