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人民銀行決定,從17日起,調整商業銀行住房信貸政策,個人住房貸款門檻提高,房貸利率優惠不再,房價飆昇過猛的城市最低首付由兩成提高到三成。雖然制定政策的央行『留了一手』,規定『商業銀行可根據具體情況自主確定』,但業內人士普遍認為,此舉將對有泡沫嫌疑的我國房地產行業產生一定抑制作用。此次房貸政策調整將對房地產行業產生四方面影響。
第一,行業整體需求和價格受到抑制。
上年10月末加息時,央行對個人房貸利率加息幅度頗有保留。此次三項有關房貸利率的政策調整,顯示政府繼續從需求角度抑制房地產價格上漲過快的決心。房貸利率提高將提高居民貸款成本,進而抑制居民住房需求。假設住房總價為50萬元,首付比例為3成,15年付款,付款方法為等額還款法,那麼根據我們的測算,在6.12%的基准利率下,月供相比加息前(即5.31%)將增加114元;0.9倍基准利率下,月供相比增加37元;1.5倍基准利率下,月供增加127元。行業需求還是將受到較大壓制。
第二,行業影響呈現地區不平衡。
部分房價上漲過快的城市,商業銀行必將將首付成數從2成提高到3成,同時可能還將房貸利率提高基准利率之上。上海、江浙等房價上漲過快、房價收入比居高、投資性和投機性購房需求比重大的地區,受這次政策調整的打壓最大,而這可能也將是政府的本意。
第三,開發商競爭壓力加劇,行業並購整合力度加大,節奏加快。
個人房貸利率提高將間接影響到開發商開發貸款,在需求和開發資金的雙重打擊下,開發商之間的競爭加劇,行業整合將更為明顯。具有資金、品牌和市場等競爭優勢的優秀開發商雖然短期內可能受到衝擊,但很快其競爭優勢將從行業洗牌、新舊格局過度中得到充分發揮和顯示。
第四,行業發展趨勢依然處於向景氣右肩移動的過程。
由於本次調整並未涉及個人公積金貸款,自營性房貸利率只規定基准利率,貸款成數只針對部分城市,所以並非全局性、強力度的需求打壓。而且,城市化帶來的動拆遷住房需求、消費昇級帶來的更新換代需求、居民收入提高引致的住房需求等推動房地產市場需求和景氣程度的動力並未消失,所以全國房地產行業發展趨勢不會因此逆轉,部分城市的房地產也難以出現『崩盤』,央行在政策調整公告中對房地產行業是國民經濟的支柱產業的判斷也證明了這一點,所以我們依然維持房地產行業2005年度策略報告中全年『行業向景氣右肩移動』的判斷。
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