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『2005全球金融中心城市與房地產發展年會』報道
中國房地產業協會秘書長顧雲昌:宏觀調控的最終目標
●金融的作用在於放大房地產
我曾經做過一個比喻,中國房地產要興旺發達,要取得高速發展,就好像一架飛機一樣,要有發動機。但光有發動機還不夠,還要有燃料庫,所謂的燃料庫,就是金融支持。金融的作用就在於放大房地產,放大房地產的投資,放大房地產的需求。有一句話叫『用未來的錢圓今天的住房夢』,實際上就是用未來的錢進行今天的消費。這句話是對買房人來說的,而對開發商來說,就是用人家的錢發財致富。這就是金融的放大作用。
●房價上漲過快主要原因是供不應求
房價上昇過快簡單說就是供不應求造成的。當然還有成本拉動和心理預期的因素。這三個因素中供不應求是主要的。住宅和其他項目不一樣,它不可能產生過剩,如何抑制過高的需求?無非就是運用金融和稅收杠杆。現在金融杠杆在發揮作用,但效果如何,還要靠實踐來檢驗。
我們還要從全國全社會金融投資環境來看房價上漲。我們目前的金融環境是一個銀行負利率的環境,是一個股市連年熊市的環境。人們富起來把錢投在哪?只有投房地產。所以這就導致大家有錢就買樓。是這樣的金融環境造成房地產市場投資過熱,特別是個人投資過熱。而2004年貸款市場是開發貸款嚴、個貸松。這也是造成供求緊張的另一個原因。另外人民幣面臨昇值的壓力,這也導致許多外匯和熱錢的湧入,既炒匯率的提昇又炒樓價的提昇。這在上海市場比較明顯。
●宏觀調控的最終目標:房價慢慢漲,樓市年年旺
利用金融杠杆來調節國民經濟的供求關系,特別是房地產供求關系是很有作用的。我想我們的經濟杠杆是這次宏觀調控的重要部分。在打壓投資性需求的同時,必然打擊個人住房的消費。就好像人們有了病吃藥一樣,有一點副作用是正常的。但我認為正面作用要大於負面作用。相信最終調整的目標還將是房價慢慢漲,樓市年年旺。(馮婉蓉)
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慢慢漲,年年漲,顧雲昌老狗的放屁之論!