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我們對森豪騙貸案的興趣在於為什麼案件主角鄒慶沒有像大多數開發商一樣,將假按揭行為借著高漲的房地產市場安全落地,成為『善意之騙』?經過調查,有一點可以肯定:這個項目一直是個燙手山芋。所以在鄒慶之前,三家外來的投資者都選擇了知難而退,而案件的主角鄒慶卻不甘心於空手而回。
其實鄒慶們怎麼想的並不重要,關鍵在於貸出數億元的銀行有沒有看出來,以及看出來後如何做?
開發商經常處於人人喊打的境地。但也有人敢怒而不敢言,那就是開發商的合作者們,包括代理、顧問、設計師、承建商等等,本期刊出的『房地產產業鏈』報告表明,這個行業尚缺乏行業標准和公共規則。
或許是由於以上原因,房地產公司想上市也特別難。所以,每年評選中國房地產上市公司十強,翻來覆去總是那麼幾家。見賢思齊,這次我們只好拉進來香港和美國的標杆。只是希望在今後幾年,『言必稱萬科』的時代會結束。這對於萬科未必稱心,但對於行業而言,卻可能是個新的開端。
房價接著漲,政府就接著以雷霆之勢出其有形之手。5月11日,在橫空出世的《關於做好穩定住房價格工作的意見》中,關鍵部委認定:不合理的需求過剩、住房供應結構不合理以及房地產市場秩序混亂是房價居高不下的三大原因。
以前美國有一個人想當皇帝,這個需求夠不合理了吧?但偏偏也有些美國人半玩笑半認真地願意把他當皇帝看待。沒聽說哪一個社會是因有不合理、甚至不現實的需求出問題的。
提到住房供應結構不合理,這話沒錯。但最大的不合理何在?是『公屋』和廉租房的供應體系缺乏。這個責任又是誰的?
至於房地產市場秩序混亂,原因就在於管理不善。一個地方小偷多,責任總不能往小偷身上推吧?
但拋開方式方法,就調控內容而言,開發商也沒啥好抱怨的。一位香港銀行家說的好:有些新政,比如121號文的『雷霆』手段,就是從香港銀行的風險管理條例學來的!
香港也允許預售按揭,只不過按標准交房之前,這錢只能在銀行的賬上趴著,根本到不了開發商的手裡。人家的辦法很簡單,也有效。而這次《意見》卻是由政府規定容積率,甚至開發商的利潤!
3%的利潤率如何保證不超過?市場經濟中利潤率的高低,通常取決於公平的市場競爭程度。只要競爭夠充分,利潤率就決不是哪一個機構,或者哪一個企業能夠決定得了的東西。如果目前房地產市場的平均利潤率高於3%,政府一味強求,就只會出現三種情況,一是雷鋒式的企業,只願意賺3%;二是笨蛋式企業,只能賺3%;第三種情況,是開發商先以這種方式幫政府的忙,政府以其他方式回饋。
第一種情況不合常理;第二種情況,消費者還不放心!第三種情況,搞不好就是尋租的溫床?!
把簡單的問題變得復雜,最大的隱患在於『一檜生,多檜生』的結果——滋生出更多、更新的灰色空間和尋租路徑。
很簡單,政府應該解決的『人人有房住』,而不是『人人買起房』。買豪宅還是住廉租屋,只能看個人的努力或其祖上的蔭庇。
亞當·斯密說得好:一個面包師起早貪黑地連夜乾活,其初衷絕不是為了倫敦街頭的乞兒有飯吃,而是為了後間屋裡熟睡著的妻女生活得更好!
感慨到最後,還是談點實的:這次房產新政的影響如何?
前日偶遇任志強,任大佬承認還是有影響:『本來最近我的北京公館在談整體出售,都快談妥了,總交易額18個億元!這一宏觀調控,人家又縮回去了,說要再評估一下。』
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