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誠如2000年全民炒股時流行的一句話:連賣蔥姜的老太太都關心行情了,股市也就到頂了。買房也是如此。在北京,溫州炒房者可以一夜暴富,但對於一些家底並不厚實、輸不起的白領炒房者來說,炒房暗含巨大的風險,最後則有可能『炒房不成,反成了房東』。
『出售不理想,只好轉向租賃市場,』李小姐認為,『對於白領投資階層,主要收入來源是工資收入,而要同時供養2套房子,非常吃力,既然短期沒有拋售計劃,不如將手中物業出租,用租金來緩解每個月還貸壓力。』
七部委穩定房價的新政策一出,沒有立即引起北京市場投資客的恐慌。『樓盤還是那個樓盤,但是市場卻不是那個市場。』一炒家如此表示。根據建設部一項調查顯示,北京樓市投資客比例約為18%左右,大部分為長線投資行為,投資客來自山西炒房團和溫州居多。
溫州客『以小博大』
《溫州商報》的王浩強是專門負責溫州購房團在京接洽事務的專員。從5月11日國務院七部委發布穩定房價新政策以來,溫州來京投資房產的購房人顯著降低,但對於已經投資的購房人來說,似乎還沒有感覺到寒意的到來。即便是在6月1日大限到來之前,也未能發現有溫州投資人大量拋售物業的趨勢,王浩強這樣解釋,在『六一』之前拋售不動產的大部分是購買不到兩年,為了合理避讓營業稅的改善居住用房者以及少量短線期房炒作者,而在北京,不到20%的投資客並不在其列。
衛先生是溫州團隊2004年下半年來京投資房產大軍中的一員,通過北京開發商到溫州開設展會以及溫州媒體的介紹,衛先生逐步了解了北京的樓盤,並於去年底選購了位於朝陽區的3套中高檔物業。
據衛先生本人介紹,在這次總投資達300多萬元的購房中,自己的自有資金投資佔到了100多萬元,約三分之一左右的比例。這3套物業分別為1套90萬元,和2套110萬元左右的價格。衛先生坦陳,自有資金足夠支付購買一套物業,但基於對北京房地產市場的未來良好預期,以及溫州炒房的常規手法,通常采用『以小博大』的心理。因此並沒有為了降低風險而用自有資金購買,而是將100萬元現金分成三份,支付了3套物業的首付,其餘不足部分全部采用按揭貸款方式,每套首付30%,70%商業貸款。
衛先生認為這樣投資纔符合資金利用的最大效率,而作為溫州投資客在外地投資的常規方式,『以小博大』模式仍然是目前最常用的方式,據了解,在北京85%以上的溫州投資客會采用此類方式。
對此,王浩強表示,大量溫州投資客來北京購房,並大量采用商業按揭貸款的方式,這顯示了溫州投資人對北京市場的一種信心,而這種信心即使在新政策之後也並未發生根本性動搖。
在談及房地產新政策對北京市場的影響時,衛先生坦承起初也有點擔心,因為畢竟大量的貸款買房,對於受到調控的房地產市場而言,難免擔懮投資前景。在對相關文件詳細閱讀和北京市場的反應逐步呈現後,衛先生開始有所放心,短期內也沒有要拋售手中物業的打算。
奧運臨界點
在衛先生看來,房地產各項調控舉措主要是遏制短期投機行為,控制投資行為,自己的購房屬於投資行為,而在北京投資的比例並不太高,所以自己開始放心,事實也證明,在『六一』大限前後,均未出現有投資客不惜血本,承受不住還貸壓力而削價拋售的現象。衛先生說,這也是目前至今北京市場相對平穩,和外來投資人未受太大影響的原因。
『作為去年開始投資北京地產市場的溫州嘗試者中一員,大部分投資人的置業投資計劃在兩三年以上。』衛先生在解釋投資理念時表示,『北京由於2008年奧運會,有大量市政建設投資,這些對於北京物業的昇值是顯而易見的,而北京目前的房價仍處相對低位,相比上海等長三角城市,同類地段房價差距在30%以上,這些都是投資人轉向華北、京城市場的根本原因。』
