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央行再次提高個人房貸利率距今已有兩周時間,在市場中雖未產生明顯影響,購房者的心理預期卻已產生微妙變化。央行此次調整個人房貸政策,在業內外引起廣泛爭論,眾多業內人士指出,此次加息是一系列房地產宏觀調控組合拳中的頭一招,下階段國家對房地產市場的調控很可能將采取多管齊下的方式,一系列宏觀調控措施將促進房地產市場的重新整合。
現實影響
大戶型銷售壓力大
與去年10月29日加息類似,今年3月17日央行調整個人房貸政策在市場中也未立即產生非常明顯的影響。記者對天津市高、中、低檔多個房地產項目進行了調查,開發商表示,銷售情況並沒有出現大幅波動,一次性付款的購房者比例也沒有因昇息而出現大幅增長。而且從4月開始,房地產市場即將步入傳統的銷售旺季,開發商往往都會在這一階段推出新項目,今年開發商也未因房貸政策變化而改變原有的項目推廣計劃,新開盤項目的銷售情況都比較好。
但是,記者在調查中發現,不同檔次產品的市場接受度發生了變化,很多項目中150平方米以上的大面積戶型銷售壓力正變得越來越大,銷售周期也在增加。
主要初衷
加息目的控制炒房
中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容表示,央行『3·17政策』對房地產市場影響可以分以下幾個方面:購房自住者、購房投資者、各商業銀行和房地產開發商。對於購房投資者來說,如果住房交易中所獲得利潤遠遠高於所增加之成本,那麼購房投資者就不會退出市場。此次利率的上調,自然會增加他們的投資成本,雖然幅度較為溫和,但由於住房的流動性差、交易成本高,當投資者面對繼續昇息的不確定性、房地產價格波動特別是當政府對房地產市場的投機炒作者采取嚴厲打擊措施時,也一定會謹慎。
中國房地產業協會秘書長顧雲昌指出,從去年開始的全國范圍內的房地產熱主要熱在投資上,央行此次加息主要目的也是為了控制投資型購房,也就是俗稱的炒房。當然任何政策的實施總會有兩重性,昇息一方面抑制了投資型購房,一方面對自住型購房也會產生一定影響。因此,就需要在政策實施中進一步調整、完善。
細枝末節
告知風險引導投資
『房地產市場的健康發展並不是房地產一個行業的事情,而是牽扯到國民經濟各個方面的一個非常復雜的問題。』顧雲昌對記者說,『20多年的改革開放使一大批人富裕起來,而民間財富積累到一定程度勢必需要一個出口。可是目前普通老百姓的投資渠道比較單一,股市長期低迷,做實業又不適合小筆資金,只有房子因供需矛盾而在漲價,所以導致大量的富餘資本向房地產市場流動。反過來,這種需求又進一步導致房地產市場的供應緊張,進而刺激了房價進一步上漲。』
顧雲昌指出,在目前需求比較旺盛的情況下,必須采取各種手段使投資買房者的比例降下來。而提高貸款利率僅僅是手段之一,更主要的還是要加快資本市場的發展,一方面拓寬開發商的融資渠道,另一方面拓展老百姓的投資方向。加息只是一種信號,告訴大家投資樓市是有風險的。
未來趨勢
調控房市將打組合拳
中國房協秘書長顧雲昌認為,造成目前全國房價飆昇的主要原因依舊是供求不平衡,因此宏觀調控也應在增大供應量與控制需求兩方面著手。加息實際上就是抑制非理性泡沫需求的手段之一,除此之外,土地供應也是調控關鍵,不僅只關注增量市場,還應關注如何盤活存量市場,同時應區別住宅用地和工業用地,對前者應提前加大供應量。另外,各城市應加大經濟適用房建設力度,為中低收入購房者增加供應量。
全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生則認為,解決城市居民住房需求,應大力發展二級市場和租賃市場。『政府必須保證人民的基本住房需求,但是人人有房住並不等於人人都擁有房產。像美國這麼發達的國家,也仍然有很多人租房住。我們目前都在增量市場做文章,一年新蓋了多少多少房子,而實質上二手房、租房市場發展壯大了,纔是有效緩解樓市目前供不應求的關鍵。預計中央今後將會采取金融、稅收、土地、住房保障等一系列組合拳來對樓市進行調控,而不僅僅是加息。』(姜昊)
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房貸利率可能再上調