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有人說,樓市維權是政府、開發商、購房者各方博弈的產物,3·15的到來只是給購房者增添了些許勇氣罷了。由於『房子』作為生活必需品,它並不像其他消費品一樣只是『為維權而維權』那麼簡單。所謂『牽一發而動全身』,購房者『權益』的每一次改善都是政府、開發商和購房者市場博弈、法制法規等多方互動的結果,你方唱罷我登場,各方博弈,誰將勝出。
新范本:
霸王條款難現江湖
在《2004中國『霸王現象』認知度調查報告》中,房地產業僅次於電信業排名第二,調查中54.4%的消費者認為房地產、物業領域中存在嚴重的霸王條款。中消協副秘書長武高漢明確指出:『開發商承諾的配套設施結果不兌現,實際上就是一種「霸王條款」,是經營者欺騙消費者玩弄的信口雌黃出爾反爾的把戲。此外,同是違約,雙方承擔的責任卻不對等,這種買賣雙方權利義務明顯不對等的現象在商品房買賣合同中非常突出。』
匯佳律師事務所邱寶昌認為,霸王條款一直是困擾普通購房者維權的障礙。一般的個案訴訟標的金額小而法律程序復雜,消耗的時間成本過高,消費者維權的結果往往得不償失。雖然新范本還有需要進一步完善的地方,但它可以大量減少小額合同糾紛事件,從而保護普通購房者的應有權益。
購房交易:
網絡備案昭示天下
預售商品房市場向來問題重重,銷售人員的三寸不爛之舌和點石成金的虛假宣傳,或是開發商巧施障眼法瞞天過海的騙局,是購房者長期以來集中反映的問題,其根源就在於購房者的信息劣勢導致開發商為所欲為,這一情況在今年3·15將得到重大改觀。
據北京市建委消息,今後北京市房地產交易信息和樓盤表信息將在網上公示,通過北京建設網?www.bjjs.gov.cn 和北京市房地產交易管理網?www.bjfdc.gov.cn 可以查到以下內容:商品房預售許可證的相關信息;預售商品房的樓盤表信息;商品房預售合同和商品房認購書的文本;樓盤表已預訂和已簽約房屋的標識;按樓棟預售的參考均價、每個預售許可證(或每棟樓)已簽約合同的成交均價。
開發商維權:
朋友還是對手?
維權,通常的理解是維護弱者的權利不受損害。然而,今年呼喚維權的群體比往年更廣泛,『北京市工商聯住宅房地產業商會』的成立即是開發商聯合維權的產物。據稱?它是北京市第一家地產界純粹民間性質的行業協會,中房、華遠、萬通、今典等房地產集團的行業大腕出任該商會聯席會長?萬通集團董事局主席馮侖明確表示:商會將『依法維權』。商會常務副主席吳傑援引去年最高法院出臺的一系列司法解釋稱?其中的相當一部分內容對開發商造成了不利影響?在某種意義上?開發商們是『有錢的弱勢群體』。
『開發商聯合維權對消費者而言,可能積極意義更大一些。按照一般市場規律,如果開發商的權益受到損害,開發商會把其所受損害轉嫁給消費者分擔,即便開發商不想轉嫁,消費者也可能會受到損害。如果開發商的權益能得到全面保障,消費者至少可以減少開發商由於非市場因素造成的連帶風險。』天倫律師事務所律師仝東林分析道。
而北京正則律師事務所蘇仁再律師則認為作為買賣雙方,房地產開發企業與消費者之間是存在著利益衝突的,此舉雖然無可厚非,但在客觀上使得開發商們由『單兵作戰』轉為『聯合作戰』,實力、信息等優勢進一步增強,必然會對原本就處於弱勢的消費者產生一定程度的不利影響。
高法新規:
大庇天下寒士
自2005年1月1日起,《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》開始正式實行。其中第六條規定,對業主(被執行人)及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。據說此項規定公布不久就遭到銀行領域眾多人士的非議,認為此舉將使得銀行按揭貸款的風險加大,因此許多銀行增加了按揭貸款門檻,甚至要求購房者需出示另外的住房證明纔可以辦理按揭。
蘇仁再律師強調:『從法理上講,被執行人的所有財產都是其所負債務的擔保,其應當承擔廣泛的財產責任,人民法院可以對其所有財產采取執行措施。但是由於種種原因,各個國家的強制執行法都規定了對被執行人的某些特殊財產不得采取查封、扣押、凍結措施。這一規定既保護了被執行人及其所扶養家屬的生存權,又最大限度地保護了債權方的權利,這也體現了以人為本以及國家尊重、保障人權的精神。』
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