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今年上半年,連續出臺的宏觀調控措施已初見成效,房地產投資增速明顯回落,投機性需求得到抑制,房地產價格在高位趨穩。隨著調控措施的繼續落實,預計下半年房地產投資將繼續減速,房地產價格漲幅將逐漸回落,全年房屋價格漲幅將低於上年。但應關注房地產市場出現的新情況和新問題,要盡快完善和落實已出臺的政策措施。
一、上半年房地產投資增速繼續回落,價格漲勢趨穩
今年年初以來,國家根據房地產價格上漲過快和投機炒房的狀況,在去年加強對房地產市場宏觀調控的基礎上,又連續出臺了一系列調控政策,包括3月17日央行取消房貸利率優惠政策,4月28日國務院常務會議提出加強房地產市場引導和調控的8條措施,5月11日建設部等七部委發布《關於做好穩定住房價格工作的意見》等措施。在一系列調控政策的作用下,上半年房地產市場出現了以下特征:
(一)房地產投資增速繼續回落
2005年1-6月份,房地產投資額同比增長23.5%,增速比上年同期回落5.2個百分點,比1-5月份增速回落0.8個百分點。全國房屋新開工面積為3.12億平方米,增長10.9%,增速比上年同期回落4.3個百分點,比1-5月份增速回落0.5個百分點。1-6月完成土地開發面積和土地購置面積分別增長3%和3.9%,雖然增速略有回昇,但總體水平較低。
(二)市場供求偏緊狀況有所改善
第一,從今年二季度開始,商品房供給扭轉了增速回落的趨勢,商品房竣工面積增長速度逐月提高,1-5月份增長13.8%,1-6月份增速達到16.3%,增幅比上年同期提高0.7個百分點,比一季度提高3.2個百分點,使去年調控以來竣工率低迷的狀態有了改變。
第二,在宏觀調控的作用下,房屋需求增速得到了控制,增幅繼續下降。截至5月末,我國銀行業金融機構房地產貸款餘額2.81萬億元,增幅回落33.38個百分點,個人住房消費貸款新增額呈現逐月減少趨勢。房貸的減少,意味著有支付能力的購房需求的減少。1-6月份,全國商品房銷售增長14%,增幅比上年同期回落12.3個百分點,比一季度回落6.3個百分點。
第三,供求偏緊狀況有所改善。1-6月份首次商品房竣工面積增速高於銷售面積增速。6月末,全國商品房空置面積1.04億平方米,同比增長7.9%,增速比去年同期提高7.7個百分點。其中,商品住宅空置面積0.59億平方米,增長2.2%。
(三)房屋供給結構仍不合理
從上半年的投資結構分析,社會需求較大的住宅投資增長幅度仍然低於房屋投資的平均水平,而以中低收入階層為主要需求對象的經濟適用房投資不僅沒有增長,反而下降14.6%?使經濟適用房與普通住宅供給比例比上年同期和年末出現較大幅度下降,加劇了房屋供給結構失衡的程度。
(四)新舊房屋交易價格漲勢趨緩,租賃價格低位平穩
2005年1-4、1-5、1-6月份商品房平均銷售價格分別為2976.94、2948.26、2973.18元/平方米,價格在高位趨穩。
據國家統計局城調隊對35個大中城市房屋銷售價格調查結果顯示,2005年二季度商品房銷售價格同比上漲8.0%,住宅同比上漲8.9%,漲幅比一季度均回落1.6個百分點;二季度二手住宅價格同比上漲9.5%,漲幅比一季度回落1.9個百分點。新舊房屋銷售價格均出現價格漲幅回落的態勢。2005年二季度房屋租賃價格同比上漲1.9%,其中住宅同比僅上漲0.2%,比一季度回落1.1個百分點,房屋租賃價格仍然保持低位平穩的狀態。
二、調控政策效果初現,但需進一步完善與落實
與去年房地產宏觀調控政策相比,今年出臺的一系列調控政策的指向性非常明確,即重點針對房價上漲過快和投機炒房的問題,從多個角度、有針對性地出臺了非常明確、具體的調控措施。調控政策的主要目的是:改善住房供給結構、規范房地產市場秩序、抑制房產投機需求、穩定房地產價格、解決普通居民和中低收入居民的住房問題。從調控政策出臺以來的房地產市場運行情況看,調控措施的政策效果已初見成效。表現為:
第一,規范了房地產市場運行秩序。各地政府落實七部委文件中關於『切實整頓和規范市場秩序,嚴肅查處違法違規銷售行為』的精神,加強了對本地房地產市場的管理。一方面,加強了對房地產開發商、中介機構經營行為的監督和管理。相繼出臺了一些具體措施,例如,南京、上海、杭州等城市都出臺了具體措施,規范房地產市場秩序。另一方面,加強和完善房地產信息系統的建設。許多城市基本實現了商品房預銷售合同網上即時備案。通過各地政府的工作,房地產市場主體的經營行為得到進一步規范,市場秩序明顯好轉,供求信息逐步趨向公開化和透明化,為建立比較真實反映房地產市場供求狀況的價格形成機制創造了較好的市場環境。
