適用房已經變得越來越稀缺，但最初的粗放管理方式卻遲遲未變，這加劇了供求關系的緊張。而在銷售領域倚重開發商，更令供需矛盾以令人尷尬的極端方式集中展現出來。

　　在開發建設環節，開發商對利潤的過度追求，和由於監管成本過高導致的政府監管不力，令經濟適用房陷入了既不經濟又不適用的尷尬境地。

　　配套設施及相關規劃的缺失和滯後，更凸顯了作為公共產品提供者的政府的角色錯位。

　　追本溯源，我國的經濟適用房是一個將住房福利和市場化結合的操作模式，但政府和開發商責、權、利劃分的模糊，令其在現實中陷入了搖擺和扭曲。

　　購房長隊的政策基因

　　經濟適用房已經變得越來越稀缺，但最初的粗放管理方式卻遲遲未變，在銷售領域又非常倚重開發商，這造成購房的隊伍越排越長。

　　中國房地產協會秘書長顧雲昌在1998年參加經濟適用房制度設計的時候，只是覺得很多人會感激這個制度，『畢竟它給那些中低收入者帶來了福音』。

　　但7年過去，恰恰是那些政策所指的受益者開始怨恨這種制度安排。『我不想再談經濟適用房的事情了，有沒有搖到號我不關心了。』6月20日王力(化名)略帶無奈地對本刊說。

　　房號守望者

　　作為一名高校教師，王力的故事在北京已經成為街頭巷議的話題，他將人們對於經濟適用房的渴望表達到了極致——在售樓處前住了近兩個月，留起了大胡子，支起臨時買來的帳篷，一根接一根地抽著煙，捱過『漫長』的等待。

　　實際上，王力去年12月份就登記了購買意願，當時北京一家名為三環新城的小區售樓小姐告訴他，3月份放號，但是具體哪天『另行通知』。這個詞讓許多購房者提心吊膽，因為這意味著任何意想不到的時刻，甚至通知之時就是放完號之時。

　　王力不希望悲劇發生在自己身上，因此從今年3月27號早上五點鍾開始，他就不回家了，一直等到5月中旬。王的帳篷很快引來其他十多個效仿者。一群渴望得到房子的人以這種方式聚到了一起。他們甚至在『五一』的時候，還一起過了節。

　　事實上，售樓處前除了『帳篷一族』，還有另一幫人，他們以『倒號』謀生，明碼標價2萬到5萬。

　　在激烈的競爭中，帳篷裡的人『草木皆兵』，常常聞風而動。他們甚至養成了一個習慣：在晚上睡覺的時候，沒人脫掉衣服，隨身帶著各種需要的證件，大家都害怕半夜放號。這種情況在北京也並不罕見。

　　6月13日凌晨4時許，北京天通苑開發商突然向待購天通苑經濟適用房的市民放號。一名小區物業管理人員對本刊介紹說，原本定於15日放號，不料有人走漏風聲，11日就來了千餘人等號。開發商措手不及，於是更改放號地，人們仍長隊相迎，最終開發商選擇了人相對較少的凌晨開始放號。有意味的是，這名物業管理人員所說的『不小心走漏風聲』，言外之意就是本不應該那麼早就告訴購房者。

　　這一來就苦壞了等待放號的人們。北京夏天暑熱難熬，加之那兩日中間還曾大雨傾盆，大部分排隊的人還是苦熬了整整兩晝夜，有人形容說：『親戚朋友齊上陣，輪流接替等號忙。』

　　令人遺憾的是，在隊伍的前面，人們仍發現了一些『形跡可疑』的排號者。

　　跟王力相比，天通苑的人們是幸運的，他們只等了兩天就看到結果。而王力卻在近兩個月後得知，原本的排號制已經改為搖號制，也就是說，王力排在前面已經沒有意義，畢竟搖號憑借的是運氣，鍥而不捨也沒用。

　　經過了這番歷練，35歲的王力變得有點『寵辱不驚』了。他不再忿忿不平，繼續平靜地和妻子住在一間12平米的地下室裡。當被問到是否還會購買經濟適用房的時候，他說：『可能還會吧，要不怎麼辦？』

