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一家房屋中介公司把委托人告上法庭,請求法院判令委托人雙倍返還定金2萬元及支付傭金23780元。但該訴訟主張卻沒有得到法院的認可,靜安法院判決委托人謝先生夫婦返還中介公司1萬元。
2004年上半年,謝先生與該中介公司簽訂《房地產居間合同》,委托中介公司把謝先生名下、石門二路某號一處房屋,以人民幣237.8萬元出售,雙方約定居間期限為1個月。雙方還約定,在該期限內謝先生如多方委托,導致中介公司經濟損失的,由謝先生承擔賠償全部直接經濟損失等內容。
在簽合同次日,中介公司按約定把1萬元合同定金,存入謝太太的銀行賬戶,謝太太出具收條注明收到錢款。之後,中介公司要求謝先生夫婦簽訂該房屋的買賣合同,謝先生夫婦一直未去簽約。在約定居間服務期滿後的半個月,謝先生夫婦將該房屋委托另一家房產中介商,與買房人仇某以241萬元成交買賣。這引起了原告中介公司不滿。原中介公司一紙訴狀把謝先生夫婦告上法院。
中介公司訴稱,謝先生夫婦不但簽訂了房屋居間合同,還收下了中介公司支付的1萬元定金,而結果卻另行委托其他中介商出售了該房屋。謝先生夫婦的行為明顯違反了雙方的合同約定,導致中介公司向購買人雙倍返還定金,給公司造成現實損失和預期中介服務費損失。
謝先生夫婦則稱,中介公司從未講過找到了買房人。中介公司要求簽訂的正式買賣合同卻是兩份價格不同的合同,自己所以拒簽導致合同『擱淺』。在居間期限屆滿後,自己纔與其他人成交買賣房屋,且出售價格與原委托價格相差無幾。
法院為查清真相,向案外人施某作了調查筆錄。施某承認曾與中介公司簽訂過合同,支付了1萬元定金,定購一套復式房屋。但之後中介公司說找不到對方,最後說賣房事『黃掉了』。後中介公司先墊付『退一賠一』2萬元,並按中介公司要求書寫了一份債權轉移書,由中介公司向賣房上家追索,法院對這一節事實予以確認。
謝先生夫婦在中介公司找到買房人後,一直未履行正式簽訂買賣房屋合同,屬於違約行為。
法院認為,中介公司沒有收取謝先生夫婦定金,還支付定金1萬元給謝先生,如此做法雖不符合商業習慣,但系雙方自願達成。現中介公司要求適用『定金罰則』雙倍返還,沒有法律依據。同樣,中介公司主張的傭金一節,因中介公司沒有完成合同約定的兩項服務項目,要收取傭金顯然不符合同約定,而預期傭金不屬於直接經濟損失,遂法院判由謝先生夫婦返還中介公司1萬元。
法官點評
本案中違約的是謝先生夫婦。
但中介公司主張『定金罰則』法院為何不采信呢?因為中介公司賠付案外人施某的2萬元,是依據房屋買賣合同而產生的債權債務,而非中介公司與謝先生夫婦所簽的居間合同關系下產生的損失。應作另案主張權利解決,故而法院不支持。
謝先生夫婦出爾反爾,先委托居間,又再另行高於居間價格拋出房屋,這在法律上固然是違約行為,但中介公司在簽訂居間合同時,是否也存在不足呢?
靜安法院李鴻光
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