第二,抑制了房地產投機需求。這一輪宏觀調控的諸多措施是針對投機性炒房行為制定的。從政策效果來看,投機性購房得到初步遏制。一是二季度以來,部分房地產投資增長較快、房屋價格上漲幅度較大的省市的房屋銷售增長幅度出現較大幅度的回落,其中,上海市2005年1-6月房屋銷售僅增長4.9%,比上年末增幅回落34個百分點,天津市上半年房屋銷售累計增長10.4%,比上年末增幅回落20個百分點,房屋銷售的回落表明需求減少,反映出這些地區投機泡沫被部分擠出。二是二手房交易量大幅下降。宏觀調控政策出臺以後,尤其是今年6月1日相關稅收調控政策實施以後,投機性炒房成本增加,交易減少,使得二手房交易量大幅下降,市場處於較低迷狀態。三是一些已購投機、投資性住房,難以短期炒作,開始轉向長期投資的房屋出租市場,租賃市場房源明顯增加。
第三,穩定了房地產價格。由於房屋需求相應減少,房地產市場供求關系得到改善,為穩定房地產價格創造了條件,使新舊房屋銷售價格在高位趨穩,並出現增幅回落的趨勢。尤其是房屋銷售價格漲幅較大的一些城市,房價增幅也開始回落。其中,上海、杭州房屋銷售價格漲幅分別比一季度回落7.5和1.3個百分點。另外,由於一些投機房由短期炒作被迫轉變為租賃經營,使租賃市場房源供應量明顯增多,房屋租賃價格在低水平的基礎上繼續回落。
當然,由於調控政策出臺時間較短,且有些措施尚未完善,有些措施落實還需要時間,由此也帶來一些值得關注的問題。
一是一些措施的實施細則正在制定過程中,各地對政策理解和執行並不一致。由於政策落實措施不明朗,加劇了消費者持幣待購的心理,一定程度上影響了房地產市場的正常運轉。
二是有些稅費政策制定得不細致,調控政策指向是抑制投機性需求,但一些城市居民正常的以小換大、以舊換新的房產交易行為也受到影響,使得二手房交易量較大幅度下降,進而影響一級房地產市場的運行。
三是部分地區對經濟適用房和普通住宅的建設規劃落實的進度緩慢,有的甚至停留在書面上,缺乏具體落實和安排,使得房地產供給結構不合理的狀況遲遲得不到改善。
三、預計下半年房地產投資增速繼續下降,價格漲幅回落
展望下半年房地產市場的走勢,總體上將受到國家宏觀經濟形勢、房地產調控政策等方面的影響。
第一,從宏觀經濟形勢看,預計下半年國民經濟增長速度將在較高水平上略有下降,全年GDP增長速度將保持在9%左右。較寬松的宏觀經濟環境,有利於房地產業的穩定發展。同時,工業品價格指數、原材料、燃料、動力購進價格指數相對平穩,其中鋼材、水泥等建築材料價格穩步回落,將減輕房地產建造成本上昇的壓力,為穩定房價創造了較好的條件。
第二,房地產調控政策下半年將進一步發揮作用,影響下半年房地產市場供求狀況:一是非合理性需求會繼續減少。隨著調控政策的不斷完善和落實,針對投機性需求的調控政策效力還會繼續顯現,投機性需求將會繼續受到抑制。同時,各地的城市改造與拆遷規模得受到控制,由此產生的被動性需求也會有所下降。二是消費者對房價的預期將發生明顯變化,影響住房需求的變動。今年連續出臺的房地產調控政策,表明了政府穩定房價的決心,也影響著消費者對未來房價走勢的預期。據國家統計局近期的一項調查結果顯示,只有18%的消費者認為目前是購買商品房的適當時機,比3月份下降了6個百分點;大部分消費者持觀望態度,等待調控政策效果的進一步明朗化。這種狀況將影響到房屋銷售市場。三是房地產在建工程較大,下半年的房屋供給量將繼續增加。從2004年初開始,房地產投資過快增長,商品房的施工面積很大,但自去年4月宏觀調控以來,由於房地產開發商資金偏緊和對房地產漲價的預期降低等因素,商品房放慢了建設速度,使商品房的竣工率較低,積累了大量在建未完工程。今年國家繼續加大對房地產市場的宏觀調控力度,使房地產供求形勢發生了變化,由於房屋建設周期不能拖得時間過長,以及對房屋價格預期的改變,促使房地產開發商將加快建設速度,預計下半年商品房的竣工率還會提高,商品房的供給會較大幅度增加。
第三,匯制改革和匯率調整對房地產市場的影響暫時不大。今年7月21日實施的外匯形成機制的改革和匯率小幅調整,釋放了一部分人民幣昇值預期對房地產市場的壓力。由於匯率調整幅度較小、投機房交易成本提高,估計短期內,進入房地產市場的投機資金不會大量撤出。即使境外預期人民幣繼續昇值的部分投資資金尋找房地產市場投機機會,但受到連續出臺的抑制房地產投機需求等調控措施的防范,難以形成衝擊房地產市場的有效力量。總體看,這次匯制改革和匯率調整對房地產市場的影響不大,房地產市場反映比較平穩。
綜上所述,在穩定的宏觀經濟環境以及在中央繼續加強房地產宏觀調控措施的作用下,預計下半年房地產投資增速和商品房銷售增速繼續回落,竣工速度將繼續提高,房地產供求形勢將發生積極的變化,房地產價格漲幅將平穩回落,全年房屋價格漲幅將低於上年水平。
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