地方政府是頭號受益者

　　20世紀90年代以來，房地產商迎來了無限美好的幸福時光。房地產一輪又一輪的開發熱潮席卷全國，房地產商瘋狂圈地、拼命上項目、極力炒概念、火熱賣房子已成為各地經濟的一大亮點。

　　1990年代中期之後，中央政府鋼鐵般的宏觀調控如願以償。作為此次宏觀調控的一個重要後果，地方政府手中的金融權力被幾乎悉數上收。地方政府對銀行的支配權，在1990年代初期的經濟過熱中，險些釀成了一場致命的金融危機。如此，地方政府賴以主動推動經濟增長並能夠獨立支配的要素資源就只剩下土地一項。正是這個漏洞，為這一次的經濟過熱埋下了關鍵的伏筆。在房地產熱的起步階段，地方政府似乎並沒有意識到土地要素的神奇之處，這一是因為銀行尚未從上一次的壞帳打擊中恢復元氣，另外一個原因則是，地方官員對中央政府的鐵腕及其對房地產的真正意圖仍然心有餘悸。所以，當時地方政府的注意力仍然集中在引進外資，鼓勵地方企業在股市融資圈錢等邊緣性的金融手段上，以期維護本地的經濟增長速度。然而，隨著時間的推移，不僅中央政府的意圖越來越明確，房地產本身也逐漸顯示出其無與倫比的優越性。於是，各地方政府開始陸續出臺種種刺激房地產交易甚至鼓勵炒作的政策，頗有要將房地產熱進行到底的架勢。到這個時候，一場難以控制的房地產牛市實際上已經無法避免。

　　在中國房地產的這個令人眼熱心跳的巨大游戲中，地方政府無疑是頭號受益者。這首先表現在土地收入中。根據全國人大副委員長盛華仁提供的數據，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個數據不過區區67億。由此可見土地出讓之熱。可供比較的是，在實施積極財政政策的1998-2003年5年間，全國發行國債也不過9300億元。這足以說明，土地，已經變成地方政府名副其實的第二財政。事實上，在許多地方，土地收入已經佔到地方財政收入的一半。地方政府在土地上的財政收益不僅表現在巨大的土地收益上，也同樣表現在房地產的交易過程中。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入佔到了房地產價格的將近30?40%左右。如果再加上佔房地產價格20?40%的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近佔到整個房地產價格的50?80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約只佔到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產相關部門的口袋。如此誘人的利益，難怪地方政府要對房地產業趨之若騖。

　　中國的土地過去一直是通過權力進行劃撥和轉讓的，這為『權利尋租』提供了廣闊的空間，也為房地產商創造了驚人的財富。

　　成本不是支橕房價的借口

　　房地產開發與投機催生了一批又一批強大的受益者。90年代初期，小小的海南島就上演了這樣一臺『好戲』，一夜之間，誕生了數百位千萬富豪乃至億萬富豪。在那個輝煌時刻，近千億資金湧向海南，掀起了聲勢浩大的房地產開發與投機高潮。海南島幾乎所有的土地都被炒過，到處是工地，房子沒有蓋，僅僅憑著一張圖紙就可以被人們擊鼓傳花式的炒來炒去，最後房價像斷了線的風箏飄向遙遠的天際。少數人的暴富，最終是以金融機構的巨額壞賬為代價，金融機構在海南房地產的喧囂中損失了600多億元。

　　如今在北京、上海等大城市，與當地居民人均年收入相比，房屋價格已上漲到令人可怕的程度，在收入水平增長幅度緩慢、就業機會並沒有全面改善的情況下，房屋價格節節攀昇。在這些城市，影響房價的主要因素，已不是建築材料、人工等基本費用，而是地價、人氣、概念等情緒化、人為化的非理性因素。

　　一般說來，房地產公司售房的價格，大致包括了四方面的成本：1.建築成本；2.地價；3.房地產稅費及管理成本；4.利潤。單從建築成本來衡量，撇除地價、房地產稅費及管理成本等主要因素，2002年全國的房屋造價平均水平大致如下：

　　標准多層(七層以下)住宅樓：磚混結構約550元/平方米，框架結構約650元/平方米；高層建築(十層以上、有電梯)，約1200元／平方米，它隨鋼筋配率和?(混凝土)強度等級的高低而昇降，這一價格，是建築市場上施工單位可以接受並有相當利潤的市場價格，越是沿海發達地區，其價格越低，如福建，磚混結構最低有380元/平方米，只要資金到位，大把有人搶著做，廣東也是如此，建築造價普遍較低，這得益於建築市場完全市場化的結果。也應該感謝千千萬萬的農民工，是他們用非常低廉的工資報酬支橕起一幢幢的高樓大廈，他們沒有任何福利待遇、沒有失業保險、醫療保險、意外傷害保險，是他們的付出和奉獻拉低了城市建築的造價。而他們的付出和奉獻都被少數開發商所攫取，並沒有體現在最終售價上。

　　對地價便宜的大多數中小城市而言，建築成本是房價構成的最主要因素，譬如，30萬元／畝的標准多層住宅用地，考慮其容積率、小區配套設施、規劃概要等，建築面積分攤的地價因素大約是180元一平方米，房地產稅費及管理成本再高也不會超過150元/平方米，如果利潤保持在國家鼓勵的、合理的8%，那麼面對消費者的終端銷售價應為1000元左右，但現在此類地區的房地產價格都在3000元左右，所以說中國的房地產業是暴利行業絕不是空穴來風。

　　在中國，房地產被公認為是造就富人最多的暴利行業，也是引發民眾上訪最多、損害國家利益最多的行業。在房地產這個龐大的產業鏈中，維系著不同的利益集團，權力參與批租土地，銀行提供大規模貸款，不同的利益集團扮演著不同的角色，獲得各自的利益。