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公示成本印證房地產暴利,開發商抵制購房者稱『沒用』
今年3月,福州物價部門在全國首先提出測算商品房社會平均成本,並將測算結果公之於眾。 8月,南京市相關部門隨之推出了向社會公布房屋開發成本的措施,浙江省物價部門則表示也將從11月1日開始公布當地房價成本。
購房作為時下國內百姓置業生活的首要大事,公布其產品開發成本顯然是行業透明化的重要標志。然而,開發企業的反對態度和業內專家的『不便評價』,似乎隱約透露出了這一舉措的市場收效可能難以令人滿意。
開發商如此遏制投資不如改行倒車
成本清單使開發企業的利潤率被強掀蓋頭,似乎很是大快人心。但開發企業卻表示,對於房地產行業過多地乾預企業運營,是局部競爭不公平的表現,同時也將嚴重破壞投資環境,對社會整體經濟發展會產生負面影響。
『市場定價是商業運營的重要規律之一。汽車、服裝、食品等各行各業都是如此,隨行就市,房地產也同樣要遵循這個規律。況且各家企業在生產開發過程中的成本不可能完全一樣。如果單單要公布房地產開發的成本清單,自然會破壞經營環境,那麼今後還有誰會在這個行業投資?』萬通集團主席馮侖甚至直白地表示,『在如此遏制投資的環境下進行開發,還不如改行去倒賣汽車。』
業內專家公示成本准確性有待商榷
對於目前幾個城市公布的房地產開發成本清單,業內專家認為,由於房地產開發過程中的非固定支出項目和隱性支出項目佔有一定比例,因此有關部門公布的成本清單不一定完全准確,但可以作為項目成本下限或接近成本的參考數值來指導市場與消費。
中國注冊造價工程師牛新文表示,政府測算並公布的房屋開發成本確實具有相當重要的指導意義,但它並不等於項目開發的絕對成本。因為房地產開發過程中會產生很多隱性成本,並且各公司對於實際地價、管理成本、建安成本等各項預算比例也不盡相同,測算過程中也不太可能完全了解這些支出項目的所有具體數值。眼下當地開發企業的緘默態度則讓公示成本與實際成本間的差異更加難以辨別。也就是說,公布的成本清單與實際開發成本相比可能會偏低,而兩者間如果產生的差異過大則反而有可能會誤導消費者,因此開發成本是否透明化還應當先給市場一定的適應階段。
購房者了解成本不等於房價能降
政府公布房屋開發成本的本意是希望能讓購房者享受更透明的消費環境,同時也給過熱的地產市場滅滅火。但很多受訪購房者的態度卻似乎對此並不樂觀。
南京的陳先生表示,即使政府公布了地產項目的開發成本,但開發企業不肯降低房價,那麼到頭來還是沒有任何意義。如果物價部門能夠在公布成本的同時,向消費者明確合理的利潤率,或者規定相應合理的利潤上限,那麼對於購房者纔會產生實際的幫助作用。
上海的裘先生認為,一些城市的政府利用抬高土地價格來增加政府收益其實也是造成房價居高不下的原因之一,開發商借助土地政策改革的時機獲取高利潤其實也是商人逐利的本能表現。因此,政府有計劃有步驟地解決不同消費層次人群的購房需求纔是真正有效的措施。
-事件房地產開發成本示眾
自3月份開始,福州市物價局就開始進行全國首例商品房社會平均成本的測算工作。其測算工作是分地段、分等級進行的,對包括土地取得費用、建設成本以及附屬公共配套設施費等成本進行細化測算,最終得出普通商品房開發建設的平均成本。福州市物價部門有關人士表示,這些數據可以體現出房價是由哪些成本構成的,分別在其中佔多少比重,而且將之與樓盤的最終成交價格相對照,還可看出房地產開發商是否存在暴利等。
8月,江蘇省物價局有關人士表示,其正積極核對相關數據,並將選擇合適的時機向社會公布南京市重點地段地塊商品房價格成本,並將會同有關部門對涉嫌哄抬樓價、實行價格聯盟的開發商進行查處。
從11月1日起,浙江省將開始對省、市、縣三級國土部門政務信息是否公開進行統一檢查。主要檢查內容包括:土地利用計劃、建設用地審批、征用土地方案公告、征地補償安置方案、土地出讓方案、土地招拍掛信息公告,市區國有土地使用權租賃、轉讓、抵押等是否公開。其中開發商樓盤的土地價格,其房價的成本清單則將作為一項政務信息新內容,屆時向社會公開。
接二連三的『房地產開發成本清單示眾』事件,讓地產行業開始彌漫著一股緊張的氣息。政府的信息公開政策關系到開發企業的切身利益,而購房者關心的核心則是自己到底能不能在這場『探底』博弈中取得真正的實惠。
-爭議利潤率到底有多少
公示成本與銷售價格之間的懸殊將行業的利潤爭議再次昇級。
四川開發商透露:『房地產商公開的利潤一般是8%-15%,實際上真正的利潤都在25%以上。』這一內幕曾引起一片嘩然。而福州市測算並公布的房地產開發平均利潤率卻達到了50%左右,最低的約為20%,最高的竟超過90%!如此驚人的利潤率使『房地產暴利說』再次沸騰。
政府方面則認為,政府公布商品房的社會平均成本,有利於改變供需雙方的信息不對稱,增加購房者與開發商在博弈中的話語權,對商品房暴利進行抵制。(安元)
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