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根據最近公布的一系列數據,目前有不少人認為國內經濟快速增長開始放緩,通貨緊縮的風險不能小覷。但是,我們仍然要看到,今年以來GDP仍然是高速增長,進出口貿易順差進一步擴大,城鄉居民消費需求增長加快,工業品的價格繼續上昇,能源、電力、運輸等瓶頸問題並沒有化解等。特別是,盡管政府希望通過政策來調整國內房地產市場的過熱,但實際上效果並不顯著。據國家統計局數據,1-4月份,全國商品房平均銷售價格同比上漲12.5%。其中,商品住宅平均銷售價格上漲13.6%,商業營業用房銷售價格上漲10.5%。面對這樣的一些現象與數據,當前國內宏觀經濟形勢如何來理解與判斷?傳統的經濟學理論是否可能解釋這種高增長、低通脹的現象?如果不能,國內經濟快速增長所伴隨的通脹又轉移到哪裡去了呢?在本文看來,國內宏觀經濟形勢之判斷,房地產是最應關注的對象。
房地產投資過熱基本格局沒有改變
1998年國內住房改革以來,房地產市場成為國內經濟發展第一支柱產業。它不僅使國內民眾內需急速膨脹,也由於房地產業對其他40多個關聯產業的帶動效應,使得一些產業過熱,如鋼鐵、建材、水泥,使得一些產業成了國內經濟發展中的巨大的瓶頸,如電力、運輸、能源等。據有人測算,對於上海的經濟來說,房地產業直接拉動約17%,間接拉動達3-7%,房地產佔上海GDP比重近25%。
2005年1-3月,國內房地產開發投資增長超過30%以上的省市有河北等14個省市,而房地產銷售額增長超過30%的省市有北京等14個省市。這些現象已表明,一是國內房地產投資的快速增長與房地產的繁榮,已經不是局限於以往東部地區,而且開始延伸到全國各地,全國已經出現房地產投資快速增長潮;二是房地產銷售總額增長大大快於房地產開發的增長,一定意義上表明了房價快速上漲,而房價的上漲必然會不僅給該行業帶來巨大的繁榮與利潤,也讓更多的企業進入該市場;三是房地產業快速發展也必然會帶動相關過熱或瓶頸。
同時,從央行4月份的金融數據來看,中長期貸款增長依然偏高,中長期貸款在新增貸款中比例仍然偏大,這些都是國內投資內在增長的原因所在。4月末中長期貸款餘額同比增長有所減弱到21.3%,但仍比總貸款增速高近9%。另外,新增中長期貸款佔同期新增貸款的比例達47.7%,高於2004年及2005年一季度的水平。有數據表明,今年以來,銀行新增貸款絕大部分進入房地產市場。比如,2005年一季度上海的新增貸款有87.7%進入房地產市場。
這就是說,盡管經過一年多來的宏觀調控,但房地產投資過熱的基本格局並沒有改變。而GDP快速增長及生產者價格上漲也通過房地產投資傳導到住房價格快速上漲上。而房地產投資過熱根本原因不僅表現為銀行利率過低,而且表現為房地產市場銀行資金的易獲得性。而從這點入手纔是認清房地產投資過熱與國內宏觀經濟形勢的關鍵所在。
資金低成本造成房地產市場虛假繁榮
一般來說,房地產業是一個資金密集性產業,無論是房地產商土地的征購、住房的開發與建築,還是住房建築完工後的銷售,哪一個環節都是由資金成本與獲得性來決定。如果資金在房地產的任何一個環節上跟不上,那麼必然導致房地產開發與銷售受阻。因此,資金的易獲得性與成本的高低也就決定了房地產業的發展與繁榮。近幾年來,國內房地產市場之所以能夠在短期內迅速地發展,最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。對於銀行資金成本過低,主要表現為以下幾個方面,利率作為資金的價格,它也是金融市場資金平均投資回報率,但房地產開發商利潤率在15%左右,甚至更高,但管制下的基准利率則只有2.25%(個人一年期定期存款);還有,從國內民間市場來看,其利率都在12%以上(如溫州),而銀行管制下的利率則只有2.25%;還有,從我的研究來看,利率一般是隨GDP增長率上下波動2%,無論發達的市場經濟中還是新興的市場中都是如此,但是我國的GDP增長率一直在9%左右,利率應該在11%左右,但實際利率同樣處於十分低水平上。正因為國內的利率過低,無論是個人還是企業,只要從銀行借到錢就是有利可圖的事情,都能夠輕易獲利。在這種情況下,個人與企業豈能不願意千方百計從銀行套取資金?
從銀行套取資金是有利可圖,如果銀行資金獲得比較嚴格,那麼想套取銀行資金也不是那麼容易的事情。如上海外資銀行華一銀行,它們也做個人住房消費信貸,但不僅對個人還款能力佔收入比比銀監會的指引要求高,而且對個人收入審查有一套嚴格的程序與要求。比如,這些外資銀行要求貸款人提供稅務局的個人所得稅報稅單;要求貸款人出具過去一年的銀行賬戶清單以便看出收入證明的真實性;對個人信用記錄嚴格審查、對個人工作狀況進行審核等。在這種情況下,不僅可以控制銀行自身的風險,也約束了貸款人的行為。
但是,國內商業銀行則不是這樣。它們為了多做其認為的銀行優質資產,為了降低不良貸款,完全放松了對個人住房消費信貸的審查。比如,目前住房消費信貸的收入證明有相當一部分開具的是虛假證明。這樣的假收入證明或信貸資金易獲得性不僅導致大量購房條件不足的消費者輕易地進入房地產市場,個人消費信貸快速增長,而且導致了個人住房消費快速膨脹、房地產市場炒作盛行、房價快速上漲等。
房地產市場穩定發展還需堅持市場化
可以說,盡管政府出臺了一系列調控房地產的政策,但基本上都是完善與規范房地產市場的政府職能,這些政策對調整國內房地產投資過熱所起的作用不會太大。
要保證國內房地產市場穩定發展,就得堅持市場化的原則,即無論是銷售還是要素都市場化,目前房地產市場的暴利就在於房地產市場銷售收益市場化,而要素則非市場化,即房地產市場的許多成本讓整個社會來承擔。改變這種狀況就得從房地產最為核心的銀行信貸入手,提高利率,增加銀行信貸資金成本,改變銀行信貸資金的易獲得性。
只有真正地遏制了房地產投資過熱,宏觀經濟運行纔會步上正軌。這就是本文所指『房地產是宏觀經濟關注的重點』的意義。
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