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由於上海中心城區可供開發的地塊已極為稀少,可供上市的樓盤也為數不多,因此房價具有一定的承受能力,只要價格調整到位,購買者就有可能進場。
炎炎烈日下,上海樓市似乎水波不興。政府的調控,開發商的惜售,購房者的觀望,成交量的萎縮,使得人們對這個市場的興趣和熱情向正常的水平逐漸回歸。
平和心態帶來平穩市況,冷靜未必一定會冷場。市場中一些微妙的變化值得玩味。
抗跌信號顯現
今年5月底,來自政策方面的不確定因素暫時消除,市場中住宅上市增量開始明顯增多,但是市場銷售卻未見樂觀,尤其是在中心城區,大部分高檔住宅項目銷售情況與開發商的預期相去甚遠。位於上海黃金地段的盧灣區,6月份有一周連續6天銷售為零。然而,來自普陀區長壽路上一個新樓盤的預售反應,卻給這個市場增添了一抹亮色。
6月中旬,位於上海中心城區長壽路上一個擁有300多套住房的樓盤拿到了預售證,樓盤在周末的晚報上做了一個『亮相』廣告,打出的均價是12800元/平方米,房型從60平方米的一房一廳,到135平方米的三房一廳,最低價格為10800元/平方米,最高為14300元/平方米。
在目前的市況下,未來的銷售狀況究竟如何,開發商心中絲毫沒底。在報紙出街的當天晚上,售樓處接到了150多個諮詢電話,這讓他們深感意外。第二天,又有300多人手持報紙找上門來,了解樓盤的情況。客戶的反應,讓開發商始料未及。
隨後不到一個星期的時間裡,每天都有50多個客戶前來諮詢,目前有近150套的房子已被預定。其中90%為上海本地客戶,有9套的買家來自外省,此外還有2家境外客戶。記者采訪中了解到,早在今年2月,這一樓盤曾以11800元/平方米開盤價格銷售部分住房,結果被一搶而空。
一個中心城區的樓盤,價格下調了5%-10%的范圍,潛在的客戶就顯現了出來。對此,一位從事房產銷售的人員對記者說,這種情況顯示出一種信號:由於上海中心城區可供開發的地塊已極為稀少,可供上市的樓盤也為數不多,因此房價具有一定的承受能力,只要價格調整到位,購買者就有可能進場。他同時認為,長壽路這一樓盤的客戶反應,在目前的市場並不是特例。
房價走向理性
人行上海分行的一份分析報告顯示,今年4月以來,上海市房地產貸款結構出現了顯著變化,主要表現為個人住房貸款增幅趨緩。5月末,全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款3898億元,當月新增53.6億元,其中個人住房貸款當月新增20.8億元,同比少增25.6億元。
在個人貸金額的下降而導致開發商回款速度減慢的情況下,目前市場上半數以上的開發商都會因此面臨資金壓力。由於銀行是按季度向開發商收息,第一季度之後顯示,開發商的還款能力基本與去年持平,但是在第二季度結束後,銀行普遍對開發商的還款能力表示懮慮。
對於部分開發商目前面臨的嚴重資金問題,不少業內人士認為,開發商自己也負有一定的責任。上海置業有限公司執行董事、副總裁蔣旭東對記者說,早在2003年年中政府推出了『121』文件中就明確規定了開發商自有資金的比例,如果大家都能嚴格按照這一政策執行,所有資金按比例到位,就不會有現在這樣的資金壓力。
今年1月,上海置業在打浦路附近推出160套高檔樓盤全部售完,期房階段樓盤的均價為18000元/平方米,正式開盤售價為20000元/平方米。『在當時的市場情況下,我們預計一段時間後,房價有可能攀昇到25000元/平方米,結果到了3月份,價格就漲到了31000元/平方米。我們沒有打過廣告,這6000元的價格是怎麼推上來的?我看就是人為炒上去的。』短短4個月的時間,這個樓盤的價格又回落到了25000元/平方米,來自中央和地方的調控政策,迅速而有力地將市場中存在的泡沫擠壓出去。蔣旭東告訴記者,160家客戶中,60%來自國內,40%來自境外。客戶中自住和長期投資的佔大多數,到目前為止,只有20個客戶有拋售的意向,而且全部是國內客戶。
上海作為一個移民城市,幾年之前,國外客戶很少有在境內買房自住,大多是以租房為主。現在的情況有所轉變,國外客戶買房自住的現象明顯增加。蔣旭東說,國外客戶買房有幾種情況,一種是對中國文化情有獨鍾,或者娶了中國太太;另一種是過去在跨國公司中國分支機構任職,隨著國內企業國際化進程加快,他們或者跳槽轉入這樣的企業,或者所在的公司本身就被國內企業收購,比如IBM,他們手握高工資,同時享有住房補貼,在職業上希望在中國有所發展,在近階段還受到人民幣昇值的誘惑,這種情況下,不少『老外』也願意在中國買房了,這也是拉動上海房價的諸多因素之一。
『任何一個移民城市,房價必然相對較高,這種現象並不是中國獨有,從紐約、加州,到倫敦、悉尼,情況都是如此,今後的5到10年,北京和上海的房價仍會繼續領先於全國,這是一個城市的特性所決定的,也是一個城市功能發展潛力所決定的。』上海房地產經紀行業協會副會長、中天行房產機構董事長姚鴻光對記者說。
房地產泡沫是一個全球性的問題,如何對此進行適當的調控,是對政府決策部門智慧的考驗。姚鴻光說,紐約的房價從上世紀80年代開始一直處於上昇的趨勢,中間盡管略有回調,但是上漲的勢頭並沒有改變。在2001年9月11日遭受恐怖襲擊之後,很多人預計紐約的房價將受到負面影響,可是之後的幾年裡,這座城市依然是美國房價上漲最快的地方,原因就在於移民的大量湧入。同樣,來自俄羅斯和中東商業巨子在倫敦北區一擲萬金購買豪宅的刺激下,倫敦房價在最近10年也有了50%的增長。
『我們的房地產專家們,可以對此進行比較研究,歐美的房價盡管存在泡沫為什麼沒有出現大起大落,而日本和香港的地產泡沫又是在什麼情況下導致破裂。這其中哪些經驗是我們這一輪調整所應該汲取的,而不是像一個算命先生一樣來斷言房價究竟應該下跌多少個百分點。這不是一個專業的學者應該有的學術態度。』姚鴻光說。除去本身具有的特性,一個城市所處的區域以及它的區域地位對當地的房地產業的走向也會產生至關重要的影響。長三角地區作為中國經濟發展的重要板塊,所創造的GDP在所有地區中是最高的,而長三角的房地產市場在強勁的經濟支橕下,也表現出旺盛的生命力。一份來自上海財經大學的研究報告指出,上海作為長三角地區的龍頭,它的城市定位是『國際經濟中心、金融中心、貿易中心、航運中心』,它的房地產市場發展更具有代表性和指導性。
江蘇蘇州科技學院房地產研究所所長盛承懋以2002年15個城市的房價為因變量,各城市的人均GDP、城市化率和人均可支配收入為自變量,建立回歸模型,對長三角未來房價作出大致預測,根據他的推算,到2010年上海的平均房價為8975元/平方米,蘇州為6314元/平方米,杭州為7085元/平方米。
盛承懋認為,推動長三角房地產業快速發展的主要原因為:區域經濟一體化的推動;外向型經濟的推動;城市之間交通網絡體系建設的推動;世博會對房地產的推動,更為長三角房地產業的發展,留足了想象空間。
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