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中國房地產,作為一個獲利甚豐的產業,近年來以其暴利昭著。正因為如此,圍繞房地產與房市的爭論,在當前最為尖銳、最為激烈、也最富於感情色彩。我曾說過,只要認真瀏覽一下今年以來的媒體,有關房價走勢的報道真是前其矛後其盾,向左走向右走,令人喜令人懮。使人強烈地意識到,房市水很深,房市霧很大,房市手很雜。現在,想從另一個角度指出,我們在分析批判房地產發展中種種弊端與負面現象時,過頭的、片面的、甚至有些極端傾向的言論,同樣是有害的,同樣是必須擯棄的。
過頭言論之一:房地產不是(或不應成為)支柱產業
在人們理所當然地將房地產作為支持產業對待的若乾年後,去年底以來,媒體上似乎突然冒出一種觀點:中國的房地產不是或者說不應成為國民經濟的支柱產業。面對如此龐大,對國民經濟產生如此巨大影響的產業,說它不是支柱產業,真令人感到詫異。此論一出,語驚四座。不過,令人不解的是,雖然支持的人不多,但反對的人也不多。
經濟學從來都是從以下兩個方面來判定支柱產業的地位的:一是它在宏觀產業結構中的影響力,二是它在國民經濟中所佔的比重。
房地產業,對於生產資料生產來說,它提供一切地面房屋建築,這是所有生產企業最為基礎的建築設施,固定資產;對於消費資料生產來說,它提供人們衣食住行中的『住』,這是人類賴依生存的基本空間。房地產業,對於經濟產業中諸多產業都直接拉動,密切關聯,對於勞動者就業也是相當重要。在我國邁向城市化的進程中,幾乎每個城市都高度重視房地產業的發展。
據國家統計局日前出版的《中國大型房地產與建築業企業—2004》年鑒,2003年,全國房地產開發企業達到37123個,完成房地產開發投資10154億元,企業資產總值40486億元,經營總收入9137億元,利潤總額506億元。全國建築業企業達到48688個,完成建築業總產值23084億元,企業資產總值23542億元,企業總收入22037億元,利潤總額520億元。房地產業和建築業的增加值分別佔國內生產總值的比重為2.0%和6.9%,尤其是建築業佔國內生產總值的比重創建國以來最高,僅次於工業、農業、商業居第四位,已經成為國民經濟的支柱產業之一。
按照國家規劃,到2020年我國的城市化程度將達到60%,屆時將有2.6億到3億的農民變成城市居民,試設想,為此我們要在城市提供的住房面積將是一個什麼樣的天文數字,房地產業將擔負多麼大的任務。
過頭言論之二:只給富人蓋房
今年年初,被稱為地產大腕的任志強最近宣稱,在供應量很少的情況下,一定是先滿足最富的人,而他對自己企業的定位就是只給富人提供商品房。義憤填膺的反駁者反詰,中低收入人群難道就不能買房嗎?這一爭論最後泛化為,這是散布富人優先論,激化貧富階層對立,甚至有人說這是宣揚窮人無權買房論。一旦涉及貧富關系,蘊藏於經濟社會中本來的仇富心理與虐窮心態大有被呼喚出來之勢,爭論正在被演化為富與窮的階層對話。這一言論,並沒有隨著時間的推移而淡化,反而時不時地冒出來。
從房地產業發展的歷史看,房地產產品本身隨社會經濟生活的發展也有一個發展問題,建築產品的專業化發展趨勢日益明顯。幾乎可以說,任何一家公司即令是大型房地產公司,也不可能對房地產所有產品全能開發,什麼樣的產品都做。現代房地產公司往往是,有的公司偏重開發寫字樓,有的公司偏重住宅樓房中的別墅類,有的公司偏重高層住宅樓房,有的公司偏重多層住宅樓房,有的公司偏重教育房地產,有的公司偏重文體房地產,有的公司偏重旅游房地產,有的公司偏重商貿城,如此等等。也可能同一家公司,出於戰略選擇,在不同地時期,對房地產開發品種的選擇會變換化。如果是專做高端住宅的房地產商,他自然會瞄准收入豐厚的階層,說專門為富人服務也不為過;反過來講,一家公司只給普羅大眾蓋普通住宅,也不一定就高尚。在這裡,不應加入道德評價,似乎為富人服務是『媚富』,為大眾服務是『為人民服務』。
只願給富人蓋房而不願給窮人造屋,從經濟學的觀點來看,這是一個十分不理性的言論。企業的目的就在於追求利潤最大化,只要有利可圖,作為房地產商,給誰蓋房都是可以的。給富人蓋別墅,給犯人蓋牢房,給平民造居屋,都是可以的。說句不中聽的話,只要有需求,只要賺錢,為什麼不可以去建雞屋豬圈?錢無仇氣,錢無臭味。其實,今年初由任志強挑起的有關『給富人蓋房』的爭論,是一個偽問題。我實在看不出,這種爭論與『針尖上究竟能站幾個天使』之類的問題有什麼兩樣?
