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一段時間以來,上海樓市的價格問題日益成為社會輿論的一個焦點話題。房價連著民生,進入3月份之後,上海市政府業已打出一組調控『組合拳』,已出臺實施的一系列樓市調控的政策舉措是具體、必要和具有針對性的。基於房地產市場在上海乃至整個國內都屬一個尚處於成長中的『新興產業』——發展過程之中出現一些波折當屬正常,社會各界包括政府對樓市的內在發展規律的認識和把握有一個過程,反映到宏觀調控層面,要做到調控火候適度,其中大有學問可講。為給人們提供更多的思考空間,從認識論和方法論的角度,我們就樓市調控中要講究『調控藝術』的話題,邀請印?華教授做了多角度、多層面的共同探討。
印?華教授 上海財經大學房地產經濟研究中心主任 |
早報記者:熱議當前上海乃至國內的樓市調控,從認識層面,務必搞清兩個前提:第一,本次調控樓市,不是簡單壓制房價,打壓樓市不是目的,真正的目的,只能是規范樓市,調整樓市內部的供給結構,增加中低檔次的適合大眾改善居住需求的商品樓盤的供給。否則,樓市出現大起大落對誰都沒好處。若真的出現『大落』現象,受傷害最大的還不是炒樓的,恰恰是缺錢買房而迫切需要改善住房條件的缺房戶和住房困難戶。第二,調控的有效度取決於調控的思路、方式和方法,而後者則首先取決於對當下上海樓市總體現狀和發展態勢有一個客觀的基本判斷。所謂認識論決定方法論是也。
印?華:若把上海樓市的現狀和發展態勢分作『基本面』和『輔助面』,那麼,『基本面』總體是可被看好的,『輔助面』確實存在種種問題,有些問題的表現還相當突出。
1989年時我曾做過調研,當時滬上樓市對GDP的貢獻率只有區區0.5%,去年是8.4%,今年前2個月比重仍在上昇。很難設想,倘若『基本面』有問題,如何解釋上海樓市在短短十幾年間有如此快速的發展?
早報記者:從區域經濟和城市發展的內在規律出發,我們覺得,上海樓市快速生成的原因很值得探討和梳理。
印?華:我個人認為,主導原因有兩個:其一,建設國際化大都市的需求拉動,這個拉動來自上海自身,也來自周邊區域客觀需要上海充當經濟發展『龍頭』的現實需求,還源於國內外資本普遍看好上海的未來。其二,上海的經濟結構調整和產業昇級是個長期過程,其間,劣勢產業逐步淘汰所形成的『真空』需要新的『經濟產出』去及時填充,房地產業作為城市經濟發展保持適當增速托底的新興『經濟板塊』,在相當長的時期具有不可替代的作用。
另外,我還得強調一點,即『樓宇經濟』異軍突起,受益的並非只局限於上海。我的研究發現,房地產業帶動作用很大,對上中下游產業的關聯度極高,一般條件下,房地產業增長1%,能拉動GDP增長達到1.7%-2.3%,可帶動50多個工業部門的產品需求上昇,可促進金融業、商業、促進外貿、交通業和城市建設的發展。
在中國它還有個很重要但不大為人在意的作用:我們看,商品房主要是一種『資源的堆積』,這些資源主要是傳統行業的產品,除了土地,基本不消耗國家的稀缺資源。而蓋樓所需的大量勞動力,主要來自農村的剩餘勞動力。所以,房地產業不僅關聯著上海的經濟發展還影響著欠發達地區經濟發展。
樓市與股市不同,股市很『瘟』,被套的主要是有點閑錢的人,房市若倒了,除了使更多的人買不起房,還會大量減少就業崗位,造成現有工業產能大量空放。譬如,建築鋼材佔了整個鋼鐵產量的1/3以上,生產能力放空後,意味著多少工人要下崗?所以,人們現在談論樓市調控,千萬不可片面理解成政府要借助行政力量搞『一平二調』。
早報記者:我們說『基本面』是可看好的,還要看上海樓市的市場調節機制也正隨著樓市本身的發育而發育。譬如,信息透明程度提高,交易平臺搭建,監督手段多樣化等等。
印?華:說到機制發育,尤其要看到政府權力開始從樓市中退出。特別是近5年間,這個變化日趨明顯。當然,人們對政府權力的退出速度和程度尚不滿意,這涉及到許多深層次問題,只能走一步是一步。
早報記者:『基本面』可看好,『輔助面』問題不少(小)。這些問題有積累的因素,也有新生成的因素。很大程度上,市政府業已推出的政策舉措,就是試圖化解這些問題的。
印?華:解決『輔助面』的問題,還要厘清一個概念,即政府的政策舉措並非能直接平抑房價。老實說,市場經濟條件下,房價主要是由供求關系決定的,政府硬要打壓房價,一是缺乏法律支持,二是缺乏財力的支橕。事實是,不論上海還是外地,各地政府並沒有簡單打壓房價。政府可以對亟須改善住房條件的那部分市民提供政策傾斜,但人們不可把它理解為搞『普惠制』。
早報記者:考慮到政府調控樓市也有一個探索實踐的過程,除了政府業已推出的政策舉措,依您對上海及國內樓市的長期觀察研究,您認為還有哪些調控手段和辦法可供政府進行嘗試?
