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編者按:在金融市場中,融資,遠不止表面意思上的『聚集資金』那般單純,它更是一種資源配置的過程,而有效的融資渠道,無疑是房地產商在當前銀根緊縮的情況下最關心的事。2005年將成為房地產商融資模式實現創新的開局之年。
目前,除銀行貸款外,還有信托、基金等多種渠道供選擇。而究竟選擇哪種融資方式,從來就沒有標准答案和絕對的優劣之分,關鍵是當下的房地產商適合哪種融資方式及其規則。
今年4月份,央行提高了存款准備金率0.5個百分點。僅一周後,國務院下發通知,將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。這是繼以降低銀行信貸風險為初衷的『121號文件』和《商業銀行房地產貸款風險管理指引》出臺以來,國家對房地產行業進行宏觀調控的又一記『重拳』。
統計顯示,房地產作為資金密集型產業,70%以上的資金來自銀行貸款。如今,常規的銀行融資渠道門檻驟然提高,使得高度依賴銀行貸款的房地產開發商資金普遍吃緊。面對『銀根』緊縮,如何有效地拓寬融資渠道已經成為業內外普遍關注的問題。
融資瓶頸從何而來
沒有資金就沒有房地產。銀行貸款仍是房地產融資的重要渠道,而銀行放貸的謹慎態度,在一定程度上造成了房地產融資的瓶頸
一個不爭的事實:沒有資金就沒有房地產。投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量資金。因此,房地產開發企業最關心的問題便是融資。通常情況下,開發商無法在項目開發初期便在合理范圍內取得銀行的貸款承諾,為一年一次的籌款行為頗費周折;與此同時,銀行對貸款的控管措施也難以到位,對銷售回款的控制僅限於紙上規章。
由於近年來投資過熱,開發商因銀行籌款比例過高,自酬資金到位情況較差,房地產行業被列入信貸高風險行業。銀行在貸款期限、貸款額度、擔保方式等方面的規定限制繁多,在一定程度上造成了房地產融資的瓶頸,同時也阻礙了銀行放貸業務的開拓。
一位不願意透露姓名的房地產開發商告訴記者,眼下銀行的房地產信貸總量正在減少,並且銀行的評定標准也越來越嚴格。為了防范風險,銀行越來越注重房地產企業的穩健發展,即使是知名企業,倘若開發項目過多、涉及的行業過雜,也不易獲得銀行貸款。
銀行貸款,仍是房地產融資的重要渠道。這種謹慎的態度,引發了人們對資金短缺的擔懮。
中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜在接受記者采訪時表示,房地產開發商到底短缺多少資金,現在還是個未知數。據悉,從『121號文件』至今年央行再次提高准備金率,房地產投資規模一直沒有下降,從投資增速數據看,整個房地產市場並沒有出現銀行收緊信貸後資金短缺的現象。她認為,銀行緊縮對房地產開發商來說,影響肯定是有的,但並沒有業內所說的那麼大。開發商除了外源融資,還可依靠內源融資。銀行提高存款比例後,對開發商內源融資能力的要求更高,這有利於中國房地產行業的發展。
此外,汪利娜還表示,目前各商業銀行的貸款增幅雖然有所下降,但絕對額仍是增長的。好的房地產項目馬上就能售出並實現資金回籠,資質好的地產商也沒有出現資金短缺的問題。
房地產信托跑步前進
因常規的銀行融資方式受限,房地產信托成為開發商們的新寵。『信托+銀行』模式成為中國當前房地產企業的主流融資模式。
由於常規的銀行融資方式受限,房地產開發商不得不尋求新的融資途徑。在經過一段時間的試探之後,房地產信托開始在全國范圍內釋放出巨大的能量,發行量高速增長,成為開發商們的新寵。
據北京成業行房地產經紀有限公司投資顧問事業部發布的2004年全國房地產投資信托市場分析,2004年全年全國房地產信托發行額為111.74億元,與2003年的發行額相比,翻了將近一倍。
近日來,房地產信托項目受到了市場的熱烈追捧。今年3月,由北京國際信托投資公司推出的『住邦2000商務中心二期信托計劃』規模不超過5000萬元,發售僅半天時間便銷售一空,甚至有客戶專程從上海、青島、天津趕來認購;聯華國際信托投資公司繼3月剛剛推出『聯信·寶利』中國優質房地產投資信托計劃後,4月6日又宣布推出『聯信·寶利』2號優先受益權產品,發行總額度預計為8000萬元,其中面向社會公開發售的優先受益權產品佔80%;5月9日,中遠地產的凱晨廣場信托計劃也由中國對外經濟貿易信托投資有限公司發行,發行總額達到6億元。
