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風雲突變的半年!
數月前,二手房中介公司的老板們還在大把大把地數傭金,門店擴張,大招員工……一轉眼時間,隨著打擊投機炒房行為的政策一條條出臺,上海的二手房市場日趨冷靜。『比米店還多』的二手房中介公司,也紛紛『關、停、並、轉』。
急啊!接下去的生意該怎麼做?上海的氣溫高達38攝氏度,二手房中介公司的老板們心裡也急得像火燒。
神舟房產的老總李新平這兩天一直在家翻讀《三國演義》,合上書的時候,他不禁感慨古人的真知灼見:人逆不過大勢。
當初房產市場節節攀高,那是大勢,順大勢的做法是:加薪、招人,將門店的業務方向轉到房屋買賣,水漲船高。而如今的大勢是:他手裡的三四十家門店,平均每個月、每家門店的成交量不到一套,而之前幾個月平均每家每月成交量在5套左右。
同行中,規模小的,早就退房走人,背著之前賺來的鈔票度假去了。留下的,整天在研究要不要關門,怎麼關門。前些天,李新平聽同行傳授經驗,說最簡單的裁員辦法是,將一個家住寶山的員工調到莘莊門店上班。
李新平公司的員工,已經有一半離開了,他也想給自己放個大假,想想如今又該怎樣順應大勢。
三通電話,漲價10萬
李新平是湖北人,大學畢業後,留在上海,和同學一起白手起家,開房產租賃門店。三分因為『順應大勢』,七分因為努力,他的店越做越大,開始在業內小有名氣。
按說,這麼多年在市場上摸爬滾打,李新平也算是見過大世面的,但2005年的這一輪振蕩,依然讓他覺得仿如一夢。
親身感受到上海二手房市場的火熱,是因為去年下半年自己拋出了一套房子。這套房子讓李新平賺了10萬元,但短短幾個月後,他眼睜睜看著自己的下家從下下家手裡賺回了20萬元。這件事讓他隱隱覺得,這一輪的行情將大大超過以往。
於是就有了『賣家橫行』——大量的買家握著鈔票卻買不到房。李新平的門店裡發生過這樣一件事:
一位溫州賣家以110萬的價格拋售一套房子,並與買家講定,某天下午5點在中介公司簽署協議。當天,溫州人坐飛機趕到上海,因為早到了一個小時,便逛了一下馬路,摸摸行情。這一摸,便有了麻煩。
4點45分時,買家已經坐在了門店裡,溫州賣家打來第一通電話:『我要加價到112萬,我在樓下,不然就不上來了。』買家一合計,覺得漲2萬元可以承受,表示同意。
又過5分鍾,溫州賣家打來第二通電話:『我在電梯門口,115萬,少一分不賣。』買家一算,又同意了。
緊接著,溫州賣家坐電梯上了樓,播通了第三個電話:『118萬,不然我要下樓了。』買家無奈,讓中介出門把溫州賣家請進來。誰料,他剛坐下,又說:『再加2萬』。
1月,貸款利率上調波瀾不興
打擊投機炒房者的呼聲很早就有了,但是,政策的出臺需要一個過程。李新平時刻注意著各種房產政策。
2005年1月1日起,人民銀行貸款利率上調。當天晚上,李新平打開計算器,『嗒嗒嗒』一算,覺得對買賣房屋的人來說,只是筆小數目。
果然,房產市場不受任何影響。賣家依然『拽』得很:『營業稅我不會出的,誰買誰出。』那時,李新平的朋友正受人委托買房子,說好第二天早上簽協議,半夜2點,收到買家短消息:『我再加1萬,把這事敲敲定。』過了半個小時,第二條短消息過來:『再追加1萬。』朋友嫌煩,關掉了手機,第二天清晨再開機,看到了第三條短消息:『再加1萬。』
2月,二手房網上平臺啟動中介公司繼續做大
