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面對新一輪宏觀調控,眾多房地產企業似乎已在風暴中迷航。作為上一輪宏觀調控的『幸存者』,萬科的選擇令人關注。
萬科董事長王石6月15日接受記者專訪時稱,七部委文件是一個很內行的文件,在政策的調控下,房地產市場已經轉入觀望期。
樂觀的觀望
中國房地產報:地產形勢的發展有時候出人意料,去年年底,一些地產大佬們說房價將會繼續上漲,但就在近期又齊聲說一年內房價必跌,你如何看待開發商這種心態的變化?
王石:在『5·11文件』(指七部委《意見》)出臺之前大家認為房價會上漲,當時可能是錯判形勢。實際上現在的『5·11文件』是『121文件』的延續,只不過『121文件』是針對金融風險,而『5·11文件』是針對整個市場,更體現了公平性、社會性。兩個文件是連貫的、一致的。
2004年房價大幅上漲,不但不合理,而且非常危險。房地產市場那種狂熱的狀態與1992年的房地產市場是何其相似。所以有必要實施宏觀調控,適當的行政手段也是非常有必要的。
去年4月國家對房地產業實行了宏觀調控,經過幾個月的觀望之後,市場很快又反彈,房價繼續上漲。今年『5·11文件』出臺不久,房價便應聲而落。現在,形勢已變得明朗起來,並轉入樂觀的觀望。目前開發商態度的轉變,實際上也說明大家已對政府政策表示認可。
中國房地產報:你近來曾說過,新政的出臺使得關於房地產未來前景的各種懸念都將逐步揭曉,此前,你心中有過懸念嗎?
王石:我們預計中央要出臺政策,但是出什麼政策還不清楚,這對我們來講就是一個懸念,最可怕的就是不知道有什麼後果。當時輿論把矛頭對准發展商,說發展商合謀把價格抬高,牟取暴利。房地產業的競爭相對其他行業還不是很全面,門檻還比較低,進來比較容易,所以給大家的印象是房地產開發很容易賺錢,是個暴利行業。這就不排除政策下重手有可能就是對著發展商的,這就是我的懸念。對這個懸念,我是非常忐忑不安的。『5·11文件』下來後,我心裡的石頭就落地了。這個文件(七部委意見)是一個很內行的指導性文件,借用了很多工業發達國家的政策,非常符合市場發展規律,是經過深思熟慮的。文件第一次明確提出房地產市場土地供應結構不合理,這就抓到點子上了。另外,文件明確是抑制投機性投資,而不是打擊發展商。其次,鼓勵開發商開發什麼樣的房子,鼓勵消費者消費什麼樣的房子,甚至對戶型面積的規定、對容積率的規定都已經非常數字化了。
形勢有待觀察
中國房地產報:很多人說,2005年將是中國房地產的拐點,房價將會在下半年出現分水嶺,你贊同此觀點嗎?
王石:我不這麼認為。新政對市場無論近期、中期、遠期都會產生深遠影響。應該說,短期的影響很明顯,市場已轉為觀望,這段觀望期應該是在6個月之內。中期還有不明朗因素,長期肯定是好的。中期影響應該是兩年以後的事情,還有待觀察。也不排除市場可能進一步萎縮,也有可能是反彈。我寧可樓市下跌,也不願看到反彈。
中國房地產報:在宏觀調控的背景下,很多企業都重新調整了戰略規劃,萬科是否也會調整?繼續擴張還是收縮戰線?
王石:整個萬科的戰略、做法沒有大的改變,只是局部有一些調整。比如廉租屋、微利房這一塊我們以前沒有涉及,『511』文件出臺後,我們認為有必要介入這個市場,因為中央已經非常明確地從土地政策、產品結構上把這個當成穩定市場、解決公平的一個要素,即使開發商只有2%的利潤,我們也要介入,把它當作是一種社會責任。目前萬科已經開始部署了,正組織專門的小組調研。
中國房地產報:萬科是否會繼續增加土地儲備量?而且在這種情況下,萬科是否會擔心市場的變化將對企業發展造成衝擊?
王石:我們還會繼續在全國儲備土地,現在的重點是京津地區。總的來說,2006年~2007年是一個土地儲備的好機會。新政對市場談不上衝擊,但還是有一點影響的,今年下半年,我們會放緩拿地速度,甚至不拿地。
中國房地產報:也就是說,萬科和其他發展商一樣,從現在至下半年處於一個觀望的階段?
王石:我們只能這樣說,從拿地來講還需要觀望,准備在明後年多拿些地。現在的形勢還有待觀察。
中國房地產報:新政出來以後,很多開發商都在准備走企業多元化經營之路,以規避政策對房地產市場的影響,萬科是不是還要堅持一元化經營的道路?
王石:對萬科來講,一元化經營纔體現出專業化的重要性。很多開發商現在所謂的多元化,其實是他們覺得房地產不好做了,或者說做不好房地產了,准備逃離房地產市場的一個托詞而已。我不把多元化經營的企業當作對手,因為他的資金分散,不具抗風險能力。現在不但要專業化,還要強調精細化。
中國房地產報:你估計政府接下來還會有哪些調控措施?
王石:不知道,現在是觀望期。知道也不說(大笑)。
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