『我相信,信托將成為中國房地產金融創新的主流范式』,金融信托專家孫飛用十分肯定的口吻告訴記者。『盡管商業銀行「大哥大」的地位不會在短期內改變,但信托必定會成為開發商尋求銀行外融資渠道時的第一落點。』他如是說。
據介紹,商業銀行要實現房地產金融創新是非常難操作的,而信托,除了具有獨特的制度優勢外,還可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權模式等來進行金融創新。孫飛分析:『比如說優先購買權信托模式,地產商的房子也賣了,融資也做了,可謂一箭雙雕。信托公司發行地產項目優先購買權計劃,實際上既解決了融資需求,也幫助地產商解決了賣房的困惑,地產商到期也不用還錢了。當然,這一切要建立在房地產企業和其項目都足夠優秀,抵押條件能夠讓投資者放心的前提下。』
他同時表示,信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產融離功能與權益重構功能,使它當仁不讓地成為最佳融資方式之一。再與銀行貸款充分結合起來,就形成了一種新的組合融資模式,即『信托+銀行』。他強調:『事實上,這種模式正是中國當前房地產企業的主流融資模式。』
對此,汪利娜也表示,信托成為地產商的融資渠道也許是比較適應我國國情的。因為在中國短期內融資渠道單一、銀行融資不暢的情況下,肯定要開發一些新的融資渠道。
汪利娜同時提出,從長遠的發展來看,簡單地靠發信托憑證這種短期融資,解決部分融資是可以的,但對長期的、大規模的項目還是非常有限的。而對於開發商來說,信托的作用似乎只不過是多了一種融資渠道而已。
偉業資產管理有限公司總經理張曉晉在接受記者采訪時表示,『自由資金+信托+銀行』的組合式,在現階段還比較適合,特別是對於國內的一些中小開發商,雖然最主要的渠道還是銀行,但作為前期輔助的渠道可以選擇信托。
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房地產信托,就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗,通過實施信托計劃,將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規模和實力的資金組合,然後將信托計劃資金以信托貸款的方式運用於房地產開發項目,為委托人獲取安全、穩定的收益。
房地產基金難挑大梁
在中國目前還沒有產業基金法的情況下,房產基金不會在短期內對發展商起到支持作用。房地產投資基金缺位於市場,還需要一定的力度催生海外及國內房地產投資基金早日『破殼』
今年年初,北京國際信托投資公司推出的國內首只房地產基金赴新加坡上市;著名國際投資機構美林集團、摩根士丹利等國際資本紛紛向中國房地產市場拋出了繡球;新加坡的嘉德置地在短短的幾個月時間內買地購樓數宗;5月底以上海、廣東等地數十家中小開發商為主力的『融資之旅』將遠赴德國,與德國30餘家基金組織洽談融資事項……海外資本在中國房地產業中的比重開始大幅上昇,房地產投資基金也迅速浮出水面。
全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生認為,由於房地產投資基金對房地產企業的投資屬於股權投資,不會給企業增加債務負擔;同時,它又以分散投資、降低風險為基本原則,其在一個房地產企業的投資不會超過基金淨資產額的一定比例,使企業不會喪失自主經營權。
例如,被譽為我國首只准房地產信托投資基金的是福建聯華信托推出的『聯信·寶利』項目。由於不事先指定用途並且打算以『公募』的方式征集,該基金被看作國內第一個與國際流行的『房地產信托基金』接軌的房地產信托產品。該方案與傳統的信托產品不同的是,傳統產品往往是有固定的房產投資項目,然後募集資金,最後成立信托項目;而這個新型准房地產信托投資基金,則是由信托公司先設定投資計劃募集資金,然後再指定項目,最後成立信托項目。
張曉晉告訴記者,真正意義上的房地產基金是可以發展的,最大的資金支持對開發商來說應該是房地產基金這一形式。他認為,基金並不針對哪個開發商的融資,而是解決整個房地產大盤的資金需求,怎麼從資本市場獲得資金,建立『資金池』。房地產基金模式現在運行有效的應當屬REITS(不動產投資信托基金)。REITS是歐美成熟的產品,中國目前還處於探索階段,但毫無疑問,REITS未來的發展前景十分看好。
