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最近幾年,由於天津房地產市場的一路高歌猛進,引來了一大批外地的開發商前來淘金。至目前為止,這些外地企業的開發項目進展不一,有的已經拿到土地,有的已經開工建設,更有動作快的項目已經基本落成。如果細心觀察就會發現,這些外地企業和天津本土企業在開發理念和操作思路上均有很大的不同。那麼,這些外地企業究竟為我們帶來了一些什麼值得借鑒的東西呢?
不事張揚的開發風格
與項目在立項之初就瘋狂炒作的慣常操作方法不同,很多外地企業在進入天津之後,都不約而同地選擇了低調操盤,不事張揚。比如京津新城項目自2002年立項之後,一直采用了非常低調的操作路線,在整個2002年到2003年,基本上處於『無人問津』的狀態,甚至當時很多天津市的業內人士紛紛認為該項目已經不做了。然而,其實他們卻一直沒有停下腳步。從土地的平整,到市政工程的完畢,再到項目內自身產品的打造,所有這一切都在悄無聲息地持續進行。談到不事張揚的原因,該項目銷售部的負責人表示,對於像京津新城這樣的一個遠郊大盤項目來說,在初期其開發的風險是比較大的,因為在交通成本比較高的情況下,如果有客戶來到項目,但是看不到他想要看到的東西,或者與自己的預期值有差距,那麼他再來項目的可能性就非常小了,而且通過口碑傳播,會使得項目的名譽受到損害。另一方面,不事張揚也可以使得開發商處在一個相對『隱蔽』的地方,不會成為別人的模仿對象,避免了同質化產品的出現。應該說,京津新城項目負責人的話代表了一批外地企業的想法。
對城市的負責態度
在與一些外地企業的交流過程中,給人最深的感覺是這些企業在自身項目的開發時表現出來的對天津這座城市的負責態度。負責老城廂項目開發的中新集團(天津)有限公司總工程師牛曉榮介紹說,在做項目規劃設計理念時他們想到了兩個詞:尋根和復興。作為城市的發祥地,老城廂遺留下來的道路骨架和胡同肌理是大家都能看得見的,因此在規劃中他們盡量地把胡同肌理融合到了裡面,比如說老城廂的第一塊啟動區,這個區塊主要的道路骨架保留了在地圖及史料裡都可以查到的三條胡同:大劉家胡同、大費家胡同還有二道街,這個區的規劃就是以這三個保留胡同作為道路骨架來規劃的,這樣對歷史就做到了傳承,而文化的、歷史的東西也通過這樣一個規劃理念體現了出來。但僅僅有這些還不夠。因為一個城市的發展光看過去是不夠的,天津作為環渤海經濟發展的中心,應該衝到發展的潮頭上去,所以在老城廂新的規劃裡面應該體現出一個城市復興所要體現出的時尚,高效率,高科技和高度的文明,所以還要把城市中心區的整個環境品質感提昇起來,做一個重新的改造,這樣市民居住起來纔能既有文化性又有便利性、舒適性,這樣的社區纔會是受歡迎的。
『綜合城市功能區』的概念
目前,隨著城市規模的不斷擴大,很多城市的發展都出現了攤大餅的局面。這樣攤下去的結果將會帶來城市的能源供應、交通等方面的壓力越來越大。人們的生活和工作必須通過交通對流來實現,這是對城市能源的一種巨大消耗。對這個問題,老城廂項目在整體規劃中也給予了足夠的重視。牛曉榮表示,在老城廂的規劃設計中,要力圖讓人們既能夠居住,又能夠解決子女教育的問題。同時還能夠休閑、娛樂,使人們方方面面的需求在這裡都能夠得到滿足。讓老城廂的規劃與周邊的城市功能得到很好的融合,互為補充。
對優秀地域文化的傳承
牛曉榮表示,進入天津之後,他們對天津五大道、小白樓甚至是鼓樓的周邊區域都做了極為詳盡的調研和采風。讓建築師非常驚訝的是,他們發現了很多只屬於天津特有的建築符號和元素,比如中西合璧的設計在這裡是能夠融合在一起的,這在五大道或者鼓樓都能夠看得到。這些東西反映了天津這個城市開放和包容的性格。因此在老城廂的規劃設計中,他們就把這些東西結合了進去。但同時他們也認識到,要傳承這種精神,只有簡單的復古是不夠的,應該是各個階層的人都喜歡。於是,在第一塊啟動區裡他們就把天津特有的建築風格融入進去,也有屬於老城廂特有的建築符號,比如說磚雕,但也不是單純的把它擺進去,而是結合現代主義手法設計,比如說幕牆或者是木制的結構以及金屬結構,把這些穿插在一起。另外裡面還有非常西方的小體量、低密度的住宅(年輕人喜歡的風格)。
差異化的產品細節
記得一位建築設計師曾說過,有的時候建築的成功只是一個細節上的變化。這一點在外地企業開發的一些項目中也得到了很好的體現。比如京津新城上京別墅產品的花園面積(不包括建築物基底面積)一般在500m2上下,這在後來被證明是項目成功的重要因素之一。另外在對於別墅產品溫泉配置的處理上,該項目開發商的做法也與眾不同。上京別墅的產品保證溫泉水入庭院,並為一部分產品在庭院中制作了溫泉池,使得業主在自己的庭院中就能享受到舒適的溫泉生活。(馮婉蓉)
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