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今年天津市開工或上市的新項目中,以SOLO概念出現的小戶型比例將提高。今年天津市已開工和規劃中的SOLO小戶型目前已經有10家以上,比往年一到兩三個項目的狀況明顯增量,其項目地段及品種都呈現擴散趨勢。將開工或面市的SOLO公寓,主要有面對城市白領的精裝小戶型公寓及異地就業、投資者的酒店式小公寓等,其中酒店式公寓佔到50%左右。如將以星級酒店進行裝修、配置及管理的河北區中山國際廣場;河東區煥日線、非常公館;南開億城房地產的新項目;和平區海河之子;南京路誠基中心等項目中的SOLO公寓等。眾多SOLO集中出現,市場前景如何呢?
天津城市功能的逐步確立、外來就業人數及素質的提高,帶動了市中心SOLO公寓項目的增多,同時也引發了企業對SOLO的進一步探討。以記者所了解的市場來分析,可以把SOLO公寓分三個階段,第一階段是2002-2003年期間,SOLO公寓在北京興起階段;第二階段是現在,SOLO在一些大城市的現狀;第三階段從今往後,SOLO未來趨勢。
也可以把對這三個階段的市場看法和分析表達為:用第一只眼看過去,我們已經基本上了解了SOLO的起源和發展足跡;用第二只眼看現實,目前市場中一些所謂袖珍型SOLO及以高單價為開發目標的SOLO住宅市場正逐步萎縮,比較受歡迎的是在特色基礎上還具有普遍優質意義的創新產品;用第三只眼(對市場有形及無形因素的分析)看未來,未來天津將推出的新SOLO項目,顯然要在政策嚴酷的環境下成長,但其中也蘊涵著特殊的發展機會。集中業內人士第三只眼看SOLO,得出的初步結論是——需要進一步創新,其中包括對產品的定位、改進和推介方式的創新;對市場目標客戶群的重新界定、市場價格的調整和特殊機會的把握。
SOLO概念重新定義
現在的SOLO項目其實是五花八門,與2002—2003年一些『原創』項目所指的內容相距很遠,這一方面說明SOLO本身就是一個創意概念型的產品,另一方面也表現SOLO項目有很大的題材空間。但是從產品的市場推廣和保持客戶定位的角度來看,SOLO還是應該有一個相對『名正言順』的定義范圍,以區別於其他小戶型產品。
目前市場上沿用的SOLO定義,主要是2003年業界總結當時項目內容得出的:『SOLO原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這裡,它指的是超小的戶型,主要的定義要素是:每套建築面積在35平方米左右,臥室和客廳沒有明顯的劃分,整體浴室,開敞式環保節能型整體廚房;公共空間也SOLO化,即24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等。』
實際上,這個定義中的一些硬件要素如35平方米左右,敞開式等,局限性很大,對各城市、各地段及各項目沒有『放之四海而皆准』的意義。所以,目前較普遍的看法是對SOLO定義應該以原意『獨奏、單獨、單飛』及過渡性概念為基礎,以方便、舒適為核心,以白領及外來就業人士為主要客戶群進行界定。其中包括幾個重要要素:小戶型、精裝修,有公共聚集空間、較齊全的休閑娛樂消費設施,位於中心區功能地段,居住和投資兩相宜。
SOLO脫離CBD
北京的SOLO是伴隨著CBD的建設應運而生的,北京作為國家政治文化中心,其CBD的開發及概念的外延都很大。但是目前天津的CBD顯然還沒有這樣強勢的概念效果,所以,天津SOLO項目的開發,未必局限在CBD的概念范圍內。天津今年將推出的SOLO項目其實已經突破了這樣的概念束縛,除了CBD區域,也開始在旅游功能區等區域出現,如老城廂及海河沿線風景區域的酒店公寓式SOLO等。
這也給開發企業一個啟示:SOLO項目可以是繁華的市中心,也可以是新興的旅游、商貿、科技科貿聚集區等有新興就業功能的區域。同時,在分析市場容量和項目推廣策劃時也應注意到這樣的市場遠景。
當然,由於區域的不同,SOLO項目的目標客戶群不同,從而導致產品的設計也有較大差異,如戶型大小、主要功能、主要配置等。市中心繁華位置及旅游景點區域,顯然適合做酒店式SOLO,其配置也可以達到三星級標准;而商貿、科技科貿區域,則主要面向就業型白領,戶型以家庭生活功能區域增多為特點,如配置廚房用具、洗衣機等用品,建築中有一定面積的公共聚集中心等。
據了解,本市將面市的幾個SOLO公寓項目,景觀及戶型功能已經開始體現整體設計和使用功能增強的特點。如將主力戶型面積從20-30平方米擴大到40平方米,做到了動靜分區;采用減小進深的薄板設計,使采光和通風質量提高;綜合配置便利店、健身房等設施及商業消費設施等。專門配置方面,一些酒店式SOLO公寓更為明顯,像煥日線設計了從門前5000平方米花園一直延伸到公寓主樓的花園走廊,每兩層之間還有100多平方米的空中花園,頂樓有花園露臺。
中山國際廣場、非常公館及億城項目等,在功能上也著重體現適合商務和居家的雙重酒店式服務的特點,有大面積街區或底層商業設施,可以提供全方位的酒店式便利生活。
SOLO更重性價比
天津市過去一些SOLO公寓,存在著急功近利、一廂情願的設計及市場銷售問題,在房子處於期房階段時,還可能依靠一些想像力取得銷售業績,但是其成品卻經不住推敲,因為這些SOLO多半是因為地塊和朝向的局限,纔被引入做輔助產品的。而且,較高的單價與無優勢可言的配置及物業管理等,也使得這種SOLO給人以嘩眾取寵、價值不符的感覺,給目前SOLO市場帶來了負面影響。
今年將上市的SOLO公寓,產品的策劃和設計方面已經有明顯的進步。特別是一些酒店公寓式SOLO,除了在戶型和裝修方面將更加精細,還增加了更多服務性設施、配套等,使其具備了與一般小戶型明顯不同的特點。價格方面,目前多數項目定位在20萬元/套-30萬元/套(建築面積40平方米左右),以目前市場來看屬於可接受范圍,不過考慮到今後貸款利率的變化,這一價格所包含的附加值可能還要更高些。
其實,分析今後貸款利率對SOLO的影響,其中正面的影響可能更多。首先,SOLO的目標客戶群是單身白領人群,這部分人多半有較大和穩定的公積金貸款來源,可以用公積金貸款買房,而且在商業貸款利率提高的情況下,一些希望買一般商品房的年輕人,可能轉為選擇總價較低、只用公積金貸款就能買到的SOLO。其次,SOLO功能的增多和獨有的地段優勢,也使其具備相似價位的一般商品房所沒有的尊貴感。
另外,還有一個重要因素要考慮進去,就是精裝修及家電部分的費用,過去是作為可以隨總房價貸款的賣點出現的,在貸款利率提高的將來,精裝修等費用與房屋總價的算法顯然也要重新探討,這也是產品定位的一部分,計劃的好,也可以是新形勢下的一個新賣點。(王哲)
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