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中國人民銀行6月7日在其官方網站上發佈的一則調查報告,讓京城的很多房地產商長出了一口氣。
該調查報告顯示,上海今後三個月內準備購房的人數比上季下降了12%,重慶、西安、武漢和天津分別下降了3.7%、3.3%、2.2%和0.8%,只有北京和廣州這兩個地方,出現了與其他地方完全不同的情況——準備購房人數不降反升,分別上升了2.2%和0.7%。
在數字信號的背後,可能代表着的,是北京居民已經對房地產政策的調整感到滿意,持幣待購的情況不會在大範圍內發生。這也同時意味着,類似於上海已經出現的購房者和房地產商互爲僵持,一方不降不買,另一方不賣也不降的情況幾乎不會出現。
而此前,一套小步快進的房地產新政“組合拳”之後,一片肅殺的氣氛已經籠罩在整個行業的上空。穿梭於不同場合、激辯房價走勢成爲經濟學家和房地產公司老總們的第一要務。這種奔波中,來自房地產行業中方方面面的人士,無不寄託着一種期待——通過自己的分析,能夠將新政的殺傷力降到最低程度,至少在心理上。
央行的調查,多少讓這些大佬們放鬆了一些。當然,並不是事事都會這樣順心,與調查結果發佈幾乎同時,中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容再出驚人之語:“房價上海應該下跌50%,北京應該下跌30%。”
需求會降嗎?
“下跌30%”?要想實現這一步,惟一可行的途徑是供求關係的改變。但問題是,供求關係會發生這麼大的差異嗎?
現實中,市場的走向,一度有向供求關係發生重大變化的方向蔓延的可能,當購房者的預期是房價將降的時候,必然產生的心態是持幣等待。
5月23日,北京市建委房屋交易市場管理處處長沈潔還告訴新地產,《意見》出臺後,北京房地產市場期房和二手房的交易量及價格都沒有明顯變化。
到了6月1日後,新政正式實施,情況就開始有所有不同。
來自北京地稅局的消息顯示,6月1日後,前來辦理二手房交易契稅申報的人數明顯下降,更多的是諮詢有關的政策法規。而今年1月至4月,北京僅海淀區二手房交易量超過了2000套。中大恆基房地產經紀公司市場部經理吳海兵則表示,6月1日以後數日內,中大恆基成交的二手房買賣只有9單,在5月26日到5月底近一週裏,平均每天的成交量卻在10單以上。
另一家房地產中介公司也表示,儘管近期房源增多,但實際購房人的數量並沒有明顯增長。他們認爲,購房者在新政策的影響下,選擇了持幣待購。
不過,對北京房地產市場來說,持幣待購者往往出於自住的需要,是潛在消費羣體,長期來看,其購買需求並不會因政策的改變有太大的波動,頂多是購買時間的選擇會有所後移。因此,不會對市場供求關係產生太大的影響。
只要自住者的購房需求沒有得到足夠的滿足,政策增加的成本,便可以轉嫁到購房者身上。實際上,在新政出臺後的北京二手房市場,確實已經出現售房者將新增加的營業稅等成本,轉嫁到購房者身上的現象。
北京高力國際助理董事黃卓偉甚至明確表示:“雖然政策出來後兩年內轉讓房產需要支付營業稅,但只要市場的租金回報率和價格的走勢能夠支持交易費用的話,需求就不會降下來。
真正有可能產生影響的,只有投機客的減少。
“實際上,七部委出的這個《意見》非常有針對性,針對的就是那些炒房的投機者。”建設部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興明確表示。
那麼,這個時候,人們需要去判斷的,是北京的房屋買賣過程中,到底有多少是類似於上海房地產市場中頗爲活躍的那些投資客。
北京不是上海
每次提到炒房,人們都會很習慣地將北京和上海進行比較。
在趙路興看來,相比於北京,上海房地產市場存在很大比例的投機性需求。來自我愛我家房地產經紀公司的統計數字也證明了這一點:在北京購買二手房的人90%以上是出於剛性的自住需求,而上海60%以上買二手房則是爲了再次炒作;上海2004年二手房交易量達30萬宗,一年之內一套房子可能被頻繁轉手,因此顯示出二手房交易量很大,與一手房基本相當,而2004年北京二手房交易量僅4萬套,並且很少有房子在一年之內被多次轉手。
北京房地產中介協會會長陳同順告訴新地產,北京市場自住購房佔到80%多,投資型只佔到17%~20%,並且多屬於長線投資型。陳同順認爲,其中的關鍵點在於,北京房改、土改和市場起步都要晚於上海,並且不是一開始就放開,各種管制措施比較嚴格,還沒有讓房子真正流通起來。在北京,一手商品房辦理產權證基本上都是由開發商代辦,大約需要一年時間,而在上海,購房者可自行辦理,只需要幾天時間;如需轉按揭,北京的辦理手續繁雜,交易量很少,而上海也相當便利。甚至,在上海,當政府政策禁止轉按揭時,也會有中介公司站出來,通過墊資——獲得完全產權——重新做二手房貸款的方式,完成二手房交易。因此,客觀上講,上海房地產的投資和流通屬性都遠遠強於北京。
這種市場發展的便利,恰恰爲炒房提供了基礎。由於對於人民幣升值的強烈預期,境外熱錢亦大量進入上海樓市,被公認爲上海房地產價格飆升的罪魁之一。據趙路興的調查,境外資金流入北京房地產市場的,目前還不是太多,主要選擇了上海等長三角熱點城市,並且動輒幾十套地購買。但外資進入北京,也只是最近一段時間的事情。
