|
||||
日前,國務院發展研究中心召集財政部、國家稅務總局、國土資源部等部門負責人,就中心完成的《中國房地產稅收政策研究》報告展開研討。權威人士在會上透露,年中將選擇一個地級市為試點,全面摸清登記該市的公、私不動產,構建數字化城市模型,試點的方式采用『真實數據,空轉運行』,使設計出的方案盡可能接近實際的檢驗。試點結果最終報送國務院作為決策參考。
雖然離最後的政策出臺可能還要一段時間,但從政府智囊機構的動向看,不動產稅已漸行漸近。
不動產稅輪廓已清
從此次專家的研討看,有關不動產稅政策的輪廓已經十分清晰。
財政部專家表示,當前說的物業稅就是將來要適時開征的不動產稅,或稱房地產稅,民間關於物業稅就是『將土地出讓費攤入今後幾十年分年收取』的理解是個誤區,也並不是要把土地出讓金、房地產稅和費三塊完全並入一個統一的不動產稅來征收。
目前,我國以房地產為對象的收入主要有三塊:稅收、各類收費、土地出讓金。其中,直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種,包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。
國務院發展研究中心的研究表明,中國房地產稅比重偏低,僅佔全部稅收收入的2.36%,佔地方財政收入的比重也僅為8.12%;而西方國家的房地產稅或財產稅卻是稅收的重要組成,佔基層政府財政收入的比重甚至達71%。此外,中國房地產稅費主要集中在開發投資環節,多而重;佔有和交易環節相對偏輕,對個人佔用幾乎不征稅,刺激了房地產投機行為。
與此相對應,我國地方政府很大一部分財政收入是來自土地出讓金和各種收費。其中,收費名目繁多且極不規范,甚至各個地方各行其是,預算外運行現象嚴重。
為此,國務院發展研究中心提出了以『正稅、明租、清費』為方向的改革。正稅,即合理設置新稅制,統一內外稅制,避免重復征稅。明租,即土地出讓金從一次性收取改為分年收取,明確地租性質。清費則是除少數確有必要的服務性收費外,其他收費或取消或合並為某一個固定的稅種。
目前難以影響房市供求
不動產稅究竟會是當前持續昇溫的房市的『利空因素』抑或利好?這是當前最牽動人心的問題。
華夏證券研究員董晨參加了研討會。他的觀感是,目前研討不動產稅的政策動機是理順中央與地方的財稅關系、規范房動產收費。『我不認為不動產稅是政府的政策信號,以此來平抑房動產價格。當然,如果將來在房產買和賣的過程中都要增加收稅,投機性購房的成本會提高,理論上會抑制投機。』
海通證券研究員張巒直言,不動產稅年內推出的可能性不大。至於不動產稅對房市的可能影響,張巒表示很難判斷。一方面,不動產稅將過去一次性征收的各種稅費,在房產保有期內分批交納,這意味著購房人前期置業費用降低,購房者可能會增加。如果土地供給或地產商的開發能力沒有相應提高,新增需求無疑將推動價格上昇。另一方面,從現在的討論看,不動產稅也不是一個單一稅種,除了因土地使用權產生的稅外,按照國際慣例,房屋遺產繼承稅、交易稅也應是這一稅種的相應組成部分。從通過不動產稅擠出房市的泡沫角度出發,管理部門應該在設計時考慮增加交易成本,限制投機性購房、一人購多套房的狀況。
事實上,國家稅務總局副局長許善達也表示,房地產稅是要將一些繁雜的稅費進行統一規范。房地產開發商過去因從非規范渠道獲取了高額利潤,明確規范的征稅後,相應成本反而可能下降,起碼增加了透明度,更有利於消費者監督。但是對於房價攀昇,可能金融調控手段更直接有效。
來自美國的稅收專家在研討會上表示,雖然從理論上講稅收可以抑制需求,但實際上房地產稅對於抑制房價上漲並無明顯作用。在美國加利福尼亞洲,房地產稅率高達10%以上,但房價近年依然有明顯上漲。
看來,目前房市的漲跌還將取決於真實的供求關系,指望不動產稅發揮稅收杠杆作用,撬動供需關系時機還未成熟。
配套措施亟待完善
專家認為,我國目前房地產估價體系還非常不完善,房籍地籍管理工作基礎還比較薄弱,且與稅務部門之間也還沒有建立起業務協同關系,需要一定時間纔能得到加強。而詳實的不動產登記資料則需要更長的時間,纔能建立起來。
國務院發展研究中心副主任謝伏瞻表示,如何確定房地產稅的稅基,如何確定合適的稅率,不動產稅和其他稅種之間的關系,開征不動產稅對經濟社會發展的影響以及中央與地方的關系等,都要精心設計和試點。
此外,專家還呼吁慎用『物業稅』的名稱。首先,國際上一般都使用不動產稅或房地產稅的概念;其次,商品住宅物業管理企業收取『物業費』概念已經在居民中普及,使用『物業稅』的名稱,容易引起概念混亂。因此,名稱仍應以不動產稅或房地產稅為佳。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||