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在房地產交易糾紛中,當人們對面積問題進行質疑時,開發商們的回答如出一轍:『公司分攤給業主的公用面積方案也是經過房屋土地管理局批准的。』這樣就把責任推給行政管理部門。而當人們找到行政主管部門時,行政主管部門則告知,這是企業行為。
那麼到底是企業行為,還是政府行為?這個問題涉及到各方的責任認定,同時也暴露了管理中存在著一些問題,導致了當事各方的權力、責任不清,問題原因不明的情況。
從國家的法律法規的規定中可以看到,房產面積的測繪不應屬於行政行為,也就是說不是像開發商們說的『政府行為』。
國家頒布的2001年5月1日起施行的《房產測繪管理辦法》中,規定了測繪行為是受行政主管部門監督管理的企業行為。那麼是什麼原因使開發商認為測繪行為是政府行為?又是什麼原因使人們相信政府要對測繪結果負責呢?
首先,測繪行業中壟斷現象十分嚴重。各地的測繪企業數量非常有限,北京各區縣符合資格的測繪機構只有23家,而北京市場上新樓盤是以每天一個以上的開發速度增長。難怪開發商和消費者都感到找不到地方送錢。人們不難有這樣的印象,測繪行業門檻太高,是政府辦的,是行政部門的附屬單位。
第二,行政機構對測繪單位的管理主要是以行政手段為主,而不是市場經濟的管理辦法。第三,對於測繪單位的收費規定是按行政事業費規定的。
總之,對於測繪單位的性質雖然在《房產測繪管理辦法》中進行了規定,但在各地的具體實施中還標准不一,還沒有徹底落實它們的企業地位,沒有放開測繪市場,引進競爭機制,沒有讓測繪單位企業化,沒有讓他們真正成為市場主體,通過過硬的專業服務為市場服務,以達到自負盈虧,自我發展。
那麼應如何理順測管體制,讓開發商和老百姓得到客觀公正的測繪服務呢?
首先,明確測繪單位的企業地位,真正與政府機關脫鉤。讓更多的有測繪能力的企業進入測繪市場。引進競爭機制,為開發企業和業主提供服務。第二,行政機構把工作重點放在測繪結果的核對和管理上,而不是放在測繪機構的審批上,也就是說對於測繪單位要堅持寬進嚴出,過失重罰的原則。鼓勵更多的企業參與測繪市場的競爭。第三,完善測繪程序,要求測繪企業對所測項目進行實地測繪,而不是只測圖紙。而且要求有委托人代表或公正機關參與實地測繪。第四,引入責任保險機制。要求測繪企業對測繪成果負連帶責任。有不良記錄的測繪企業和個人要為測繪過失承擔經濟責任。第五,引入投訴機制,對測繪企業和開發商進行社會監督,對投訴過多的測繪企業給予降級或罰款的處分。(
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