|
||||
房價問題已經成為舉國上下關心的焦點。近年,官員、經濟學專家、房地產業內人士以及消費者紛紛卷入對房地產市場以及房價漲跌的、處於膠著狀態的大論戰中。近日,北師大從事房地產研究的董藩教授向有關方面遞交了對當前房地產市場分析的17個觀點和兩萬言書,其房價的『中國特色論』頗受業內外人士的關注,在此摘登部分觀點。
房價問題引發嚴峻局勢
近幾年來,中國的房價水平不斷上漲。房價問題已經嚴重地破壞了社會的和諧,正在把中國推向高度緊張的、嚴峻的甚至危險的局面:許多百姓在譴責政府的不作為、縱容、推波助瀾或者無能;政府主管部門的高官不斷地呵斥某些開發商:『閉上你的嘴』;一些開發商聽到某些『官話』後也拍案而起:『簡直是指鹿為馬,一派胡言』;有的學者認為房地產價格應該大跌、必須大跌、即將大跌,贏得了百姓的喝彩,並因此成為『平民經濟學家』;有的學者進行了比較科學的尊重事實的分析,卻被網民們罵作『與開發商穿一條褲子』、『資產階級的代言人』;地方政府面對中央政府和百姓的『上壓下擠』,也是滿肚子委屈:都搞市場經濟了,我怎麼能給人家定價?相關的管理部門面對巨大的輿論壓力,也開始互相推卸責任,部委之間的不和諧聲音不時響起;因為一個產業的發展而導致如此混亂不堪、相互失信、相互指責的局面,是改革開放以來及其它歷史時期從未出現的,它已經嚴重惡化了社會秩序,使不和諧的程度明顯加深。
政府不能『袖手觀市』
自從2003年6月央行發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件)以來,許多開發商不停地接受采訪、召開新聞發布會、自己寫文章、組織人寫文章,從各個角度抨擊這個文件。2005年3月26日,國務院辦公廳發布了被媒體稱為『國八條』的《關於切實穩定住房價格的通知》。4月28日,國務院又發布了8條政策,5月12日,國務院轉發了建設部、國家發改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、中國銀監會等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》。開發商對近期出臺的這些政策反應更加熱烈。
在巨大的市場需求面前,究竟該不該進行調控,穩定市場價格,這個問題自20世紀90年代以來已經幾次攪動著中央政府和全國人民的神經。
從國民經濟發展水平和城市居民的收入狀況來看,中國的房價水平確實較高。而導致這一現狀的原因是多方面的,諸如人多地少、人口繼續增長、城市化進程加劇、經濟高速增長、城鄉收入差異嚴重、家庭規模小型化等明顯體現現階段中國發展背景與特點的因素對房價水平的影響格外明顯。此外,住房制度改革、金融制度改革和社會福利制度現狀、城鄉階層意識、群居意識和負債消費意識對住房需求的擴大和房價的上昇也產生重要影響。
我認為,中央政府這次調控主要是為了解決房價上昇過快和投資規模過大問題,若僅從這兩點出發,開發商確實有不少觀點是對的。在市場經濟條件下,企業是獨立的市場主體,只要沒有違法,政府不能隨便乾預其經營活動。正是基於這種認識,房地產企業普遍不理解政府宏觀調控的理由,在情緒上甚至是嚴重排斥政府的調控政策的。
房地產業有其特殊性,對它進行調控在依據上有與其它產業不同之處,不是『協調發展的要求』能一言以蔽之的。我認為,調控房地產業的理由至少應有三個方面:
首先,在我國住房不是純商品,它反映著一定的公共產品屬性,這必然要求政府在一定程度上參與其供給活動。得出這一判斷源於三個理由:第一,住房是房地產業的基本產品種類,而保證居民最低層次的居住要求是保障人權的體現。顯然,住房問題具有明顯的政治色彩,不能完全交給市場去解決。
第二,住房價值巨大,但不是奢侈品,這就要求社會保障的參與。過去把住房作為福利品進行分配是不對的(當然有其制度背景),但實行百分之百的商品化也不對。我認為,總體上看,住房具有七分商品色彩,三分公共產品色彩。其中的廉租房為純正的公共產品,經濟適用房從價值構成上看已經具有明顯的公共產品色彩,而使用公積金貸款購買的住房也體現著輕微的政府幫助。在中國的大城市,工薪階層沒有政府的幫助是很難解決好居住問題的。
第三,住房建設要求土地要素的參與,而在中國,參與建設的城市土地資源是公共資源。房屋建在土地上,土地的所有權屬於國家,國家乾預商品房的價格名正言順。雖然開發商購買了其一定年度的土地使用權,但這種交易其實是典型的土地租賃關系。土地使用權的價格要通過房價一並顯示出來,當政府認為房價超出了購買者或承租者的承受能力,需要進行調控時,通過建設用地規模、土地使用權出讓價格和房地產稅費標准的調控來乾預房地產市場,是理所當然的。
此外,房地產開發將大量耗用土地,而土地是人類賴以生存的最基本的自然資源,其使用必須嚴格遵循可持續發展的要求。按現在建設用地的增長速度,將直接威脅到中國的糧食安全問題。每個城市可用於建設的土地都是有限的,從這一點出發,政府完全有理由乾預房地產業的發展速度。
