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在經過春節短暫的修整之後,樓市又將迎來春季新盤上市新高潮,開發商的各種市場預熱活動現在也已全部展開。記者在采訪中發現,已於去年6月天津市房管局叫停的『先期預訂』、『內部認購』等房地產開發企業變相的無證銷售商品房行為,如今又開始出現。
內部認購變作諮詢
和去年禁令出臺前有所不同,目前市場中公開宣傳『內部認購』的幾乎銷聲匿跡,一些開發商紛紛打起擦邊球,『內部諮詢』成為新項目上市前最普遍的市場推廣名詞。
盡管很多售樓員表示其目前進行的『內部諮詢』活動只是方便購房者提前了解自己的項目,並非是違規進行『內部認購』,但記者卻發現,這些所謂的『內部諮詢』有很多本質上都是『內部認購』的改頭換面:購房者交納數千至數萬元不等的費用,即可在項目未開盤銷售前選定自己中意的房屋,並享受一定的優惠,如果購房者在開盤前不打算購買了,這些預訂費用還可退還。
主要目的提前造勢
開發商為何如此熱衷以『內部認購』的形式推廣新項目呢?一些地產企業負責人表示,這主要是為了在新項目開盤前盡可能多地積累客戶。一般地產商開發一個樓盤都會經歷前期准備、市場預熱、正式銷售、尾盤銷售四個階段,如今市場競爭越來越激烈,開發商都希望在項目正式銷售前能鎖定一部分有購買意向的客戶。只進行客戶登記對雙方都沒什麼約束力,於是開發商便提出了『內部認購』的營銷方式:購房者提前交一部分費用,開發商將購房者中意的房子預留下,待開盤後再簽訂正式合同。
戴德梁行研究顧問部經理王紅認為,房地產商搞『內部認購』的主要目的就是為了造勢,讓人覺得:房子已經不多了,再不登記等開盤的時候想買也買不到了。王紅指出,一般房地產項目銷售,開發商的做法是推出預售房屋總量的一部分,並且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經『名花有主』,另一方面還可以避免這些『丑女』到最後『待字閨中』。當然,這其中也要混雜一些好房型,否則會造成目標客戶的流失。開發商一般在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢,後者決定了售樓利潤的厚薄。另外,部分資金緊張的開發商也會借『內部認購』的機會提前回款,加速資金周轉。
購房者苦衷一大堆
依據有關規定,各房地產開發企業在開發項目未取得《商品房銷售許可證》之前,自行或委托房地產經紀機構,采取『放號』方式認(訂)購商品房或簽訂『認購卡』、『訂購卡』、『確認卡』、『派籌卡』等任何形式的認(訂)購協議,以及以任何名目向消費者收取包括『訂金』、『預訂金』、『誠意金』、『誠信金』等費用,都屬於違規銷售行為。
然而目前的現實是,每逢樓盤開始『內部諮詢』時,售樓處總會人滿為患。買房者明知這種做法違背了有關規定,但仍執意要搶先交上『訂金』,佔下自己想要的房子。
據了解,一些購房者認為,與其開盤時去售樓處排隊,還不如趁早在內部認購期下手,這樣朝向、樓層、面積、戶型等方面的挑選餘地還大一些。內部認購時和開發商簽了協議,如果不滿意還可退還訂金,反正也沒什麼風險。
存在風險提高警惕
天津市房屋主管部門有關人士提醒購房者,不具備預售條件的商品房,一定是某項手續還沒有辦下來,或在某個環節上出了問題。買了這樣的房子會有兩種可能:一是確實如開發商所說,一步步辦妥各種手續,讓內部認購房成為合法上市的商品房,將內部認購書換簽為正式合同文本;另一種可能是,此項目在某個環節上是違規的,不能按時辦下合法銷售的手續。這種結果將給購房人帶來麻煩,引發糾紛。
戴德梁行研究顧問部經理王紅對記者說:『很多購房者也許並沒有考慮周全,結果在各種促銷方式的刺激下就訂了一套房,這樣又變相幫助了開發商制造樓盤好賣、銷售興旺,從而引發更多客戶的購買欲望,不知不覺中成了開發商的「托兒」。而且,這種先期預訂、內部認購行為,客觀上有可能會增加市場中某些人炒樓花的行為,擾亂房地產市場秩序,不利於房地產市場的健康穩定發展,不利於營造公平競爭的市場環境。』(姜昊)
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