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為抑制房價過快上漲,現在,全國各地正在采取切實有效措施,貫徹落實《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》精神,在這個時候,我們自然不應忽視房地產的源頭市場——土地市場對房價的各種影響,在當前,我們特別要注意土地供應的二元政策對房地產市場的負面影響。
據媒體報導,當前,全國各地許多城市,按『基准地價原則上每三年更新一次』等有關規定的要求,正在進行著新一輪基准地價調整,在一些城市當前的基准地價調整中,商業、住宅和綜合用地的基准地價,向上大幅作了調整,平均漲幅甚至達到幾十個百分點,但工業用地的基准地價卻幾乎沒變。對此,我們必須引起高度警惕。
出現這樣的情況,源自兩種可能,當然,也可能是兩者兼而有之——
第一種可能,確定的基准地價,是土地市場真實的反映。
那麼,按照經濟學均衡價格理論:競爭的價格和數量取決於供給和需求,最簡單地說,就是當供大於求時,價格就下降,供小於求時,價格就上昇。
這就是說,從『別的基准地價全都上漲,而且漲幅驚人,而工業用地的基准地價幾乎沒有變化』中,我們可以清楚地看出——在該城市,從上一輪基准地價調整到本輪基准地價調整這一時間段裡,除工業用地外其他各類用地嚴重地供不應求,這纔導致除工業用地外其他各類用地地價的暴漲;而在上一輪基准地價調整到本輪基准地價調整這一時間段裡,工業用地基本做到了供需平衡,這纔導致工業用地的地價基本保持穩定。
這說明,在該城市,從上一輪基准地價調整到本輪基准地價調整這一時間段裡,在土地供應總體偏緊、供不應求的情況下,當地政府對於工業用地的供應,是網開一面,給予了特別的關照的。而且,從工業用地的基准地價對今後出讓底價的確定通常影響很大這一角度來看,我們可以預計,這種『關照』,很有可能,還將繼續下去。
第二種情況,在確定基准地價時,受到了人為因素的乾擾。
這種猜測,絕非是空穴來風。因為,最近出臺的《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》規定,協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外,出讓價格不得低於最低價標准。同時,還明確規定,要嚴格土地管理的責任追究制,壓低地價招商,情節嚴重的將被究以刑責。而早在2003年8月1日起開始實施的《協議出讓國有土地使用權規定》則明確了『協議出讓最低價不得低於基准價70%』。
面對這樣的嚴格規定,一些熱衷於單純追求GDP增長的地方政府領導,無奈之下,自然很有可能會在基准地價調整時打起歪主意。當地的國土資源管理部門很有可能抵擋不住來自政府的壓力,於是,最終更新調整出來的基准地價,早已沒有了科學性和客觀性。也就是說,此時工業用地的基准地價並非是土地真實價值的貨幣表現,也並非是當地土地市場真實情況的客觀反映了,所體現的無非是一種人為的、有意壓低的結果了。
而大家知道,土地市場管理中,地價問題是核心問題,而在城鎮地價體系中,基准地價是核心。基准地價的作用很多,就宏觀層面來講,主要是國家和各級政府可以依據基准地價制定出靈活的地價政策,通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動,落實城市規劃、經濟發展戰賂和產業政策;就中觀、微觀層面來說,基准地價可以為各級政府在土地使用權出讓,特別是協議出讓時提供依據,同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據,也對政府加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置,使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。
在社會主義市場經濟條件下,地價是一個城市、一個地區自然、經濟、社會因素綜合作用的結果,反映的是一個地區、一個城市社會經濟發展水平和土地供求狀況,是動態價格,主要由市場決定的。評估的結果應該是對市場真實的反映,而決不可以采用行政手段,違背市場規律,人為地去決定的地價高低。
本次宏觀調控的一大鮮明特色,是信貸投放和土地供給兩道閘門一起管。而從經濟學角度說,緊縮地根同緊縮銀根一樣,主要表現在二方面:一是表現在數量上的『少』,二是表現在價格上的『高』;而『數量少』與『價格高』在本質上是一致的。
在本輪宏觀調控以前,從總體上講,地根、銀根雖然都沒有緊縮,但是從供地這個角度說,對於住宅等經營性用地的地根,實際上是一直緊縮的——
從2002年 7月 1日起,全國絕大多數地方,對住宅用地等經營性用地,已經實行『招標拍賣掛牌方式』的出讓。而『招拍掛』出讓的供地方式,其本質特征其實是『非飽和供地,價高者得』。從數量上講,『非飽和供地』是『量』的緊縮;而從價格上講,『價高者得』是『價格』上的緊縮。
但是,由前面的分析,我們可以知道,在那些『別的基准地價全都上漲,而且漲幅驚人,而工業用地的基准地價幾乎沒有變化』的城市,不論是前面所說的『兩種可能』中哪種『可能』起的作用,從本質上來講,都是一樣的,那就是在宏觀調控大形勢下,在總體上緊縮『地根』的同時,在對住宅等經營性用地的『地根』長期限實行『緊縮』的同時,對於工業用地的『地根』,卻始終是網開一面的,工業用地的『地根』是始終沒有得到『緊縮』的。無非是表現形象有所側重,如前面所說的第一種情況,是表現在『量』的寬松上,而第二種情況,則是表現在『價格』的低廉上。
在這樣的土地供應的二元政策支配下,無疑會對土地市場造成嚴重的扭曲,促使二元化程度的加劇,土地市場完全呈現出一種『不和諧』的二元結構,最終出現這樣的奇特現象——住宅等經營性用地嚴重地供不應求、屢屢拍出天價;而工業用地卻被長期圈佔、撂荒閑置;而且容易滋生土地腐敗,造成國有土地資產的大量流失。
這種情況,如果長期得不到有效解決,自然就會削弱、扭曲土地作為宏觀調控手段的重要作用,不但會對當地經濟造成損害,對當地民眾造成傷害,嚴重時甚至會對整個國民經濟造成極大的危害。對此,我們必須引起高度的重視。
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