其次,國民經濟是一個有機整體,每個行業的發展都必須與國民經濟體系的要求相適應,房地產業也不例外。如果房地產業持續地『一馬當先』,快速增長,即使存在需求,不會過剩,也會帶來物價上漲、資源浪費、投機盛行、秩序紊亂等問題,甚至可能引發金融風險,使整個國民經濟的健康運行受到影響。
由於中國特色的國情背景、制度背景和意識背景的共同作用,如果政府不進行嚴格的乾預,至少今後20年內中國的住房總需求是明顯大於總供給的。而西方立竿見影的調控措施在今天的中國,其效力會大打折扣,要調控房價尚需獨到的手段和措施。
『聯合圍剿』顯效須防反彈
今年5月12日,國務院轉發了建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》,這個文件的發布,表明房地產市場調控走向了『聯合圍剿』階段。我一直認為,住房制度改革走過了頭,是『大躍進』的作法,居住問題完全交給市場去解決是不對的。從該文件中可看到,中央政府已經開始反思這個問題,而且開始加大政府在住房供應中的參與作用;同時,開始動用稅收手段抑制投機性交易。
這個文件的影響是多方面的,首先對炒房者發揮出明顯的作用。開發商的經營活動至少在短期內受到了強烈衝擊。增加中低檔次住房供應,對中低收入階層意義很大。高檔次的住房開發項目在審批上受到限制,購買者不得不支出更多的價格。
這項政策將在調控房地產價格方面發揮積極作用,但要百分之百落實是很難的,因為在政策的實際落實過程中會出現『變異』或『變通』,而這些『變異』或『變通』大多可以理解為排斥甚至對抗中央政府調控精神的反應。另外,有的政策還涉及到操作性問題,如『住房平均交易價格』怎樣計算?如何取樣?出現合同交易價格與實際交易價格不符(私下補差)的情況誰來查處?再如,在當前的行政管理體制和乾部任免體制以及房地產市場管理泛政治化傾向下,一些數據失真。在過去的調研中已經發現,許多土地管理部門都有三套統計數據,一套是向上級遞交的,一套是對社會公布的,一套是內部掌握的。所以,如何落實好政策,值得認真研究。
我認為,這個文件發布和逐步實施之後,短期內住房價格的增長趨勢會明顯趨緩。估計2005年全年房價水平會控制在5%?8%之間。上海等個別城市房價的下跌是可能的,但全面下跌是不可能的,因為需求巨大。從中長期來看,在現行政策條件下,需求會很快反彈,至少持幣待購的人不會等很久,如果沒有新的更為科學有力的政策,很快大家就會看到這種情形的來臨。
下一步藥方該如何開?
在短期內,房地產市場調控是否取得成功的標志有兩點:其一,房地產價格是否穩定或者被控制在可接受的范圍內;其二,『長三角』等有明顯『泡沫』的地區房價是否合理回歸。從中長期來看,房地產市場調控是否有效也有兩個判斷指標:其一,房地產價格水平的變動是否與GDP的增長趨勢相適應;其二,房地產市場的良好秩序是否形成。
基於這樣的認識,我認為,已經出臺的措施還不夠完善,急需補充和校正。除了出臺一些降溫、整頓當前市場秩序的措施外,還要基於長期發展的需要,抑制過度膨脹的超出了中國可持續發展支橕能力的需求。
其一,高度重視按揭貸款首付比例的調控作用。我認為,在需求膨脹的情況下,利率調控的作用確實有限,因為它的提高受制於基准利率水平,但首付比例的調控作用卻非常強。將首付比例由20%調到30%,對需求的抑制將是非常明顯的,還可以繼續提高。單就短期內控制房價上漲,動用這項措施可以『一招制勝』。當然,首付比例應試探性地提昇,以免造成需求的過度萎縮。
其二,通過法律和經濟手段嚴格限制住房的過度需求。人多地少、人口繼續增長、城市化進程加快等基本國情不允許居住消費欲望繼續膨脹。由於中國土地資源的公共屬性和稀缺性,會出現私權對抗公權,侵犯他人居住權的情況。現在中國城鎮戶均人口只有3人,戶均建築面積達到90m 2已經足矣,我不贊同到2020年非要實現人均35m 2的小康目標。中國應該、必須考慮通過行政立法嚴格限制新開發單套住宅標准150m 2以上項目,超過標准的需由省級人大或者政府審批,居住者在行政級別、職稱和納稅額上也必須達到規定條件,並考慮用累進幅度較高的物業稅來抑制面積的擴大。另外要通過立法嚴格禁止一個家庭名下擁有三套以上住宅的情況。
其三,調整居住社保思路,取消實物保障,實施貨幣補助,並施以科學和嚴格管理。雖然我認為經濟適用房、廉租房不足,房改走過了頭,但我不主張集中建設、發售經濟適用房,更不主張由開發商來發售,主張改變補助形式。在大中城市,集中建設的經濟適用房可能給購買者帶來工作、小孩上學、照顧老人等諸多不便。所以,可以考慮給予購房人補貼,由他們根據需求自由選購住房,政府只要確定補貼標准就行了。其補貼來自土地拍賣所得。政府要采取科學、嚴格的措施遴選到底誰具有購買經濟適用房的資格,可對這部分房子的處理權加以限制,例如必須先交回補貼及利息纔允許個人出售。這樣做可以減輕政府工作壓力,也減少當權者尋租的機會。政府也沒有必要非得收購或者新建廉租房,也可以根據市場行情對這部分居民按年補貼,嚴格管理這部分資金的使用就可以了。一旦發現居民收入增加,可以隨時中止對其資助。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。網友評論 1 條,查看全部 | ||||
還是大pp