“6月1日大限前幾天,上海房產交易廳到了晚上9點,還排着長隊等着過戶,而北京(交易廳)門可羅雀,足可見想甩手的比重是截然不同的。”陳同順說。
投資客在京滬兩地完全不同的表現,使得當政策走向以打擊房地產市場中的投機行爲爲主的時候,北京房地產市場的供需關係受到的影響,要遠遠小於上海。這也就意味着,供需關係不會發生太大的變化。
租金售價比被普遍認爲是驗證一個市場投機程度的重要指標之一。“租金也是一種房價,它反映城市比較真實的購房需求。在這方面,上海的租金售價比遠低於北京。”趙路興認爲,北京房地產投資市場發展良好,市場租金水平比較高,投資者可以做一些中長線,但上海因爲租金水平相對不高,所以投資者大多數都是做短線。
SOHO(中國)公司的副總經理蘇鑫的看法頗具概括性,他認爲,北京有兩點跟上海是截然不同的。一是過去兩年上海房價漲幅太高了,差不多是60%~70%,而北京CBD一年下來也就漲了15%~20%;二是客戶羣不一樣,北京是理財人羣,支撐它的是高的回報率,而上海則是投機人羣。
“上海就猶如在跨欄,你猛然攔他一下,它可能摔個大跟頭,但北京本來就是在慢跑,攔它一下,影響也不大。”一位業內人士形象地比喻上海與北京的差異。
房價下跌的數字遊戲
但不管怎麼說,新政已經使得市場上出現了大量購房者持幣觀望的現象。在一項剛剛結束的全國範圍網絡調查中,選擇“持幣待購”的比例高達九成。
雖然從長期看,持幣待購不會對市場供求關係產生太大的影響,但短時期內,卻有可能造成市場波動。實際上,某種程度上,針對新政的出臺,方方面面不同的聲音,已經使得購房者難以看到前面的路途。在買與不買中,他們只有選擇觀望。
對市場上出現的這種狀況,趙路興的說法可能代表了政府的立場:“這是由於購房者對於政策的誤讀造成的。調控的政策目標是降低過快的增幅,希望保持一個比較平穩和穩健的增幅,促進產業的健康發展,使房價回覆到一個合理水平,是遏止投機而非打壓房價。”
建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾則表示,目前各地房價已經回落,房地產整個行業正處於觀望期,她估計“觀望”的時間大約會持續3個月左右。而真正顯效的,應在半年之後,“到年底時房地產市場應該回歸到正常狀態”。
謝家瑾的這段講話,可謂斟詞酌句到了極點,既需使政策不致於因自己的講話,失去應有的功效,又防止新政會對房地產市場的發展產生過大的衝擊。
猶覺不足,謝家瑾還將供求關係最終決定市場價格放到一邊,從成本的角度分析目前房價不存在大跌的條件。“土地出讓金不能少,少了基礎設施配套做不了,拆遷補償費用也不能降,建築材料價格成本也居高不下。”謝家瑾對公衆這樣說。
中原地產總經理李文傑的看法則代表很多中介機構的觀點:“房價仍會上漲。在北京這樣一個健康發展的市場基礎上,個人收入、土地價格和經濟總量都在增長,房價是沒有理由下降的。”李文傑的論據是,首先要看清楚平均房價和具體房價之間的關係,如果下降,也只不過是全市範圍內的平均房價。“很簡單,兩千多的房子供應放量大一點兒,那麼房子的平均價格自然會被拉下來。”李文傑說。
李文傑的看法,被一些房地產大佬們所接受。面對政策,房地產商們出來講話時,不得不表現出恰當的應對——既不能明着站出來反對政策,又需將政策的影響降到最小。低價房放量引起房價下跌,是他們最主要的藉口。
5月26日,在CCTV-2“對話”節目現場,2004年一路喊漲的任志強、馮侖和潘石屹卻一致地堅稱一年內房價必跌無疑。不過,他們說的“下跌”也是指平均價格。馮侖認爲,一方面經濟適用住房和廉租房的大量出現,另一方面高檔房地產項目不批也不貸款,結果是今後一段時間內市場供應出來的房地產平均價格必然下跌。
隨着6月1日後,北京市《意見》實施細則出臺,享受優惠政策的普通住房標準應同時滿足以下三個條件:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;單套建築面積在140(含)平米以下;實際成交價低於同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下。業內人士普遍認爲,此舉加大了中高端住宅的交易成本,有可能使該類商品房交易量出現下滑。另據北京市建委有關負責人透露,北京市已將“建設1000萬平米經濟適用房”納入到第11個五年計劃當中。
正因爲此,中金公司首席經濟學家哈繼銘認爲,如果僅僅談房地產均價,那隻會變成數字遊戲。
國資委研究中心宏觀戰略部部長趙曉也不無憂慮,在他看來,“新國八條”實際上是一種行政調控,就好比北京四環以內的房子全部停建,所有新項目都要在四環以外開工,北京市的房價就下來了。“這是什麼?是一種數字遊戲,不是真正的房價下降。房價下降應該是指同一級別的土地上的商品房,明年的價格比今年的價格低。”
而實際上,政策出臺的根本原因,原本就沒有落在打壓房價上面。無論是城鄉建設經濟研究所所長陳淮,還是北京房地產中介協會會長陳同順等都一再表示,必須對政策有一個準確的理解,穩定房地產市場和打壓房價是兩個完全不同的概念。
陳淮提醒說,新政出臺,實際是要針對房地產市場的四個問題進行規範。一是投資規模過大;二是房價上漲過快;三是供給結構不合理;四是市場經濟秩序存在着混亂。
“房價問題也沒有說‘打壓’這兩個字,或者說漲和落的問題,而是說穩定市場發展,以抑制房價過快上漲。”陳淮很認真地說。