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等待價格下降後購買,成為近一段時期北京和上海購房者的普遍心理。
從當前情況看,房產新政措施已取得一定積極效果。但未來的房地產市場走勢仍是眾人關心的焦點,圍繞這一問題記者近日采訪了相關專家。專家表示,目前的房價回落還遠未達到真正理性的境界,只是政策引發了短期效應。現在房地產宏觀調控到了關鍵時候,絕對不能半途而廢,否則觀望就變成確信房價不會下調,房價將會像去年一樣快速上漲。
上海:有購房意向者不到兩成北京:再等等成了樓市口頭禪
按照常理,6月本應是房地產銷售逐步漸旺的階段,然而,北京的地產商卻沒法像往年那樣忙碌,政策調控帶來的『持幣觀望』正在困擾著他們。
盡管有著首創置業的強大背景,萬林義也只能選擇等待。陽光上東總經理萬林義近日私下告訴記者,陽光上東的二期開盤將推遲到九十月份,而按照原計劃,6月底是該項目二期的開盤日期。『主要是政策帶來的市場態勢不明朗,市場中持幣觀望的現象比較嚴重。我們首創方面和建設部、國土資源部的專家開了幾次座談會,覺得目前這種情況在九十月份之前不會有改觀,索性等一等。』他說。
當然,現在苦惱的絕不止北京的開發商。據上海公開的樓盤銷售信息統計,2005年三月份以來,上海超過50個樓盤的平均銷售率不足三成,二三月份新樓盤開盤的時候,房源幾乎是一售而空,但三月份以後,有些樓盤開了兩個月,房子只賣出了一半。進入5月,上海的房價開始讓開發商心疼起來,公開數據顯示,5月13日上海房屋交易均價8227元/平方米,銷售套數為276套;5月16日銷售均價就開始下降為7443元/平方米,銷售套數為232套;而到了5月18日下午5時統計的數據則顯示,該日上海房屋交易的均價為6928元/平方米,銷售套數為287套。至此,房產新政出臺一周,上海房價竟下跌了近2000元/平方米。據近日出版的勞動報報道,第十七屆中國上海房地產展示交易會近日閉幕,一股觀望氣氛彌漫其中,很多人受價格因素制約,仍處在觀望狀態,有購房意向者不到兩成。
央行上海分行最近公布的數據顯示,5月末,上海市中資金融機構個人住房貸款當月新增20.8億元,同比少增25.6億元,這似乎預示著,上海樓市自住性需求真實狀況正在逐步顯現。中房指數研究院華東分院副院長陳晟在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,上海目前房價還是太高,平心而論,想在上海買房的人多,但買不起房的人也多。這在很大程度上抑制了自住性需求的釋放。陳晟認為,目前上海房地產拐點已經出現,正展開下降周期的第一輪博弈。兩個月後,也就是9月份左右,纔會看到上海樓市的真實需求,也就是自住性需求的情況。
房價回落只顯現短期效應 應警惕北京重蹈上海覆轍
國家統計局數據顯示,2005年1至5月份,全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%。其中,商品住宅平均銷售價格上漲11.3%;商業營業用房的銷售價格上漲4.1%。多名經濟學家根據這組數據作出這樣的分析——房價仍會在下半年持續上漲。
其實對於投資者的行為和心理,投資者本人和房產經紀公司應該最有發言權。上海的馮先生就是一個投資客代表。他於2003年買了一套5500元/平方米的房子,到2004年9月時,以8100元/平方米的價格在中介掛出都非常搶手,馮先生並沒有見好就收而是繼續等待,希望房價繼續上漲,再多『撈』一把。沒想到的是,猶豫間加息、限制貸款、提高收付、征收差額營業稅等平抑房價的政策都出來了,突然間馮先生的房子便無人問津,此時上海出現了大量的二手房拋盤。中介公司表示,掛牌的二手房源增加幅度較大,但成交量和成交價格則在反方向下跌。中介方面分析,房源激增,價格下跌主要是由於投資者心理恐慌,拋售者眾,但購房者則企盼房價理性回落,持幣待購,這樣就形成了供大於求的局面,價格下降也是情理之中的事。
與此同時,北京的投資客同樣也表現出了恐慌心理。一方面是一級市場上投資性買家減少,更多的則表現在二級市場,據金誠信房地產經紀公司總經理邱宏介紹,『國八條』出臺之後登記出售二手房源的客戶明顯增多,『七八意見』的具體條款則更加速了這一步伐,意見中的營業稅等具體政策使很多人產生了恐懼心理。據鏈家統計顯示,第十七屆房交會的成交量比上一屆降低了25%,二手房的成交價格也在近兩年來首次顯現出下跌趨勢。
通過對比不難發現,在房產政策影響之下,上海的房地產市場對政策的敏感性比北京要強很多。原因何在?業內人士表示,一個理性的市場對政策的反映敏感性不強,而一個非理性的市場則要敏感的多,正如『國八條』一出,上海的房價就應聲而落。在政策『猛藥』下發之前,上海房價一路猛漲,但是租賃卻並不是很理想;北京房價也在上漲,但租賃市場也呈比較樂觀的狀態。這就折射出一個問題,那就是上海的房價虛高,很多投資者在支橕市場,而實際需求並沒有表現的那麼旺盛;北京的市場則相對理性,一級市場價格上漲,租賃市場也能跟進。
那麼,在政策影響之下,上海房地產的成交量和成交價格都下降了,是否就意味著市場已經理性了呢?浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬表示,每次一個新政策出臺前後都會迎來房價平穩或回落期,但如果政策出臺一段時間沒有新政策跟進,市場預期又會發生改變,房價又將繼續走高,這就緣於一些根本因素沒有徹底解決,包括金融、稅收和土地供應三個方面。看來,虞曉芬的分析很好地解釋了上海房價波動大的原因。並且暗示了這樣一個道理,目前的房價回落還遠未達到真正理性的境界,只是政策引發了短期效應,要真正讓市場走向理性,還必須有新政策出臺,並且擊中問題要害。
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