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正應了『上有政策,下有對策』的那句老話,面對連續出臺的調控政策,上海房地產市場人士數日內已經『成功』研究出相應對策。4月中旬,上海房價結束了近期的下跌,大有風雲再起之勢。
上海房價重新抬頭
進入3月,政府先後對涉嫌變相炒作、捂盤、囤積的開發商加大了處罰力度——央行取消房貸優惠利率,滬上銀行也出臺了相關細則,使得開發商在推盤時更為謹慎。按市場預測,4月份相關政策應逐漸顯露出威懾力,上海房價應在調控下繼續調整,但市場給出了相反的答案。
據上海最大的房地產交易網站房產之窗監測系統數據統計顯示,4月1日到7日這一周內,上海市總成交量為59.5萬平方米,比上周減少了12.1萬平方米,總成交均價達8949元/平方米,環比上漲9.9%,住宅成交均價為8880元/平方米,環比上漲10.7%,扣除重大工程配套商品房的影響,住宅實際成交均價為8886元/平方米。而4月8日到4月14日一周內,上海市總成交量為39.6萬平方米,比上周減少了近20萬平方米,總成交均價達8978元/平方米,與上周基本持平。
有市場人士表示,進入4月後,上海部分樓盤加快了上市步伐,一些大型樓盤也進入了強銷期,中高檔房的上市量增加,每平方米萬元以上住宅成交量同步放大,使得近期的成交均價止跌回昇。同時,經濟型聯體別墅、雙拼別墅的成交轉熱,也是均價回昇的主要原因。
但另有業內人士表示,在調控政策出臺的短短幾天之內,市場上已經有相應對策浮出水面,炒房者受到的政策影響已經被大幅削減,這對上海房價的重新揚昇起到了很大作用。
墊資對抗『轉按揭』新政
上海市房地管理局4月5日宣布,有抵押貸款的房屋要轉讓,必須按『賣出方抵押注銷』、『房屋轉移登記』、『買進方設立抵押』三個步驟來辦理;賣出方應當先還清貸款,在辦理房地產抵押權注銷登記後,纔能與買進方共同申請轉移登記。而以前在實際操作中,各房地產交易中心一直允許交易雙方三步並辦。
市場人士均判斷,新政策將直接卡住通過信貸方式投機房地產的炒家的資金命脈。在新政策出臺當天,上海住宅成交均價跌至7785元/平方米,一天之內下跌368元/平方米,跌幅達4.5%。
但不到10天時間,已經有中介公司和擔保公司開始推出『墊資』服務,徹底將該新政陰乾。有市場人士解釋說,所謂『墊資』業務的流程:即中介公司首先與賣家和買家雙方各簽訂一份全程委托合同,並進行公證。此後,中介為賣家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸,還清銀行貸款後,即可取消所抵押房產的抵押權證,這樣,中介受買家委托繼續以此抵押房產申請貸款,銀行所發放的貸款則直接進入中介賬戶。至此,中介所提供墊資服務結束,買家也順利獲得按揭貸款並買房成功。
中介提供『墊資』業務收取的費用多為成交總價的3%到5%左右,利潤空間是相當豐厚的。現在不但中介公司開始做相關生意,一些擔保公司也看到了其中的商機,開始蠢蠢欲動。
『墊資』業務將遭嚴打
在新的『墊資』業務下,炒房者的資金鏈得到了有力的支持。市場人士認為,在新盤供應並不是很大的情況下,如果炒家資金狀況得到緩解的話,房價很難達到調控效果。
4月18日,上海市房地管理局的有關工作人員通過電話表示,目前該局也是剛剛發現市場上開始興起『墊資』業務,這種行為確實削弱了該局出臺的一些政策的效果。
上海市房地產管理局的工作人員表示,房地、工商、物價部門將從4月中旬起至6月底在全市范圍內開展房地產市場專項整治活動,聯手查處開發商、中介機構在商品住房銷售、二手房交易過程中的10種違規行為。此次專項整治活動重點圍繞打擊投機炒作和哄抬住房價格的行為展開。中心區域、高價位、易發生炒作的重點樓盤和區域被列為本次整治活動的重點監管范圍。在二手房領域,明確提出,中介機構不得為按揭房非法『墊資』協助轉讓,否則將依法嚴處。
有市場人士同時表示,在實際操作中,『墊資』業務具備一定的隱蔽性,有時候對買賣雙方來講,似乎都提供了方便,利潤又比較豐厚,所以盡管主管部門對其將進行專項檢查,但指望『墊資』業務就此銷聲匿跡,怕是有一定難度。目前,上海樓市新盤供應並不是很大,在這種供需情況下,如果炒家的資金還得不到控制的話,房價很難達到調控效果。
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