|
||||
專家提醒:國內尚無法規規范投資應具備風險意識
一位正在代理產權式酒店糾紛的律師告訴記者,產權式酒店經營管理公司向投資者承諾的回報率,是按照最理想的經營條件來計算的,能否兌現給投資者回報的承諾,是個很大的未知數。而產權式酒店在實際運作中,投資者根本就沒有能力時時監督,只能坐等收益。因此,萬一酒店經營出現問題,投資者的利益就會受到損害。在風險出來之前,投資者根本就不會了解事實真相,等損害出現之後,很多投資者只能是被動接受。
2005年旺銷樓盤我國的產權式酒店10年前源於海南省,目前全國的產權式酒店項目已發展到了200多個。北京周邊地區目前已有六七個產權式酒店項目,今年冒出的新項目超過了半數。一位不願意透露姓名的律師透露,如今,在全國范圍內已經掀起了一股產權式酒店投資的熱潮,相關的訴訟案也將越來越多。由於國內還沒有相關法律規范產權式酒店投資,投資者必須具備相當的風險意識。
案例回放
年2萬元投資回報縮水不到1000元
酒店經營不善擊碎李先生發財夢
李先生可以說是北京比較早投資產權式酒店的一位投資者。2003年年初,李先生經一位朋友介紹,投資10萬元購買了北京市郊區一個度假村一間客房長達70年的產權。當時,李先生和物業公司約定,每年贏利的60%歸李先生所有,40%歸物業公司。按照當時物業公司給李先生規劃的前景,每年李先生至少可以得到2萬元左右的投資回報。就是說,李先生至少可以得到每年20%的投資回報。
然而兩年下來,李先生總共得到的回報還不到2000元。根據物業方面的說法,目前酒店經營不善,因此,回報少一些。
李先生則認為,酒店究竟有多少贏利,他根本就不知道,因此,他也不知道酒店是不是真的沒有贏利。因此,李先生要求酒店物業退還他的10萬元本金。但物業方面表示,既然當初李先生是購買了70年的產權,而且得到了房產證,物業就不能輕易退還李先生這筆錢。
目前,李先生已經把給酒店發放產權證的相關部門告上了法庭。因為在這個項目中,李先生拿到了70年的住宅房產證。酒店屬於商業用地,因此有關部門不應該發放給他住宅房產證。李先生寄希望於退還房產證之後,將自己10萬元的血汗錢拿回來。而在投資上的損失,李先生也就認了。
深度分析
產權式酒店
狂熱背後隱藏的種種風險
所謂的『產權式酒店』,就是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間裡的使用權。產權式酒店是進而買斷產權而不僅是買斷時段,即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者。每一個客房都各有獨立的產權,投資者一般並不在酒店居住,而是像購買住房一樣投資置業,將客房委托給酒店經營分取投資回報。同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。
今年上半年,產權式酒店如雨後春筍一樣冒了出來。4月16日,位於珠市口東大街的中欣安泰公司與美國戴斯?DaysInn?品牌簽約,雙方推出了截至目前京城惟一一家位於市中心的產權式酒店——中欣戴斯產權式酒店進行銷售。此前,法國雅高酒店管理集團與北京聯星房地產開發公司合作在亞北推出宜必思?IBIS?品牌酒店。而在3月份,中信國安第一城第三期的產權銷售已經如火如荼。
產權式酒店的『改良』面孔
據悉,新近推出的產權式酒店投資項目,已經和以前的有所不同。
一方面,投資回報不再使用物業和投資者分成的方式,而把收益固定下來,比如第一城的投資回報固定在每年8.3%,其中包括6%的現金回報與2.3%的回報等值的酒店享用權。中欣戴斯產權酒店則是每年8%的租金回報和每年3天的免費入住期。另一方面,投資期限也不再長達數十年,而是比較有限的幾年。比如第一城最短投資期限為3年,最長為8年;中欣戴斯產權酒店的投資期限則設定為2年。這些項目還建立了退出機制,如第一城項目中規定,3年之後,對於那些不願意繼續委托出租,而希望收回投資的業主,可將物業轉售給第三方或經營公司,讓投資者全身而退。
此外,在投資者最為關心的投資安全性問題上,這些項目一般也設立了擔保機制。第一城項目中,對於業主利益以及轉售機制由中信國安集團提供第三方的全程擔保。