印?華:政府已推出並開始實施的政策和舉措其實包括兩個層面,一是借助市場調節,二是動用行政手段。除此之外,參照別國較普遍的做法,的確還有多種手段可供嘗試。我把它歸納為『擴大有效供給、疏導過度需求、降低生產費用、壓縮利潤空間』四句話,分四個層次稍作展開:所謂擴大有效供給,不是無限度地擴大住房福利。有人強調『居者有其屋』是政府的天然責任。這口號出現的社會背景是農耕社會,如今是『市場社會』,這句口號就有了片面性。擴大有效供給首先是擴大中低檔商品房的供給,譬如今年的措施是,政府計劃拿出2000公頃土地,1000公頃用於重大工程動遷配套,1000公頃用於普通小房型緊湊型的商品房開發,體現『以本地居民為主,以居住消費為主』的調控原則。
另一方面,政策導向要體現租售並舉。買房要以自力更生為主,買不起就租。
政府就得多建廉租房。至於連租都困難的少數人群,租金通過政府補貼甚至階段性全免。廉租房的建設和管理,則不可由政府包辦,交給市場去運作。只要停建福利色彩很濃並帶產權的『解困房』,上海廉租政策的運作空間十分廣闊。
早報記者:您的觀點也是早報『東方評論』所一直倡導的。可以說,咱們的價值判斷十分一致。
印?華:關於疏導過度需求,首先要嚴堵短期炒作的通道。我觀察到,政府已經就此采取一系列舉措,但力度尚可根據需要繼續強化。另外,借助現代信息技術低成本監控樓市的手段還不多,這裡面的『潛力』要加快挖掘。
早報記者:從輿論環節,這中間要糾正一種模糊認識,即政府的『嚴堵』並非因為樓市投機行為犯法,而在於投機過度影響樓市發展,人為導致樓價攀昇。
印?華:至於降低成本費用,涉及到地價、利息和搭車收費三個環節。我反對土地一概公開拍賣。我提出中心城區,高檔商業用地要公開拍賣,出價高者得,這裡面的一部分收入拿出來作為基金補貼低收入者的住房,用於低收入家庭住房的土地不能拍賣,要聯系房價決定地價。提高房貸利率,不是國際通用的辦法,利率越高,低收入家庭購房越困難。搭車收益是個公開的秘密,發展到現在是花樣百出,除了一些職能機構找出種種理由收,市政公共服務壟斷主體也以『市政配套』的名義收,就是上海,每平方米商品房的平均土建成本也不到千元,處處雁過拔毛,最終的房價怎能不高?
最後就是壓縮利潤空間。請不要誤解,我講的不是要壓縮開發商的利潤空間,開發商的利潤主要是由供求關系決定的。我講的『壓縮』主要是針對中低檔商品樓盤開發中,土地出讓的利潤空間。這部分的收益主要由政府所得。在商品房的成本構成中,地價成本佔大頭,政府得適當作出點『犧牲』。
早報記者:調控樓市對政府而言,是整個宏觀調控的一個『子調控領域』。前面我們講到,對政府和社會這都是個『新課題』,人們理應有的心態是,不能要求調控者做到盡善盡美。
印?華:調控樓市還是一個動態過程,調控手段和措施只能『與時俱進』,因為總體處於探索階段——在探索中調控,不但不可能做到盡善盡美,而且應當允許調控者試錯。