據悉,REITS實際上是一種采取公司或者商業信托組織形式,集聚多個投資者的資金,收購並持有房地產或者為房地產進行融資,並享受稅收優惠的投資機構。這種購買相應地給開發商提供了融資渠道。
在中國目前還沒有產業基金法的情況下,房產基金也不會在短期內對發展商起到支持作用。房地產投資基金缺位於市場,還需要一定的力度催生海外及國內房地產投資基金早日『破殼』,房地產基金還是難挑大梁。
一位開發商告訴記者,目前,不少外來的地產基金雖然在中國獲利,但如何退出,是困擾基金在中國投資的重大問題。外國基金可以自由進來,但撤出中國很難。所以基金獲利了只能在國內流通。
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房地產基金途徑從上市和非上市的區分可以分為公開和私募,所謂公開是去股市上發行股票或者到交易所發行債務。私募有各種方式,其中一個就是與股東合作開發,另外一個方法是股本的投資和債務的投資。從國際基金來講,兩種都有。有一種是股本基金進來,還有一種是債務基金。作為股本這種形式,有一種叫投資基金,還有一種叫風險基金,多半是參與地產的開發。以債務的形式進來的機構很多,大部分是國際銀行。
上市融資遙不可及
一個中小開發商走進資本市場幾乎不太可能,因為業績、淨資產狀況如果不好,上市是無法實現的
表面上看,房地產開發商尋求信貸之外的直接融資出路還有另一種選擇———上市。有數據顯示,2002年以來,全國有20多家地產公司並購上市,以股權融資的方式買殼進入股票市場,在國內外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產股份有限公司、首創置業等開發商已紛紛通過買殼,成功參股或控股上市公司。另據統計,到2004年初,已有北京天鴻寶業房地產股份有限公司、金地集團等60多家房地產企業實現了在證券市場上市融資。
然而,記者在采訪一些房地產開發商的過程中,發現發行股票及上市過程長、手續復雜、成本較高、對企業資質的要求更為嚴格等現實情況使上市融資之路對大多數房地產開發商來說遙不可及。
張曉晉表示,一個中小開發商走進資本市場幾乎不太可能,因為業績、淨資產狀況如果不好,上市是無法實現的。目前大的開發商實際上都有上市公司的背景,它們通過收購一些上市公司進行間接的資本運作,而不是IPO(首次公開募股)。
多元融資將成大勢
2005年將是房地產業融資模式發生重大變化的一年,多元化融資將成為今後房地產業融資的重要趨勢
兩個不同研究機構近期發布的報告都顯示,2005年及今後,房地產業的融資將趨向多元化。中國社會科學院公布的《2005房地產藍皮書》預測:2005年將是房地產業融資模式發生重大變化的一年,多元化融資將成為今後房地產業融資的重要趨勢。中國房地產TOP10研究組公布的《2005中國房地產百強企業研究報告》也表明:房地產資金來源發生重大變化,呈現多樣化的趨勢,並且直接投融資將成為主流。
中國社科院《2005房地產藍皮書》副主編尚教蔚認為,在『銀根』緊縮的情況下,房地產業要尋求多元化融資,開拓新的融資渠道,不僅可以減少對銀行的依賴,而且多元化融資將成為今後房地產業融資的重要趨勢。2005年,除了進一步完善信托模式,應該有其他直接融資方式出臺,要出臺相應的政策法規,為房地產企業直接融資創造環境。因此,2005年將是房地產業融資模式發生重大變化的一年。
中國房地產TOP10研究組公布的《2005中國房地產百強企業研究報告》中則分析:2004年,中國房地產受宏觀調控的影響,房地產資金來源發生了重大變化,非貸款類資金來源增長迅速,房地產百強企業在遭到供給和需求兩方面政策收緊的環境下,房地產資金渠道正在從高度依賴銀行轉向直接投融資。
中國指數研究院研發中心總監汪勇透露,在公布的房地產百強企業中,有35家是上市或者控股上市公司,另外還有多家百強企業也正在謀求上市。除此之外,國外房地產基金也開始大舉進入中國房地產市場。總的來說,房地產企業多種融資渠道逐步打開,呈現多樣化的趨勢。他估計,未來直接投融資將成為主流。同時,他也認同融資多元化顯然是一個值得肯定的趨勢,也符合國外房地產業的發展經驗。
中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度室主任易憲容表示,目前,房地產開發的資金主渠道仍舊是銀行貸款,在現有的多種資金來源中,銀行貸款是風險、成本最低的,而其他一些形式融資成本比銀行貸款要高,采用不同的融資渠道會影響到房地產開發的利潤,這是很多房地產企業最關心的。