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中國房地產業的健康運轉將和金融市場的改革相始終,在金融市場有效解決了目前在風險放貸、融資管理中存在的問題後,中國房地產業的利潤水平將回歸,暴利時代將不再出現。
一個公認的事實是,在過去的幾年裡,胡潤排行榜和福布斯排行榜上,地產界的富人數量超過了任何一個行業。
6月4日晚,在主題為《樓市三問》的央視《對話》欄目現場,關於房地產業是否存在暴利話題的討論依然言辭激烈、涇渭分明。然而,這段節目卻沒有播出。
顯然,房地產行業的利潤極為敏感,但又不可回避。在眾多的猜測中,40%的利潤空間似乎已被越來越多的人接受。
然而,萬通董事局主席馮侖認為,房地產業的發展有很強的周期性,很多房地產公司都經歷了中國房地產業的高潮和低谷期,『從長遠看來,這些房地產商的平均利潤率不超過20%。』
雖然馮承認,的確存在一些地產商在房地產業的上昇期進入地產行業、並取得了高額回報。但這個地產大腕關於房地產暴利的最新辯護,不僅沒有平息這個話題的爭議,反而可能為下一步的辯論提供了足夠的談資。
利潤達40%?
中國房地產行業總能創造財富神話。而這些故事主角們對房地產利潤的緘默,也愈發引起了人們的興趣。
『40%以上指的是開發商項目投資的年回報率。』中原地產華北區董事總經理李文傑告訴記者,實行『招拍掛』以前,獲得這個利潤回報的開發商是很普遍的。
但世聯地產顧問(中國)有限公司常務副總經理王正宇在接受采訪時,拒絕對這個行業的平均利潤進行預測。他認為,由於房地產開發的個案性色彩很濃厚,對平均利潤的模糊猜測都是缺乏實際意義的。
『作為房地產從業者,我們沒有開發商平均利潤的統計數據,我覺得政府方面的數據可能權威些。』他說。
而國土資源部今年5月發布的數據稱,目前,全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10%以上,中高檔房地產平均利潤率更高,一般達到30%?40%。例如,北京市房地產開發利潤佔房價的比重平均達到17.1%,其中最高的在二、三環之間,達到了20.4%。
王正宇表示,17.5%的利潤是合法正當的利潤,但是一些開發商如果通過不當手段拿地、欺詐式銷售的話,那利潤就不好說了。
李文傑也證實了這個說法。『如果一些項目公司拿到很低的土地,然後轉手或者做成項目快速銷售,那樣這些開發商的利潤就會是百分之幾百。』他說,『但這畢竟不是主流。』
而首創集團總裁劉曉光表示,目前的房地產利潤率並不是很高,像萬科這樣的上市公司利潤率纔13%上下。
但是,在新華信管理諮詢公司董事長趙民看來,目前地產上市公司報表上反映出來的利潤有人為降低的嫌疑。他表示,上市公司都有從報表上反映公司業績增長率的衝動,純從紙面上看,在一個低利潤業績的基礎上,增長會相對容易,增長率也會看起來很高;另外,上市之後各種環節要相對規范許多,很多暗箱操作不能在報表中反映出來。但一個不願透露姓名的地產顧問公司老總表示,趙的此種說法並不具備操作性。
為什麼如此高?
顯然,在沒有一個有效的信息披露機制下,關於開發商利潤的爭論不會停止。
『也許,對於目前的房地產行業,探討高利潤形成的手段比猜測利潤空間更有意義。』王正宇說。
在采訪中,眾多業內人士認為,這個利潤的形成手段主要歸結於土地協議出讓方式。
『土地商品化或「8·31」大限前,雖然也有一部分土地實行招標、拍賣出讓,但開發商主流的拿地方式仍以協議出讓為主。這些低價出讓的土地在昇值後轉手,或者經過開發銷售後形成的利潤是很驚人的。』李文傑說。
正是在這種拿地背景下,土地資源的佔有實力導致不同開發商利潤的差異。顯然,2002年之前,中國房地產業高利潤現狀是當時中國房市市場環境的真實寫照。
然而,房地產行業既有具體項目的開發周期,又有一個產業發展的波動周期,在探討房地產利潤空間時,這點往往被忽略。
此前馮侖的辯護不過使這個周期再一次出現在辯論雙方的議題當中。據參加當天節目錄制的人士透露,包括國資委宏觀研究部部長趙曉在內的三位經濟學家都對此予以默認。
對於普通購房者而言,判斷開發商獲得超額利潤的一個直觀證據就是,過去的幾年裡,胡潤排行榜和福布斯排行榜上,地產界的富人數量超過了任何一個行業。而且,行業外資金、其他行業的成功者均以各種名義淘金房地產行業。
也許就像馮侖抱怨的那樣,這僅是一個階段的表象。王正宇表示,高利潤不能持續,萬科之所以專注於做利潤率不高的項目,正是長遠著眼,在相對均衡利潤的項目上鍛煉自己的核心競爭力,防止在房產低谷到來時公司功能退化。
利潤回歸?
