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一、房價上漲引發宏觀調控
1、房價逆勢而上
2004年以來,我國諸多城市房價只漲不跌且漲勢驚人。在全中國35個大中城市中,房屋銷售價格同比上漲10.8%,較三季度也上漲2.2%,全國有9城市房價同比漲幅超過10%。其
中,青島同比上漲19.8%,南京15.2%,濟南13.7%,杭州13.4%,沈陽12.0%,成都11.4%,寧波11.1%,上海10.4%,重慶10.3%。進入2005年,隨著各地可開發土地資源的減少,再加上各種輿論和媒體的渲染,房價繼續走高。目前,北京市平均房價已接近5000元/平方米,上海房價也大幅攀昇,各主要大中城市的房價亦不甘落後,紛紛跟進。在這種情況下,房地產特別是房價再度成為眾矢之的而被推上風口浪尖。
2、房價上漲演繹出兩種針鋒相對的觀點
房價的持續大幅度上漲,不僅引起了廣大普通市民的抱怨,而且進一步加劇社會各界對於房地產是否存在泡沫的爭議。一邊是持『健康發展論』的房地產業界,其主要依據是宏觀經濟向好、居民消費昇級、城市化推進、國際地位日顯、房地產供需兩旺;另一邊則是持『過熱論』的專家學者,多從『熱錢』湧入著眼,稱境外資金在美元疲軟、人民幣實際昇值的背景下大舉投機上海、北京等地的房地產。與『過熱論』一脈相承的是『泡沫論』,2004年年末,摩根斯坦利的中國區首席經濟學家謝國忠稱中國房地產泡沫巨大,甚至給出了泡沫破滅的時間表,摩根的首席經濟學家史蒂芬·羅奇也提出了類似的觀點。
3、宏觀調控再次劍指房地產業
在房地產投資長時期以20%以上的速度增長、房價上漲速度持續高於居民可支配收入增長的情況下,為防范金融風險,2005年3月17日,央行宣布調整商業銀行自營性個人住房貸款政策:將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平,實行下限管理,下限利率水平為相應期限檔次貸款基准利率的0.9倍;對房地產價格上漲過快的城市或地區,個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。我們認為,相對部分城市房地產業的過熱程度而言,此次調控實際是政策的回歸,是原有優惠政策的取消,因而是一次相對溫和的政策調整。從總體影響看,住房貸款優惠利率取消後,居民總體購房支出增長幅度有限。調整前,5年期以上按揭利率為5.31%,取消優惠利率後,5年期以上個人貸款利率下限為貸款基准利率6.12%的0.9倍,即5.51%,比現行優惠利率高0.2個百分點。按平均貸款年限20年、7成按揭、平均房價2566元/平米、家庭年可支配收入31628元測算,貸款調整後,居民按揭還款平均增加20元,增長1.7%,年還款額佔居民家庭可支配收入的47%,比調整前提高1%。從不同地區看,政策調整對過熱地區將產生較大影響,對非熱點地區市場影響較小。由於上海、杭州、南京等過熱地區的投資性購房比例高,當地商業銀行為回應央行『房貸政策』也可能會就高不就低,從而在一定程度上抑制房地產的投資、投機需求,使房地產供需狀況回歸到正常水平。
二、中國目前房地產泡沫破滅的可能性不大
對於房地產價格的持續上漲,我們的基本看法是,目前房地產有一定的泡沫成分,但這種泡沫正在化解之中,短期內破裂的可能性很小。
1.房地產價格的上漲,主要是市場供求關系的反映。在房地產市場供不應求時,商品房銷售面積一般會持續大於竣工面積,並使房屋空置率不斷下降。2004年,商品房銷售面積同比增長13.7%,其中商品住宅銷售面積同比增長13.9%,而商品房竣工面積同比增長速度為2.1%,其中商品住宅竣工面積同比增長2.3%。
由於銷售面積增幅大大高於竣工面積增幅,市場總體上呈供不應求狀態,一部分空置房得到了消化。截至2004年年末,全國商品房空置1.23億平方米,比2003年末下降了8.3%;其中,商品住宅空置面積為7405萬平方米,比上年同期下降15.6%。
2.房地產價格的投資、投機屬性趨弱。過去幾年,由於我國的物價與利率長時期出現倒掛現象,房地產成為了一部分居民保值增值的工具,從而造成不少地方房地產價格上漲過快,在一定條件下,局部地區的投資存在著投機成分。目前國內部分地區房價飛漲,與存在投機性炒作密切相關。
2004年10月底加息後,我國CPI漲幅穩中趨降,一年期居民存款利率與CPI的差距逐漸靠近。2005年1月份,居民消費價格指數同比上漲1.9%,比同期一年期稅前存款利率低0.35個百分點;2月份,受春節因素影響,CPI漲幅達3.9%,出現短暫反彈。總體來看,在宏觀調控變化尤其是加息預期增強的情況下,房地產需求將回歸理性增長的軌道,房地產的投資價值因此而有所降低。
3.房地產金融風險仍在可控范圍之內。房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業,先天就具備高風險性。金融業介入房地產業之後,在分享房地產利潤的同時也承擔了房地產風險。2004年我國房地產開發貸款餘額比上年同期增長25%以上,與此同時,住房抵押貸款餘額達到16000億元,比上年同期增長近36%,兩者都遠遠超過全年金融機構貸款餘額11.33%的年增長率,房地產貸款違約風險增大。
但是,從相對比例看,2004年,我國房地產開發貸款餘額佔金融機構貸款餘額的比例約為3.8%左右,個人住房貸款餘額佔金融機構全部貸款餘額的比例為8.47%,中國消費者信貸的總發放額佔個人可支配收入的比例為27%,而中國臺灣為55%,美國則為94%,銀行對地產商的放貸並沒有失控。國際研究表明,住房抵押貸款的違約率一般低於萬分之二,被公認為安全性較高的信貸業務。從我國目前情況看,住房抵押貸款的違約率仍明顯低於其他固定資產融資項目。
4.目前房地產投資熱已開始降溫。2004年全國房地產完成投資1.3萬億元,同比增長28.1%,雖仍處於高位,但相對於2003年,已有所回落。在全部完成的房地產開發投資中,東部地區完成投資同比增幅下降1.1個百分點;中部地區同比增幅下降8.9個百分點;西部地區增幅同比下降20.7個百分點,國家采取的抑制固定資產投資和房地產投資過熱的宏觀調控政策效應已初步顯現。
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