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●在商品住房一級市場,大部分開發商並未真正『收手』
●開發商們聲稱只要能堅決『捂住』,最多挺過第四季度,樓市就會進入下一個『蜜月期』
●即便是面對連月的『零成交』,大開發商也不輕言降價,『只有賣不動的價格,沒有賣不動的商品。』這句經濟學經典名言,正是當前樓市的真實寫照
聯手造勢、集體捂盤、高開死守……一幅幅樓市博弈圖景不期然地呈現在人們面前。盡管3月26日國務院調控樓市的『國八條』出臺已逾百日,房地產市場交易凋零至冰點,開發商們仍在力挺虛高房價,博弈未來市場。
樓市博弈之怪狀
博弈之一:聯手造勢。
『圈內』人士透露,5月中旬的一天,上海的大開發商們聚了一次。名義上是形勢分析會,事實上最終達成的『共識』是不降價,『都要挺著,圈子裡就這麼定了』。
6月初,在上海佘山腳下,開發豪宅的一些企業再開碰頭會,『統一認識』:只要挺過3個月,市場就會回暖,樓價一定要堅持在原來的價格上。
6月底,在中國發展研究院舉辦的房地產形勢研討會上,上海市房地產行業協會一負責人大談『現在房地產市場的調控已見成效』,『我們的盤底,從三、四、五月來看,已經出現了供略大於求的情況,所以目前房價不具備回探、回彈和大跌的可能,回漲是將會出現的正常趨勢,也是眾望所歸的房市』。
種種跡象表明,在商品住房一級市場,大部分開發商並未真正『收手』。面對系列樓市調控,他們在短暫的沈默後,表面上開始附和,大談調控的目的已經達到;暗地裡卻在力挺房價,認為熬過3到6個月後,就會『昨日重現』———房價將迎來如去年第四季度一樣的強烈反彈。
博弈之二:集體『捂盤』。
開發商們博弈樓市、力挺房價的另一方式是集體『捂盤』,推遲銷售。按常規,五、六月份是樓市銷售旺季,而今年調控政策出臺後,長三角等樓市敏感地區,許多具備銷售條件的樓盤紛紛延遲開盤,一拖再拖。
以寧波為例,去年前5個月的新開樓盤達22個,而今年同期只開了5個。上海、南京、杭州5月以來新盤推出的節奏明顯放緩,部分准備近期上市的樓盤多次推遲開盤時間。開發商們聲稱只要能堅決『捂住』,最快到九、十月份行情就可能恢復;最多挺過第四季度,樓市就會進入下一個『蜜月期』。
博弈之三:死守高價。
千方百計地對高房價進行捍衛乃至死守,是開發商博弈樓市的起點也是終點:漲價就像『坐火箭』,降價卻像『擠牙膏』。
記者了解到,即便是面對連月的『零成交』,大開發商也不輕言降價。
位於上海閘北區的『公園城市』是一個分批銷售的項目,去年10月,一期開盤合同均價為7817元/平方米,而今年3月推出的第三批房源均價已昇至11003元/平方米。盡管五、六兩月連續『零成交』,其第四批房源合同均價還是高達10386元/平方米,只是比上一批象征性地降了點;而第五批房源的合同價也只是微微下調,還是高達10174元/平方米。
開發商何以堅挺?
在短短20年裡,靠汲取地產、房產之暴利,中國房地產業以超乎常規的速度,催生了一個龐大的巨富群體。作為一個利益群體,而今的開發商經濟實力已非常龐大。
記者在采訪中了解到,對於樓市調控,大開發商應對裕如。上海某地產企業的前經理人私下透露,他們的項目利潤一般在100%到300%之間,『就是3年裡一個項目都不做,也能橕下去,完全可以等來下一個周期。』正是出於對自身力量的自信,開發商群體面對『零成交』,仍傲然拒絕放棄虛高房價體系。
其二,開發商群體的勢力,還在於其盤根錯節的『關系』,以及運用甚至掌控各種資源的強大能力。一位業內人士反映,在轉型期中國,房地產是個『水太深』『太渾』的行業。不必說在一、二線城市,就是在一個縣城,幾乎沒有一家房地產開發商沒有『背景』,這已是一個公開的秘密。
其三,房地產畢竟是一個經濟帶動性極強的行業,又是地方政府的重要財源,地方政府普遍不願接受房地產不景氣的事實,擔心樓市盤整時間過長。開發商們正是利用———甚或是『挾持』了地方政府的此番心理,不停地給政府部門『吹風』:調控的目的已經達到,政府該『鳴金收兵』了。
樓市『死結』誰來開解?
事實上,成交量極度萎縮、市場持續低迷的樓市『死結』依舊,幾個月來始終未曾開解。病因何在?
『只有賣不動的價格,沒有賣不動的商品。』復旦大學經濟學教授尹伯成直言,這句經濟學經典名言,正是當前樓市的真實寫照。在真實的消費需求面前,購買者必然考慮價格。當過高的房價與實際購買力之間的鴻溝擴大到難以用預期來填平時,縮手是買房人唯一理性的選擇。只要開發商堅持虛高房價不肯降,其要價與購樓者願意並且能夠承受的價格碰不到一起,『博弈均衡』實現不了,樓市成交量萎縮的狀況就不可能改觀。
業界普遍認為,在上海、杭州等樓市過熱、房價過高地區,房價回調30%左右,不僅必須而且可行。
方方地產工作室分析師認為,當前樓市冷清『關鍵是房價有沒有調整到位』,『擠牙膏』式的小幅折扣根本打動不了消費者。
知名房地產銷售代理商金豐易居·上房銷售公司的市場研究中心經理鄭翎昀,從成本構成的角度分析,『在現在的價格基礎上,削掉1/3沒有問題,開發商還有賺。』
其實,房價究竟會回調多少,具體數據最終將取決於市場,各種預測都只是某種意願的表達。可肯定的是,人氣改變市場,消費決定人氣。上海市房地產行業協會一位副會長說,眼下,開發商最擔心市場觀望時間過長———而這,正是他們的『心結』。
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媒體比開發商更壞!!!