正是因為這些誘人的條件,目前許多產權式酒店的銷售進行得非常順利。背靠著中信國安140億資產的強大後盾,『第一城』僅高檔高爾夫公寓現房第一天的發行額就超過了6100萬元,其中個人投資所佔比例達到80%,最大一筆個人投資為600萬元。中欣戴斯產權式酒店剛剛開始銷售,就有97人簽約,成交金額1458萬元。此外,表示認購金額將達到1200多萬元。
理想條件下
計算出來誘人的高回報
產權式酒店在國外已經發展了很長時間,相關法律非常健全,但在我國還屬於新生事物。尤其是在北京,也只有兩三年的發展時間。國內目前還沒有相關法律給予制約,因此,一旦發生糾紛,投資者將面臨很大的麻煩。為此,法律界人士提醒投資者,在投資產權式酒店之前,投資者就要對投資風險心中有數。
對於產權式酒店來講,其最主要的風險集中在後期經營管理上。產權式酒店的經營重要在於所處地理位置以及經營模式是否有特色,另外酒店管理公司的管理經驗也至關重要。
經緯時代經紀公司一位負責人表示,前些年『產權式酒店』概念被一些單純追求利潤的開發商利用,將許多本來不具備產權式酒店經營條件的項目蓄意包裝成產權式酒店大肆兜售,同時,那些對酒店經營模式不甚了解的投資者盲目跟進,只看高回報就匆匆購買,往往追悔莫及。
一位正在代理產權式酒店糾紛的律師告訴記者,產權式酒店經營管理公司向投資者承諾的回報率,是按照最理想的經營條件來計算的,能否兌現給投資者回報的承諾,是個很大的未知數。而產權式酒店在實際運作中,投資者根本就沒有能力時時監督,只能坐等收益。因此,萬一酒店經營出現問題,投資者的利益就會受到損害。在風險出來之前,投資者根本就不會了解事實真相,等損害出現之後,很多投資者只能是被動接受。
此外,這位律師還表示,產權式酒店的投入比較高,在所有投資類項目中,屬於奢侈品的層次。如中信國安第一城的購買金額至少要10萬元人民幣,中欣戴斯產權式酒店的最低投資金額是6萬元。因此,將這樣大一筆錢投資進去,投資者一定要進行全面考慮,除了安全性,還要考慮流動性問題,萬一著急用錢,應該怎麼辦。此外,產權式酒店投資還缺乏靈活性,比如大多數產權式酒店規定,投資者應在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期,這對於投資者來講,要考慮清楚是不是實用。
專家建議
把握要點謹慎投資
法律界人士表示,產權式酒店投資應當非常慎重,對於這個新生事物,在投資以前就要全面了解,盡量對其經營等各方面做到心中有數。
對於投資者而言,投資者和酒店物業之間的信息肯定是不對稱的,因此,多了解相關信息,纔可能安心坐等高收益。在購買之前,投資者首先應該了解產權式酒店的經營前景。
法律界人士認為,只有真正具有經營前景的酒店項目纔具備成為產權式酒店而被投資人購買的前提。因此,作為普通投資者,在投資購買產權式酒店前既要盡可能根據酒店的位置、經營形式、物業的區域性和發展前景等判斷物業本身的經營前景和投資價值,同時也要嚴格考察酒店管理公司的管理經驗和能力。只有有經驗、有實力、有眼光的經營者,纔能保證業主的收益。對於自用型的業主,酒店管理公司的專業性和水平也是購買物業是否能夠帶來附加價值的判斷標准。
其次,投資者一定要關注產權式酒店的開發商。對於產權式酒店而言,開發商的實力背景和社會公信力盡管不比酒店本身重要,但在酒店經營出現問題,開發商所承諾的投資回報不能兌現的情況下,這種實力背景和公信力就顯得尤為重要。特別值得指出的是,如果開發商是一個產權式酒店項目的最初締造者,並無意在酒店行業做下去,就應該對該項目倍加小心。
此外,產權式酒店投資屬不動產投資,業主要考慮其流通和變現能力,也就是其退出機制的設計。產權式酒店大多是分期付款,可以通過轉按揭的方式進行變現,有的酒店可以替業主進行轉讓。
最後,一定要注意在合同上,有沒有有力的擔保保證投資者的本金安全和投資收益。
除了這些因素之外,有投資專家介紹,在看一個產權式酒店項目是不是值得投資的問題上,還要看產品設置是不是合理。比如,在投資回報上,如果設置得過高,那麼,就意味著投資者面臨的風險越大。一般在此類產品中,年收益率在8%左右比較合理;同時,在投資期限上,一般在3-5年比較合理,時間如果太長,投資者面臨的風險會非常大。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||