過頭言論之三:個人合作建房好過買商品房
由於房價?昇,給滿足個人安居需求帶來巨大經濟壓力。於是,一些富於想象力的購買人群自去年以來突發一種『個人合資建房』奇想。這個奇想最早源於北京一個叫於凌罡的人。除北京外,上海、廣州、南京、成都、杭州、廈門等城市都出現了個人集資合作建房的發起者。廣州一名叫wak8888的網友在廣州車迷網、車友會等網絡媒體上發布《廣州個人合作建房方案》,並正式啟動了自己創建的『廣州合作建房網』,招募合作者。
毫不掩飾地說,在當前我國市場經濟發展到今天這種水平,房地產業成熟到相當程度的前提下,雖然我反對房價高企,但也決不主張這種個人合資建房計劃。其理由主要有四:
首先,在本質上說,這是一種以落後的生產方式對抗先進生產方式的典型案例。房地產開發是一個漫長的歷史過程,在市場經濟下歷經數百年,逐步形成一個成熟的產業。而個人自願結合合資方式,充其量也不過是一種初級合作組織,它在運作模式、內部管理、施工全程運行、產品策劃、質量安全、工程監理與日後的管理諸方面,都是一片空白。即令勉強為之,也只能算是初級學習型水平。以這種十分落後的生產方式,試圖反抗日臻成熟的現代房地產生產方式,確實有些令人懮心忡忡。
其次,要將這個計劃付諸實施,最後必然要形成一個類似房地產開發公司的經濟組織來進行運作。由此,我們在想象得到的范圍內至少能夠列述如下一些風險。一是,這個組織面臨的,將是濃縮公司數百年發展史上遇到的一切棘手麻煩與困難的風險,因為它的職能是一個房地產公司,它又是一個個體集合自組織,所以它無法規避這些必然面臨的風險。二是,麻雀雖小,五髒俱全,這個組織在蓋房過程中將承擔一個正規房地產公司的全部職能與全部費用。三是,這個組織同樣存在著腐敗風險,除非它碰巧選擇了一個『雷鋒式』品格的管理專家來操持。四是,由於蓋房是一項十分復雜而又涉及面多的經濟行為,在施工過程中如果遇到意外事故,它在『搞掂』這些事故方面,無論其能力還是花費上,都無法與專業房地產公司相比。
其三,這將為日後永無休止的經濟糾紛埋下隱患。既然是多個人的合作,由於理念、利益與個人偏好等方面的原因,種種糾紛就不可避免。我們不能寄希望於所有合作者都是凡事謙讓的君子。必須設想,人人都可能是利益最大化的追求者。目前已有教訓在眼前:由於凌罡發起的北京第一例個人集資建房,一路走來,這種糾紛一直未斷,而且有傳,於凌罡本人私下與某個房地產公司在談合作,其中已有多人從合作組織中退出。
最後,也可能是最致命的,是它將難以獲得政府的批准,除非它變成一個房地產公司來運作,或者與房地產公司合作。請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||