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在新的調控政策出來的時候,不管其具體調控內容會朝著哪個方向發展,如果這種扭曲的市場心態得不到撥正,宏觀調控政策的效果恐怕又得大打折扣。
3月16日,央行宣布從2005年3月17日開始調整個人住房信貸政策,同時個人住房公積金貸款利率也相應微幅上調,此舉引起業界的軒然大波。第二天,香港股市房地產股出現了全線下跌,業內人士紛紛認為,此次的政策是國家關於房地產再次進行宏觀調控的有力信號,新的政策將會隨之而來。
日前,中國人民銀行行長周小川在接受《人民日報》記者采訪時,也信誓旦旦地表示了通過金融政策來抑制房價的長期性。這就為下一步的宏觀調控指明了方向。
但是從市場的真正反映來看,盡管調控政策的力度和廣度都在不斷地加深,但是調控之後,市場房價並沒有出現如期的下跌趨勢,同時,廣大購房者的購房熱情並未減弱。可以說,一場圍繞在政府和市場之間的博弈又增加了新的籌碼。
那麼,是什麼影響了調控的效果?下一步的調控該如何進行?
金融調控,面臨兩難
去年下半年,央行宣布,從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基准利率。由現行的1.98%提高到2.25%,一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應調整,中長期上調幅度大於短期。當時就引起社會的諸多批評。而央行的這次調整貸款利率的政策剛一出臺,批評之聲更加猛烈。
對此,作為央行行長,周小川的處境可想而知。而在接受《人民日報》記者采訪時,他指出,中國經濟正從計劃經濟向市場經濟轉軌,還不會像成熟的市場經濟那樣表現出明顯的經濟周期性。在成熟的市場經濟國家,由於經濟的周期性比較明顯,所以其利率調整也體現出周期性特點,一個階段是加息,一個階段是減息。中國的經濟周期性還不那麼穩定,因此從利率的角度,我們還不能說現在已經進入了某個周期。中央銀行將密切監測經濟金融形勢變化,及時分析國民經濟狀況、物價水平等宏觀經濟指標,由此來決定下一步加息與否的問題。而房地產價格上昇偏快,如不加以調控是有風險的,對未來要購房、租房的廣大居民也將有損害。同時,房價涉及多項政策,是難以用一種政策來單獨調控的。貨幣政策是一種總量政策,不可能將各方利益都平衡到最好的位置上,總是有得有失、有利有弊的。
而在實際上,央行出臺這項政策,首先是為了引導消費者對未來的資金價格產生一個合理的預期。現行個人住房貸款是一種中長期貸款,其利率是按年度調整的浮動利率,是隨著經濟形勢的變化而變化的,不是固定不變的。在過去,我國的房地產信貸利率屬於優惠利率,這是與當時的房地產發展態勢相吻合的,但是在現在,房地產發展已經有了一定的歷史,在社會生活中所起的作用也是越來越大。因此,取消這種優惠政策也是必然。同時,通過取消優惠政策來使居民更加理性消費,這也是必然的。
在被問及央行下一步怎樣調控房價問題時,周小川認為,從國際上的經驗來看,主要還是依靠基准利率政策來對房地產價格產生影響。但在本次房貸政策調整之後,除了公積金貸款仍體現大致等量的利率優惠外,商業性房貸利率和同期貸款利率已經一致。下一步,如果基准利率有必要進行調整,其調控作用也同樣作用於房地產價格。
在公開場合,央行其他高層也紛紛表態,提高住房貸款利率從長遠看是保護窮人的措施,不是限制房地產的發展和百姓購房,希望社會各界能夠理解。
但是,對於央行意圖通過金融政策來控制房價的方法,很多專家和業內人士紛紛表示懷疑。眾多開發商始終堅持認為,土地稀缺是造成房價上漲的主要原因,以北京為例,四環內土地供應量明顯不足。盡管政府公布的土地供應量數字很大,但由於拆遷保護和耕地保護等政策影響,真正轉化為可建築用地的面積並不多。同時,中國建築容積率普遍設定得較低,這與人多地少的實際國情背道而馳。
不難看出,央行的金融調控政策面臨自身壓力和社會的不斷詰難,下一步的動作需要更加謹慎。
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還盼着那?別想了!你沒看經濟適用房2900-3400元/米2地點就不用說了!都知道!原來多少錢/米施捨給您了的都是泡末,還向着降價了.您沒看天津的銀行都和外地的不一樣:給第三套住房貸款他們還希望漲!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!