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雖然不可否認營業稅政策的影響范圍廣泛,但眼下如此鮮明的市場變化其實多數都是由於交易雙方心理恐慌而致。因此,業內專家提醒二手房買賣雙方,要理性對待營業稅政策變化。
營業稅效應緣於心理因素
短短半個月內,全國各大城市二手房市場都相繼出現集中拋盤、售轉租放量、交易量下滑、銷售均價降低等現象。一些二手房中介公司經營者表示,很多房主和購房者的心理恐慌是形成市場驟然變化的主因,而營業稅政策帶來的影響其實只是針對個別市場產品。
劉先生購買一年半的房子正在中介公司掛牌出售,上個月看到國家將出臺營業稅新政後,立即交易已經來不及,於是他選擇將該房源標價調低了1萬元,以求盡快出手。他說,總房款5%的營業稅至少也要1-2萬元,如果憑空加上這筆費用,自己轉售這套房子幾乎就要賠本了,如果再拖延交易,萬一市場行情走低就更得不償失了。
像劉先生這樣的房主已經成為眼下二手房市場的一類典型人群,但他們由於擔懮損失而采取的降價行為其實並不一定能夠達到目的。某中介公司負責人表示,對於列入營業稅繳納范圍的房屋而言,即使現在降價出售也一樣要繳納相應的稅費,並且容易錯失更好的交易機會。另一方面,目前市場交易量和交易價格的下降,很大程度上都是大量售房者心理恐慌形成的交易怪圈所致,下一步市場走勢如何還不確定。因此,建議買賣雙方都要冷靜看待新政策和市場變化,如果對後市走向沒有信心,則可以采取短期觀察的策略,待市場穩定些後再作決定。
新政涉及房源上市者寥寥
雖然被列入征收營業稅范圍內的很多房源都采取了降價拋售措施,但從整體市場比例來看,這類房源的數量其實非常微小,並不足以構成對市場整體的影響。
征收營業稅新政策中對需繳納營業稅房屋規定的幾項條件中,除了個人購買住房不足兩年轉手交易外,還包括住宅小區建築容積率1.0以下、單套建築面積120平方米以上、實際成交價格高於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍等。而真正進入二手房流通市場的房屋中,完全符合以上規定的房源其實比例很小。
某中介公司負責人表示,由於最近幾年國內很多城市的商品房買賣市場期房銷售比例很大,因此購買兩年左右的房子其實往往剛剛拿到產權證,有些甚至還沒有取得產權證而暫時無法上市交易。同時,容積率1.0以下的住宅通常為低密度住宅,產品價格較高且戶型設計面積較大,其銷售對象中九成以上都是自住型消費。從市場掛牌情況來看,交易時間周期和其他條件都吻合繳納營業稅的房源,在二手房市場中其實比例還不到8%,並不足以構成對市場整體交易價格的影響。
理性判別警惕交易怪圈
一些購房者在新政執行初期采取觀望態度,使有些房主開始擔懮後市走勢,並因此降價拋售房源。購房者看到房源標價下降而進一步觀察市場走向,尋找最合適的價位出售,交易需求的降溫又使房主更加擔懮交易風險。如此循環,便在二手房交易市場形成了一個惡性循環的怪圈,也是很多房主主動降價拋售的原因。
眼下房地產市場的很多主流產品銷售仍保持旺勢,一些確實具有購買需求的購房者也並沒有因為營業稅影響而中止交易或選房進程。所以,有些房主對於二手房市場後期走勢過於懮慮而產生的急售行為,其實是在衝動之下損失了自身的利益。
100平方米左右的兩、三居室房屋和總售價40-50萬元以內的房源屬於二手房市場需求最集中的產品。業內專家認為,對於符合這些要求的房源而言,即使被列入了營業稅征收范圍,其實也並不用擔懮無人接盤。而每平方米售價5000元以上的房源確實存在一定降價風險,若暫時無法交易,也可以轉入租賃市場,並冷靜觀察一段市場變化,再根據自身需求重新界定房源的交易方式。(安元)
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