到2月,各大銀行繼續收緊貸款口子,上海也啟動了二手房網上交易平臺,但是這些絲毫沒有降低買房賣房人的熱情。有些中介公司,更是大肆擴張,包下了兩層樓,職員每10人分成一組,編為ABC數隊,各組的辦公區域輪流更換,為的是『風水輪流轉』,『公平競爭』。
3月,『緊箍咒』碎碎念最後的瘋狂
這種情況一直持續到今年3月。
3月6日,李新平記得那是一個星期天,晚上看新聞時,聽到了上海市政府發布的《關於當前加強房地產市場調控、促進房地產市場持續健康發展的若乾意見》,《意見》中規定,購入未滿一年的商品住房,出售時將征收5.5%的營業稅。這條消息出臺,引來了不少拋售者。
3月17日,央行又出臺規定,將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平,10天以後,上海市銀行同業發布《住房貸款管理指引》,對於通過貸款購買房屋,在房地產權證上記載的時間或房屋交接書上記載的時間起一年內轉讓的,商業銀行將不再提供個人住房貸款的轉按揭服務。
李新平將這些政策比喻成『緊箍咒』,一輪緊似一輪。他手下的幾十家門店也同時進入了最後的瘋狂。
有位老客戶就是在3月份時買的房子。以前,他總是嫌辦理各項手續花費時間過長,這回,他直嚷嚷:『蠻好你們慢點辦手續,我就來得及反悔了。』
還有一個在業內廣為流傳的故事是:去年年底,某人以130萬的價格,將自己住的一套房屋拋售掉,簽協議時,他向買家要求,自己想再租這套房子半年。到了3月,眼見這套房子掛牌價達到了205萬,狠狠心,他又以200萬的價格,向當初的買家購回。現在,這套房子的掛牌價跌到了150萬,卻無人問津。
4月,嚴打違規不法行為關的關,撤的撤
到了4月,李新平發現手下的門店已經開始『吃起了老本』。
再有政策出臺:4月2日,上海市政府宣布將嚴打14種房地產違規的不法行為;4月26日,上海『期房限轉』政策正式施行;4月30日,六部委發布了關於穩定房價的『國8條』。
這時,再看看身邊,亂七八糟的中介關的關、撤的撤。賣家也不那麼『拽』了,很多手頭吃緊的人開始試探性地放出些房子來,原先一路抬高價錢,『傷害』買家感情的賣家,紛紛變了臉,又轉回頭找買家重新商量。有的買家婉言謝絕,有的反過來給賣家臉色看:『你以前不是說過,要是每平方米低於1.5萬元,連門都沒有麼?現在還是等等吧。』
同時,李新平三天兩頭往法院跑。都是買賣雙方拖欠傭金的案子,『不少人都是因為自己受了損失,所以想賴傭金。』
重尋新路
已經到了7月。幾個月前留下的生意差不多就要做完了,李新平的面前有三條路:
第一,手頭擁有多套房子的人為了減小還款壓力,都在試圖將房子租出去,而且,這部分投資房地段都不差,有的甚至是全裝修,所以,如果轉向房屋租賃市場,還是很有前景的。
第二,關店歇業,等候時機重組人馬。
第三種方法,李新平正在醞釀中。他想推出『團購』房子的業務,服務對象是那些想買房自住,但苦於價位過高的人群。一旦找到幾十位這樣的客戶,他就能去找房地產公司,以批發價買房。如果『團購』計劃能順利實施,那麼他的公司又將是一番新面貌了。
采訪當天,恰逢李新平和另外幾位中介『大佬』一起研討對策,說著說著,他們也開始討論起了房價。
『我看現在「撿皮夾子」的時候到了。很多人都說,只要一漲我立馬買,可是,真要漲了,再買還來得及麼?』
『那可不一定,現在情況不明朗,你以為你撿了個皮夾子,說不定反而又被套牢了呢?』……
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