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為了更好、更有效地維護自己的合法權益,京城業主越來越多地開始集體行動。一時間,集體收房、集體訴訟、集體簽約等各種各樣的集體維權行動在房地產消費界拉開帷幕。集體維權成為房地產界最紅的名詞之一。
集體維權有何好處?
『集體維權關鍵在於能降低維權成本,提高維權成功的可能性。房地產業知名律師秦兵認為,大家之所以要集體收房,主要因為大部分業主共同面臨購房合同的交付程序,合同是大家聯合在一起的基礎。而交付過程中開發商存在很多違約情況,特別是規劃變更、房屋質量等問題,都是針對大部分業主的,而不僅僅是其中一兩戶業主。單一維權行動沒有分工,很難持續進行。同時,一、兩戶業主的維權行動往往沒有能力承擔相對大的維權成本,比如律師費用、測繪、評估、鑒定等費用。
共同的合同基礎,共同的利益需求,使大家能夠共同地組織起來,這是集體維權能夠聯合組織的基礎。
人數較少時維權效果最好
『其實,維權行動時並不是人越多越好。要想集體維權的成功概率增加,合理的人數也非常重要。』秦兵認為:第一,當人數低於百分之三的時候沒有效果。因為人數太少了,沒辦法展開行動。第二,當人數超過百分之五十時,效果也非常差。
比較理想的人數是百分之十到百分之三十,總受侵害群體中百分之十到百分之三十的人組織起來集體維權,效果最好。首先,人數相對來說比較多,但卻沒有多到讓開發商難以承擔的程度。如果所有人都參加,開發商發現要賠所有人的損失,有可能會賠不起,乾脆就不賠了。這樣,維權成功的可能非常小。『以我個人代理的經驗來看,人數在百分之十八左右,維權效果是最好的。』秦兵說,開發商知道人數不多,付出的賠償有限。在此種情況下,業主集體維權最有可能成功。
持續維權必須建立反搭便車機制
集體維權要想持續進行的根本原因,就是要建立反搭便車機制。反搭便車機制有三個特點:第一,必須有保密制度。就是讓其他所有想搭便車的人沒法搭便車,維權進行的程度、維權可能的結果以及成功後最後的賠付,都在保密的情況下進行。這樣做的目的,一是讓這些只想收獲不想付出的人不能在維權過程中不勞而獲;二是保持開發商有『即使賠,也賠得起』的心理,增加維權成功的幾率。
第二,必須付費。維權業主必須為維權付費,因為整個維權過程都要發生費用,如果不付費,僅靠大家自己出錢,維權很難堅持下來。這一點,例子非常多。
第三,必須建立內部報酬制度,以激勵為維權多出力的業主。因為雖然大家都是維權內部人士,但也同樣會出現內部人之間互相搭便車。建立內部報酬激勵制度,就是讓真正努力一直做這件事情的人,得到他應有的報酬,這樣纔能激勵他繼續為維權做努力。
『集體維權失敗的根本原因,就在於沒有建立反搭便車機制。』秦兵給記者舉了一個例子,我知道一個房地產維權活動,一開始一共有三百多戶,最後只剩下十多戶。經過十戶人集體維權,現在這十戶得到的賠償最少是開始的一倍,至少多得十幾萬的賠償。這主要得益於維權人數非常少,而且對其他人保密。
另外,開發商知道,賠了這十戶就沒事了。秦兵同時告訴記者,在第一次組織集體維權時,那些想搭便車的人在退出集體維權小組後,他們是不可能再次組織起來的。因為每個人都想搭便車,並不想真正付出。
由此可見,維權成功,在於建立反搭便車機制;而失敗,在於沒有建立反搭便車機制。當然,維權成功與否,還有其他因素的影響。但建立反搭便車機制是主要因素。
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