2004年10月,管理諮詢專家姜汝祥在《財富》(中文版)的一篇專欄文章《房地產真的很特殊嗎?》裡,這樣描述中國的房地產業:地產公司老總的出身最為多樣化,從學者、律師、記者到官員和廣告人。最優秀的企業,錢多了最想進的也是房地產業,從聯想、美的到雅戈爾、華為……他提出這樣一個問題:中國房地產業很特殊嗎?
在考察了萬科和美國最大的五個房產商後,他發覺自己看清楚了一個基本的道理:只要一個行業所提供的產品是商品,而不是社會公共品,這個行業就將遵循基本的市場規則:企業的成敗將主要由企業競爭能力決定,而不是外在資源或地位。因此,『哪怕是房地產這樣特殊的行業,最終也會發展到與彩電、冰箱一樣充分競爭的地步。』
本報采訪的幾位資深從業者均判斷,中國房地產業的利潤回報在未來必將降低到10%左右,這個時間點會在幾年後到達。
『未來房地產業的利潤水平將降低到市場其他各行各業的平均利潤水平8%~10%之間,但這個過程也許需要10~20年。』李文傑表示。
而王正宇卻避免提出一個時間表,但他認為,中國房地產業的健康運轉將和金融市場的改革相始終,在金融市場有效解決了目前在風險放貸、融資管理中存在的問題後,中國房地產業的利潤水平將回歸。暴利時代將不再出現。
『雖然「8·31」大限在這個過程中,尚不能說是分水嶺的角色,但這個過程更多是個量變的過程,影響很大。一個行業動輒百分之幾百回報的時代不會再重現了。』他說。
按照他的分析,由於土地這個房產開發中的重要要素掌握在國家手中,在土地市場實行『招拍掛』後,囤積土地形成競爭優勢的機會已不大,因此惟一的懸念就落在資金上。在房地產開發形成一個相對較高的門檻後,大量的資金會進入地產行業,這個時候,地產行業的平均利潤也就形成了。
然而,趙民卻並不認同這種觀點。『不能把『8·31』大限的作用看得過於重要,將其看作結束房地產業暴利時代的分水嶺是外行人的看法。因為在這個政策中,房產商仍有無限的操作空間。』
記者手記在關於房地產暴利的任何話題中,都會頻繁出現這樣一個詞句:『這是個敏感話題』。
的確,這個話題很敏感。它涉及到政府土地開發的制度,公共權力的尋租,拿地前開發商密室裡的談話,購房合同字裡行間閃爍著的欺詐,更重要的是,它涉及到開發商到底從那些乘坐擁擠的公交車上下班的市民手裡不正當地拿走了多少錢,以及怎麼拿走了它?
顯然,對房地產暴利話題的探討,很容易流於對開發商原罪的追問——我們想知道一個1000萬如何在密室裡變成了一億,以及,現在這些腰纏萬貫的房產大佬們應該拿出多少錢回報社會……
通常而言,每一次探討房地產商利潤空間的努力幾乎都遇到兩個障礙:其一,單個公司的利潤回報均被視為公司的商業秘密,僅掌握在老總和財務總監的手中。其二,從未有一個明確的數字被用來描述人們眼中整個房產行業開發商的高利潤。
當我開始做這個房產商利潤空間的題目的時候,我不認為讀者能夠從文章裡看到具體的數字——雖然這通常是讀者願意看到的。但我期盼的是,我們的討論能夠有足夠的建設性,對這個產業,甚至對越來越重要的市場環境都有反思意義。對於反思者而言,背景永遠比事物本身重要。而記者在此次采訪中的一個感受是,中國房地產業的現狀其實是目前中國法制水平、市場環境的真實反映。的確,有什麼樣的制度就有什麼樣的人和事。
當我們對房地產利潤的話題不再感到敏感、難以啟齒的時候,那也許將是一個如樓書所描繪的陽光燦爛、空氣清新、開發商的社會形象空前良好的時代。
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