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古北國際廣場是位於上海長寧區的一個高檔樓盤,施工已經進入結構封頂階段。如果在一年前,房子造到這種程度,差不多已經售完,售樓處的工作人員大部分也應已經撤退,但是現在,古北國際廣場依然在等待預售許可證的批准。
有業內人士認為,這是上海市有關部門在宏觀調控下的一個『痛苦而無奈』的抉擇——控制高房價樓盤的供應,以達到『平抑』房價的目的。古北國際廣場售價高達每平方米18000元?20000元,因而遭到『雪藏』。
但是在這個『痛苦而無奈』的抉擇背後,卻隱藏著一個更深層次的懮慮:上海的經濟增長過度倚重房地產業,房地產的衰落無疑會延緩GDP的增長。
『平抑』房價
等待審批的,不僅僅是古北國際廣場。在上海市中心,像古北國際廣場這樣情況的樓盤還有不少。本來5月份是新盤上市的高峰期,但這些市中心的樓盤直到現在都還在等待。
長寧區的嘉裡華庭二期,預計售價達到每平方米35000元,原本打算5月份開盤,但至今未開;徐匯區的匯成月河、黃浦區的黃浦華庭、長寧區的皇家花園等十幾個原本早就該開盤的樓盤也都沒有上市。
這些樓盤都在等待上海市房地局的特批。有跡象表明,政府相關部門將眾多樓盤銷售許可證延遲發放並非無意之舉。
6月25日,在浙江天臺舉行的一次知者甚少的『上海房地產高峰論壇』上,基強聯行投資管理顧問上海有限公司項目部副總監徐明瑞在分析6月份上海樓市成交量銳減的原因時,將『供應量少』列為僅次於『觀望者多』的因素。
在他看來,成交量銳減,並非無人買房,而是無合適的房子可買。
他說:『現在市中心的高價房很少,因為拿不到銷售許可證。其實想買房的人還是不少的。』按照徐的測算,現在上海市中心房源可能只有之前的1/3。
『這其實是控制高價房銷售的一個辦法。』一位知情人士告訴記者。
去年,上海全市的銷售均價一度突破萬元大關,上海有關部門感受到了非常大的壓力。因此,控制房價成為了上海市政府有關部門的重要任務。在上海市交易中心的網站——上海房地網上,原本公布的『每天成交均價』一欄已經悄悄地被『今年均價』和『今年住宅均價』所代替。
『全市均價突破萬元,這樣的數據報上去肯定是不理想的。』這位知情人士告訴記者,之前幾年,國家統計局發布的上海市房價都只有五六千元,與網上實時成交的價格有較大的差距。
上述知情人士告訴記者,『控制房價並不能控制老百姓買房,但可以適當放緩那些高價房上市節奏。』
上海市房地產交易中心的數據顯示,在四、五、六月的上市高峰時段裡,位於上海市中心的長寧、靜安、黃浦、盧灣和徐匯五個區的供應量非常少,很多樓盤都被壓後。5月份,靜安區甚至沒有新增樓盤。而上海市高價樓盤大多集中在這五個區。
事實上,通過把握樓盤上市節奏來影響房價,這樣的做法先前已有。
去年4月份,上海市政府推出了一項重要的『抑漲』措施,放寬中低價房的預售標准。
政策的內容是,將近年來所實施的高層三分之二、多層封頂的商品房新預售標准放寬,轉而采取向老標准靠攏的辦法。
老標准指的是早在1995年6月4日上海市房地局印發的《上海市實施〈城市商品房預售管理辦法〉細則》,該政策規定開發經營企業申請商品房預售所應當符合的條件為:商品房建築安裝工程的總投資已經完成25%以上,或者商品房的建築基礎工程已經驗收合格。也就是指開發商在權證齊全的前提下,只要施工『出地面』就可以申請商品房預售。
但今年上海市加大了調控力度,單價每平方米13000元以上的樓盤都需要向上海市房地局申請審批,區縣級的房地局無權審批此類樓盤的預售許可證。
國家發出調控信號沒多久,3月底,上海市給各區相關部門下達了命令:大量增加中低價商品房的供給,迅速落實『兩個1000萬工程』,即今年新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價普通商品住房,並力爭全年可預售面積2000萬平方米,包括配套商品房在內的中低價普通商品住房佔年內新上市商品房的比重由去年的57%提高到65%。
也就是說,相當於每3套新增房中就有2套是中低價住房。這當然會大大拉低上海的商品房均價。
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