　　敞開的後遺癥

　　北京的經濟適用房標准很清晰：本市城鎮居民；無房戶或未達標戶；年收入低於6萬(含6萬)。這是2001年年初《北京市城鎮居民購買經濟適用住房家庭收入標准暫行規定》中明確規定的。按此標准，北京市地稅局一位官員按照目前繳稅情況掐指一算，這樣的家庭或個人在北京至少超過60%。這樣一來，按大數估計，經濟適用房至少應該在北京住宅房中佔到50%以上。但實際上，根據國家統計局數據顯示，北京2004年經濟適用房佔住宅總投資的10%左右，今年1?5月份更只佔7%強。

　　中國房地產協會秘書長顧雲昌對本刊說，這意味著經濟適用房在住宅供應中的比例在15%左右。眾多的需求者，稀缺的供應量，加上近兩年商品房價連年飆昇，而經濟適用房的價格一般比普通商品房便宜20%左右，其供求關系緊張自不待言。

　　現在看來，這個標准似乎圈定了遠超過供應量所能承受的人群范圍，它究竟是在什麼樣的背景下制定的？

　　回溯到1998年，國家開始住房分配貨幣化改革，停止福利實物分房。在宣布這一改革的綱領性文件——國務院1998年23號文中，第一次提出在全國范圍內建立新的住宅供應體系，這一體系包括高收入者購買和租住商品房，向中低收入者供應經濟適用房和向最低收入者提供廉租住房三個層次。經濟適用房成為國家住房供應體系的主體之一。

　　該文件執筆人之一顧雲昌對本刊回憶說：『當時沒有明確的一個概念就是，中低收入家庭包不包括中等收入家庭沒有劃清楚，而大部分老百姓都覺得自己是中低收入。』

　　這種模糊性在政策執行過程中引發了爭論。建設部住宅與房地產司一位官員對本刊回憶，1999年左右，管理層在經濟適用房上曾有如下爭論：家庭收入一時無法劃清，而經濟適用房又不能因此不做，在現階段應該實行怎樣的政策？是邊建設邊詳細研究如何劃定，還是先將劃定方法明確，再進行建設？在未劃定之前，又該怎樣管理得好一點？

　　事實表明，這場爭論的結果同許多『中國式』改革一樣，沒有一致的結論，最後都是摸著石頭過河，先做了再說。

　　當時，北京、哈爾濱、長沙等地實際上將中等收入階層納入了經濟適用房的適用人群，並由此放松了經濟適用房的准入管理。北京市建委的一位人士對本刊回顧說，當時政府一方面大力宣傳經濟適用房政策，鼓勵大家踴躍購房；另一方面在2001年前放開了購買門檻，讓有能力買經濟適用房的人都能進入市場，而對於購買者身份甄別大都睜一只眼閉一只眼。

　　2004年5月，中央層面的《經濟適用房管理辦法》出臺，其中明確了許多過去經濟適用房規定中模糊不清的地方，如面積、利潤、購房資質等等。地產界的主流看法是：這個政策已經把中等收入者從原來的中低收入人群中劃分出來，不再享受經濟適用房。

　　但北京購房人標准並沒有相應做出改變，監管機構對資格的甄別仍比較寬松。這導致了經濟適用房在市場中的供求格局在近期難以發生大變化。獨創的『中國模式』

　　在如此供求格局下，經濟適用房的混亂局面在由開發商主導的配售環節集中暴露出來。

　　事實上，『銷售環節的灰色利潤是經濟適用房開發商的主要利潤來源之一。』北京某專業地產銷售公司的副總經理馬登科對本刊介紹。他曾經代理過一些經濟適用房的銷售，其中，開發商預先留號已是司空見慣。可以佐證的是，最近北京某經濟適用房小區就是從150多號開始放號的。

　　而另一個隱秘的途徑就是，開發商會直接或者間接的僱傭一些人員來『倒號』。號販子拿到號後，一般會以2萬到5萬的價格賣出，這筆錢中至少一半會返還給開發商，因為買號人的購房資料必須跟原倒號人的資料進行調換，這就需要開發商默許乃至參與。

　　『分配和銷售環節由開發商主導，這是中國特色的模式，在大多數國家，開發商充當建築商，配售主要由政府機構進行。』顧雲昌說。

　　一項帶有福利性質的房屋政策，最終卻要依賴開發商來進行分配，這顯然出現了角色衝突。但這卻是目前國內最主要的經濟適用房分配方式。這種分配方式是如何形成的？政府為何要將分配權拱手相讓？其背後的故事意味深長。

