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為了規避房地產業發展放緩以及房屋價格下跌可能帶來的金融風險,現在各大銀行的信貸門檻愈發『高不可攀』,如何有效地拓寬融資渠道已經成為業內外普遍關注的問題。
銀行:高築融資門檻
今年3月,工行、農行、中行、建行及交通、光大等六大銀行公布了《2005年銀行產業投向政策和信貸服務信息》,六家銀行產業投向重點和范圍主要指向能源、電信、石油石化、航空等具有資源型、壟斷性特點的行業。據了解,除了建行四川省分行外,其他五大銀行均將房地產行業排除在2005年產業投向重點范圍之外。六家商業銀行的一致態度表明,房地產業在資金面上將面臨來自銀行的更為嚴格的控制與審核。
某股份制銀行信用管理部處長姜明在接受中國經濟時報記者采訪時認為,宏觀調控下房價的波動對銀行有較大的影響,如果房價跌幅較大,可能會導致銀行不良資產的增長。因此,目前銀行對於房地產信貸特別是開發貸款這部分業務比較謹慎,控制得比較嚴格。不過,嚴格控制並不表示對所有房地產企業『一刀切』地采取緊縮政策,畢竟房地產信貸資產質量較好。
他表示,銀行對於房地產信貸采取的是有保有壓的政策,緊縮主要針對的是中小開發企業或資質不良的開發企業,對於實力雄厚、信用記錄良好的優質開發企業各銀行都樂意發展信貸業務,甚至各行之間還存在競爭。此外,對於國家重點調控的高端住宅項目,該股份制銀行已經基本不對其開放信貸業務。
據了解,和開發貸款相比,銀行對於個人按揭貸款的控制一直相對寬松,但目前也卡得越來越嚴。不少開發企業反映,由於審核工作的強化,銀行的放款速度明顯放慢,原來一個星期就可以發放的貸款,現在往往延長到十幾天。由於房地產項目投入大、投入周期長,要求資金供給的持續性、穩定性。銀行延期放款,影響了資金的周轉和工程的開發進度,增加了資金的使用成本。
對此,某國有銀行信貸部人士對記者表示,多項宏觀調控政策可會導致一些開發企業出現資金鏈斷裂,為了避免來自開發企業的壞賬,必須加強前期的審查工作,防患於未然。為了防范少數開發商和詐騙團伙利用假按揭套取銀行資金,各個銀行建立了自己的個人征信系統。
據了解,該系統全面記錄居民信用狀況,包括水電費、煤氣費、電話費的交納以及信用卡、貸款的還貸情況都會有詳盡的記錄。姜明表示,目前各個銀行的個人征信系統正在進行全國聯網、對接。
信托:高風險追逐高回報
相關統計顯示,房地產信托在我國出現不過兩三年的時間,發展速度卻驚人,截至2004年6月底,全國房地產信托募集資金已高達150億元。近日,銀行信貸門檻的提高更讓房地產信托受到熱烈追捧。
今年4月,聯華國際信托投資公司繼3月推出『聯信·寶利』中國優質房地產投資信托計劃後,又宣布推出『聯信·寶利』2號優先受益權產品,發行總額度預計為8000萬元,其中面向社會公開發售的優先受益權產品佔80%;5月,中國對外經濟貿易信托投資有限公司發行中遠地產的凱晨廣場集合資金信托計劃,發行總額達到6億元;6月,中誠信托推出了『北京道樂蒙恩商務街貸款項目集合資金信托計劃』,該計劃原定發行期為12天,結果僅4天預約總金額就已接近1.5億元,遠超過5000萬元的發行規模;近日,金地集團對外宣稱已計劃通過發行房地產信托產品,融資2億元人民幣。
中國人民大學房地產信托與基金研究所特約研究員孟輝認為,信托公司作為金融機構,擁有便捷的融資和投資渠道,資金信托計劃是其融資的重要手段,而股權投資、貸款、租賃等多種投資方式的運用是其區別於其它金融機構的獨特優勢。根據不同項目的特點,設計不同的資金信托產品,可以化解政策變化給各方帶來的困境。
一位業內人士指出,在目前中央與各地政府不斷加大力度調控房地產業的背景下,監管部門對房地產信托計劃的審核更加小心,信托公司在項目選擇上也格外謹慎,開發商通過信托融資的難度很大。而且,隨著風險的加大,信托公司要求的投資回報率也水漲船高。
據了解,信托產品一年期預期收益率一般最低的為4%,最高為4.6%,而平均收益率則為4.2%;但房地產信托計劃目前的預期收益率明顯要高於平均水平,預期收益均在6%以上,普遍高於銀行儲蓄利率與同期國債收益。因此,信托成本高昂讓一些開發企業望而卻步。
除此之外,房地產信托資金從使用來看更多地體現為『過橋貸款』的性質,償還的周期較短,通常為1年,增加了開發企業資金使用的成本。
基金:政策缺位,難解近懮
據了解,囿於有關產業基金法律法規的缺位,內地還沒有嚴格意義的地產基金,短期內不會對房地產開發企業起到資金支持作用。不過,隨著海外資本在內地房地產業中的比重大幅上昇,房地產投資基金逐漸浮出水面。
今年年初,北京國際信托投資公司推出的國內首只房地產基金赴新加坡上市;美林集團、摩根士丹利等著名國際投資機構大手筆投資中國房地產市場等均表明,房地產基金已經蓄勢待發。4月,香港證監會發表關於房地產投資信托基金(REITs)海外投資《應用指引》草擬本諮詢文件,建議允許香港房地產投資信托基金投資包括內地在內的全球各地物業,對內地監管部門早日出臺產業基金法更具積極的促進作用。
一位專家認為,房地產基金將成為未來地產融資趨勢,除了能夠拓寬房地產行業的融資渠道,有利於分散房地產市場的金融風險,對整個房地產開發、經營模式都將產生重要影響。不過,也有開發商指出,使用海外基金的成本更加高昂,海外基金風險借款的拆解利率通常在15%左右,如果資金數目較大,利率會更高,因此開發企業也應該多加衡量自己的成本與收益。
至於近年來許多房地產企業津津樂道的上市融資,孟輝認為,上市對企業的資格審核非常嚴格,對企業業績、淨資產等方面的要求非常高,大多數中小開發商根本不具備上市的條件,因此是不現實的。
中國社科院公布的《2005房地產藍皮書》預測?2005年將是房地產業融資模式發生重大變化的一年?多元化融資將成為今後房地產業融資的重要趨勢;中國房地產TOP10研究組公布的《2005中國房地產百強企業研究報告》也認為?房地產資金來源將發生重大變化?呈現多樣化的趨勢?未來直接投融資將成為主流。
一位業內人士認為,多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產業的必然選擇,但如何降低融資成本,哪種融資工具的使用成本最低廉,是房地產企業考慮最多的問題。
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融資渠道多元化,就是融資渠道很難了!!!