『因此在奧運之前,應該不會有太多投資客在市場上進行拋售。』衛先生繼續分析道,『至少要到未來2007、2008年,纔會迎來階段性投資物業換手高潮。』
在被問及到如何處置手中物業貸款時,衛先生表示,由於自己買的房子是期房,要到今年9月纔能領取鑰匙,估計到時會適當簡裝一下,在這幾年中進行出租,而自己由於本身就是在外做生意,對於每月還款並未有更多壓力,盡管3月中旬以來,利率有所上調,但數量有限,並不能從根本上撼動投資成本。
對於貸款,負責聯絡商業銀行貸款部分的王浩強表示,北京目前各大商業銀行對外來投資中高端住宅和商業項目顯得極為謹慎,有部分國有銀行下屬機構已經停辦了相關外來貸款業務。而其他大部分銀行也紛紛提高了貸款門檻,首付增加、貸款年限減低等等,這些在一定程度上影響了新的投資客來京投資,而對於已經在京投資的購房人則影響不大。
白領炒房轉向出租
李小姐是來北京工作超過10年的眾多白領之一,一年半前,由於自己經濟積累,購買了位於崇文區的2處物業,其中一處自住,一處作為投資,她告訴記者,由於前兩年北京南城房價基數相對不高,所以加入投資大軍。
在新政策出臺後,李小姐非常緊張地關注著自己物業的命運,在與房產經紀中介的溝通中,發現自己未滿2年的投資房產轉讓時需要加征營業稅,而同時,隨著新政策出臺後市場的觀望氣氛,二手房交易量有所降低,市場交易活躍的主要是為了合理避讓相關稅費的買賣雙方。
在綜合權衡利弊之後,李小姐放棄了馬上拋售物業的計劃,由於市場觀望氣氛較濃,急於脫手的物業也不能賣出合理的價位,加上短期內的稅費,李小姐決定將手中另一套轉售為租。
『出售不理想,只好轉向租賃市場,』李小姐認為,『對於白領投資階層,主要收入來源是工資收入,而要同時供養2套房子,非常吃力,既然短期沒有拋售計劃,不如將手中物業出租,用租金來緩解每個月還貸壓力。』
在北京目前類似李小姐被迫將投資轉向租賃長線的不在少數,業內人士分析認為,這部分投資人的心態是:這樣既可以增收租金,緩解還貸壓力,還可以長線預期未來昇值空間,這部分投資轉向行為導致了目前北京房屋租賃市場供應量大大增加。
記者手記
空置率高企北京樓市虛火旺
晚上9點,紅領巾橋,某酒店式管理公寓,燈光三三兩兩地亮起,在記者細數之下,亮著燈光的住戶約佔兩成左右,雖然燈光並不能代表入住率,但在與小區保安閑聊過程中,了解到這個樓盤入住率尚不到50%,而整個公寓樓卻在竣工前早就售完。
記者在調查一些中高端物業時發現,用作中長期投資的比例要遠高於北京整體水平,酒店式公寓作為北京投資房產比例最高的物業類型,其投資比例更是高達50%以上,尤其在一些CBD周圍的項目比例更甚,或許空置率和空關率不能完全反應市場的供需心態,但至少,有相當一部分物業被投資人購買後空關,在北京市場仍然存在。
《溫州都市報》在組團方面頗有經驗的負責人林潔告訴記者,在溫州來京投資的眾多投資客中,有不少專程趕來北京,在北京也沒有親戚朋友,所以在購買物業之後,不會選擇出租,在北京很多投資類物業中,空關著的公寓大部分是外地來京投資者。
根據建設部的一項調查,北京市商品住宅投資性購房比例約在17%左右,其中29%的房屋短期內倒手轉讓,23%用於出租,48%空著留待房價上漲以後再出售。而在長江三角洲一帶的主要城市裡,商品住宅銷售中投資性購房平均比例也已達到20%左右。
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