　　顧雲昌回憶說，在全國各地開始陸續推出經濟適用房的1998年，當時中央政府的深一層用意是希望把住宅建設作為新的經濟增長點，讓住宅肩負起了拉動內需的重任，於是當年果斷啟動了『房改』。

　　經濟適用房就是其中的主角。顧記得，當時鋼鐵水泥有些過剩，管理層希望通過經濟適用房來拉動這一塊的需求。當時還發國債，進行公路鐵路項目以及經濟適用房建設。

　　在這種背景下，全國各地風風火火大建經濟適用房，爭相報項目。根據建設部的全國數據顯示：1998年，經濟適用房竣工面積佔商品住宅面積的39.04%；而1999年，經濟適用房竣工面積為商品住宅竣工面積的62.33%。對此，建設部官員評價說：『當時經濟適用房竣工面積比重很大，已經在住宅建設中起到了主導的作用，佔據十分重要的地位。』

　　當時北京是全國建設經濟適用房最多的城市之一。『面對這種勢頭，市裡的建委根本沒法管，項目太大太多了，也根本沒能力管。』北京市建委的人士回憶說。其他放量供應經濟適用房的城市情形也大略如此。如此背景，再加上『房改』初期經濟適用房放量供應，供求關系基本平衡，甚至出現過供大於求的情況。地方政府對購房者大都無需仔細甄別，畢竟大量的竣工面積需要購房者積極入市。管不過來，也不想管得太嚴，由開發商銷售成為了順其自然的事情。

　　但形勢就在兩三年內發生了變化，隨著國內房地產業的不斷市場化，尤其是近年來普通商品房的大量入市，經濟適用房的比重越來越小，城市中的住房供給已經成為普通商品房佔據主導。

　　根據國家統計局數據，2004年全部房地產開發投資中，住宅投資8837億元，比上一年增長28.7%。其中，經濟適用房投資606億元，比2003年減少2.5%，是2002年以來的首次負增長。今年1?5月，經濟適用房的投資更是同比下降16.7%。

　　經濟適用房已經變得越來越稀缺，但最初的管理方式卻遲遲未變，在銷售領域又非常倚重開發商。這釀成了大量像王力這樣的故事。

　　技術性『補課』

　　問題已經暴露，北京開始在經濟適用房上『補課』。

　　首當其衝的就是購房人的資格審核。由於此前疏於管理，北京的一些經濟適用房小區中出現了『奔馳』、『寶馬』等豪華車紮堆的現象。

　　『如果嚴格審核，杜絕以後出現這樣的現象，至少可以減少1/3的排隊人數。』馬登科說。北京市建委主任劉永富6月17日透露，今後要與地稅部門合作，結合個人所得稅明細制度，進行收入審核；還要增加新聞媒體公示，擴大公示范圍；另外就是嚴厲查處虛假。

　　北京朝陽區的一位開發商對本刊質疑說，這樣的規定也就是能阻擋一些非常明顯的造假者。比如稅收一條就很難明確，由於目前稅制的問題，很多人並不按收入納稅。媒體公示這個辦法在其他城市用過，但由於城市過大，『看到的不知道，知道的又沒看到』，效果並不好。

　　這位開發商根據北京等特大型城市的特點提出一種思路是：委托街道辦事處和居委會的力量，由他們對本區域的經濟適用房申請者進行『蹲點式』排查。雖然工作量艱巨，但能夠進行社區糾錯，至少准確率比較高。

　　除了嚴格資格審查，北京還准備著手解決令政府頗為難堪的排大隊等號的問題。北京市建委副主任苗樂如近日表示，排隊放號不是最佳的形式，北京市相關政府部門正在著手研究經濟適用房放號方式，屆時將規范排隊等號、網上放號和手機放號等方式。

　　目前可資借鑒的是，杭州等地就采用全市搖號的方式，由政府主導放號，盡管命中率只有20%，但多數人由於見證了其公開透明的過程，也沒有太多怨言。

　　另外深圳市還推行綜合評分排隊制，由政府相關部門根據申請人的工資、學歷、職別、家庭狀況綜合打分，按照分數排隊購買經濟適用房。這種做法在深圳還算得人心。

　　然而，這些技術性的修修補補只能解決經濟適用房銷售環節的問題。