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政府本意是想通過調控土地市場,來抑制房價過快上漲,但現在土地調控卻直接推動了地價一路高漲,又間接推動了房價的上揚。這顯然與政府的初衷相違背。
面對高高在上的上海房價,記者想考證一下當地政府的態度,卻在公開的媒體報道中理出了這樣一個頗有意味的『轉變『。
政府是房地產市場『導演』?
代表上海官方意志的東方網,2003年12月5日在首頁顯著位置發表了題為《采取三招調控房市》的文章,表示上海要努力調控房價上漲過快的趨勢,而此正是上海市市長韓正前一天在上海舉行的『美國《商業周刊》第十二屆亞洲領導人年會』開幕式上作主題發言時所表達的觀點。韓正說,『我覺得任何房地產市場大起必有大落,大起大落都不是健康的。』他承認,『今年上海的房價上漲是較快的』。
而同樣面對海外投資者,僅僅3個月前,官方表態仍躊躇滿志。據上海《新聞晨報》報道:2003年9月17日,福布斯全球總裁會議上,上海市長如是說:『在座各位聽我一句勸告,如果你們在上海沒有房產,可以到這裡來投資,投資房產絕對是高回報。』
政府態度的這樣一個急變,顯示出其在面對放任高房價還是抑制高房價選擇時曾經有過的一個搖擺。
但是,這似乎又在印正浙江大學一位房地產的教授的話:在某種程度上,政府不是房地產市場的『配角』,而是『導演』。而其更直言,這些年房價?昇的主因是地價飆昇,而地價?昇又是地方政府『調控』的結果。
地價調控悖論
一位地產商告訴記者,房價的變化與開發成本密切相關,尤其是在成本中所佔比重較大的土地成本。開發一個房產項目,其成本中,土地成本大概佔35-45%、建築安裝工程成本佔25-35%、稅費佔30-35%。
而近幾年上海地價的上漲速度非常快,地價推動房價大幅上漲的情形非常明顯。特別是去年以來大多數城市廣泛實施土地招標或拍賣制度,雖然在很大程度上解決了先前土地批租中的暗箱操作現象,為大多數的發展商提供了較為平等競爭的機會。但同時導致了另一種現象,自從招標拍賣政策執行之後,許多城市的房價出現了大幅增長。上海也是如此,從去年7月開始實行土地招投標以來,由於土地供應有限,開發商對土地的競爭非常激烈,中標者基本上都是出價高者。許多發展商在土地拍賣中面對天價毫不膽怯,因為再高的土地價格也可以計入房價之中,最終上昇的成本會由購房者消化。
2003年,在上海公開招投標出讓的1200多公頃土地中,平均每畝土地中標價達到了105.4萬元,這一價格比2002年上漲了124.3%!
在閔行區,三年前地價大概在60-80萬元/畝,現在漲到200萬元/畝以上;與之相應,房價也從三年前的3000元/平方米左右漲到現在的6000元/平方米以上。另外,在市中心由於土地資源稀缺,房價上漲幅度驚人。靜安區房地產交易中心的統計顯示,2003年靜安區的房價的平均漲幅在60%-70%之間。與此同時,黃浦、盧灣、徐匯等中心城區的房價紛紛創下新高,目前上海中心城區商品房的單價已在12000元以上。
於是一個悖論出現了:政府本意是想通過調控土地市場,來抑制房價過快上漲,但現在土地調控卻直接推動了地價一路高漲,又間接推動了房價的上揚。這顯然與政府的初衷相違背。而據說,上海下一步還將逐步推行免評標程序,誰價高誰中標。由此可以推測,隨著土地的稀缺屬性,上海的地價還將上揚。
此外,據了解,目前在上海的開發商手中還掌握著一枚重磅炸彈,有近6000多公頃土地已批卻不開發,而是乘著政府開始規范土地交易市場的機會,大幅抬高手中土地的價格,到二級市場牟利。這部分土地遲早是上海地價調控的一個隱患。
而造成此問題的原因在於上海現行土地出讓主體的復雜現狀。據了解,現行的政府管理模式為『兩級政府兩級管理』。自上海市土地發展中心成立後,各區、縣也紛紛設立土地發展中心。市、區兩級土地儲備機構在行政上、體制上、經濟上各自為政。此外,近年來,市政府為實施城市重大項目的開發,又特批了若乾具有城市土地儲備職能的企業。這種模式客觀上造成了『各區、各部門都有地,都批地』的現象。
由於這些土地分屬不同利益主體,有的屬於政策調整後的歷史遺留問題,有的屬於規劃變更後無法再行開發的『死地』,若要盤活,非常艱難。
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