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『沒有25%的利潤,開發商難以再生存』、『驚爆房地產業內幕:一些地產商利潤率達300%』、『業內人士聲稱:開發商資本回報率高達700%』、『兩天催生一個億萬富翁,房地產暴利成聚寶盆』……,房價的居高不下,使得媒體上有關房地產業高額利潤的報道一個比一個誇張。那麼,房地產的利潤到底有多少?目前的房價到底高不高?
正常的房價等於一定的成本加上合理的利潤。因此衡量房價是否正常、房地產利潤是否合理的關鍵,是房地產開發建設的成本。日前,福州市物價局在全國率先完成了商品房社會平均成本的測算工作。這項工作從今年3月開始,分地段、分等級地進行,通過對商品房的土地取得費用、建築安裝成本及附屬公共配套設施費、公共基礎設施費等成本進行細化測算,最終得出普通商品房開發建設的平均成本。初步結果顯示,土地取得費即地價佔福州市商品房社會平均成本的三成多。
政府有關部門直接介入,亮出房地產開發建設的成本,無疑為衡量房價與利潤的合理與否提供了一把科學、直觀、權威、有效的標尺,也增加了房地產市場的透明度。這樣做,一來可以讓政府有的放矢地進行宏觀調控。通過將不同地段、等級的房地產開發的平均成本,與相應的樓盤銷售價格進行對照,可以很快推算出開發商的利潤空間、房價的高低。有利於政府有針對性地對房地產市場進行及時、有效地調控,引導房價合理形成、引導房地產市場健康發展;二來可以讓老百姓明明白白地購房。作為消費者,老百姓有權知道自己所消費商品的相關信息。中國人向來重視安居樂業,尤其是對於一些普通消費者來說,一套住房往往就是他們一輩子的奮斗所得,買房時可謂慎之又慎,他們更需要知道自己所買住房是否當其值。同時,也可以讓一些持幣觀望者打消顧慮、理性購房,促進房市的平穩運行。
以獲取利益最大化為目的的開發商,自然不會主動公布自己的開發成本。房地產成本的測算工作,無疑應是作為公共事務服務者的政府的分內職責。值得深思的是,社會呼喚公布房地產開發成本、增加房地產市場透明度的聲音早已有之,但為什麼至今只有福州先行一步?除了客觀原因,不能不和一些地方政府的失職有關。一些地方為擴大稅收來源、增加財政收入、美化城市形象,而把房地產業當作支柱產業,把開發商奉為座上賓,大肆向開發商低價轉讓土地、盲目擴大房地產投資規模,甚至縱容房價虛高。其實,更主要的原因,還是一些地方政府在對市場行為進行調控時,缺乏細致的調查、科學的論證和嚴密的監控。
抑制房價,首先必須科學地測算房價的構成,這樣纔能找准市場的病源,對癥下藥。
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