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去年的宏觀調控並未帶來預期中的樓市拐點,且到下半年市場開始表現出強勁反彈的勢頭。在此前提下,各方對2005年房地產業的預測都顯得非常樂觀,普遍認為樓市在頂住了新一輪宏觀調控的壓力後,必將迎來一個新的增長期,有學者甚至喊出了『看好中國房地產業20年』的豪言壯語。
所謂看好中國房地產業20年的論斷,其依據主要來源於對中國未來國民經濟的發展預期和我國城市化的進程。但從一些發達國家和地區的市場表現來看,國民經濟的發展與房地產市場的發展之間並不存在正比關系。
可以說,房地產市場的持續興旺,將對國民經濟產生積極的推動作用,而如果認為只要國民經濟還處於增長期就必然會帶動房地產市場的發展卻缺乏事實依據。比如自上世紀60年代中葉開始,中國香港和中國臺灣的經濟始終處於一種良性發展之中。就在其經濟持續40年的增長期內,樓市卻發生過數次大起大落,其中房價在短時間內縮水幅度達50%的就有兩次。美國曾在上世紀80年代末90年代初經歷過一輪房價的大起伏。在此之前,曾有不少日本大財團挾巨資在美國購買了帝園大廈等一大批知名物業,但沒想到隨之而來的樓市大滑坡,讓不少人身陷其中。盡管美國的國民經濟自克林頓時代開始復蘇,近十年美國的GDP始終保持著高速、穩步增長,房地產市場在美聯儲降息政策的刺激下有回暖跡象,但房價還是遠低於滑坡之前的水平,可以說美國本輪房地產業的增長幅度是與其國民經濟的發展速度不相匹配的。
經濟學原理告訴我們,任何一個市場都呈現周期性變化,持續上漲的房地產市場的房價下跌只是時間問題。西方國家由於樓市的歷史較長,已經歷幾輪的起伏周期,因此西方經濟學家對未來市場的預測是建立在由歷史數據組成的數理模型推算基礎之上。但中國的房地產市場尚處於起步階段,還沒有經歷過一次完整的經濟周期,在缺乏歷史數據和案例分析的情況下,任何一種對中國樓市的未來預測,其科學性與可信度都不得不讓人打上一個大大的問號。
我國的人均GDP只有1000美元。房地產業的發展速度卻已經遠遠超越了GDP的增長速度,提前進入快車道。2004年各大城市的房價收入比的平均數達到了10?1,北京、上海等一線城市更是高達12?1,可以說中國房地產市場的發展已經接近極限,無論是居民購買力還是投資回報空間都被大大地壓縮,而此時這些學者卻發出了這樣的論調,這是否多少給人一點掩耳盜鈴的感覺呢?
(肖元真為國務院發展研究中心研究員、上海市府注冊諮詢專家)
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