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上海、南京短期內不會試點物業稅,知情人士透露,上海政府基本持觀望態度,要看北京或其他地方真正試點以後的情況。
上海協力律師事務所的嚴錫忠是一位財稅律師,他的客戶主要是長三角地區的房地產商。這些身家千萬的客戶們常常請嚴去講課。『近階段講得比較多的是物業稅,課上你可以看到房地產商興奮的表情。』
從去年物業稅試點的消息剛剛在上海落地,各種各樣的試點版本就開始在上海房地產界流傳。盡管上海財稅部門沒有透露過半點風聲,但『上海年內試點物業稅』的傳聞讓整個市場在8月底驟然昇溫。
同樣因為物業稅而興奮的城市還有南京,據當地媒體在8月中旬的報道,『南京有可能成為繼北京之後的第二個物業稅試點城市,試點時間為今年底或明年初。』
———而這一切,僅僅是傳聞而已。
官方否定
對於北京、寧夏地區進行的物業稅『空轉模擬試點』,南京市地稅局稅政三處的一位官員表示『剛剛聽說』,至於試點物業稅,『南京沒有接到上級的任何指示』。
這位官員告訴記者,與物業稅有關的調研並沒有在南京展開,『省裡沒有這方面的想法,因為中央一級還沒有確定如何開征物業稅,現在提試點為時過早。』而記者從上海財稅系統內部了解到,上海起碼在一年內都不可能試點物業稅。據知情人士透露,早在今年初,國家稅務總局曾經和上海有過關於物業稅試點的接洽,『考慮到上海房地產市場比較成熟,國稅總局希望上海可以先行試點。』
但上海政府方面表現得『並不熱心』。
據了解,上海市政府決策諮詢委員會今年的重大課題中就有物業稅的試點方案。一個方案由上海地稅局負責;另一個則委托給上海財經大學公共經濟與管理學院胡怡建教授。
最終,上海地稅局的方案並沒有著手展開,原因在於『稅務局方面認為時機還不成熟』;而胡怡建教授的方案雖然完成,但官方並沒有組織有關討論或論證。
據記者了解,早前上海在針對個人房屋轉讓進行的土地增值稅征收試點過程中,並不那麼順利,征收地區的民眾矛盾比較激烈。因此,『物業稅試點需要更加謹慎。』
上述知情人士告訴記者,『上海政府基本持觀望態度,要看北京或其他地方真正試點以後的情況。再說,從試點到正式開征不是一兩年可以完成的。』新稅種的開征要由全國人大審批,一些特殊城市開征的新稅種也要由省級人大審批。所以,『在國家相關部委都未達成共識的情況下,上海不會先動。』
燙手山芋
十六屆三中全會上提到的稅改,如增值稅、企業所得稅以及個人所得稅,無論復雜程度如何,都畢竟有一個明確的改革目標和可控的實施方案。惟有物業稅的開征,在理論上有若乾問題存在爭議,實施層面上的細化也相當繁瑣。
除了牽涉到房地產商的利益,物業稅的開征和每個擁有住房的居民都密切相關,『試點不好,會讓政府麻煩不斷。』嚴錫忠律師說,這樣的燙手山芋哪個地方政府都不願意接。
胡怡建教授向記者分析了物業稅在征收問題上的困境:稅務部門不可能挨家挨戶去討物業稅,這樣征收成本太高。如果居民拒交或交不起物業稅,是不是要有法律上的制裁措施?如果有,由誰來執行?
『對於價值變動的財產稅,我國稅務系統的征收執法水平還不夠,從實施的角度說,物業稅還不到試點的時候。』嚴錫忠分析說,『另一方面,房地產估價制度本身就是一個「麻煩制造源」。』
按照財政部副部長樓繼偉的公開表述,要對房地產實行按評估價值征稅。嚴錫忠就此認為,怎樣評估和由誰來評估是問題的關鍵。『評估體系的建立,是通過中介機構來建立,還是由國家稅務總局來建立?』在嚴看來,這兩者無論怎樣抉擇都不理想。
新稅種的開征是一定意義上的立法行為,因為現階段我國的中介機構還不是很健全,『如果稅額的大小由中介機構來左右,一定程度上會削弱國家的稅權。』此外,這樣的中介機構究竟是由國家稅務總局指定,還是納稅人指定?同樣的房產,必然會因為尋求不同的中介機構,產生不同的評估結果———而這直接影響到居民繳納的物業稅稅額。
但若不依賴中介機構,由稅務部門擔起評估職責,需要增加多少人力成本?因此,『評估的問題不解決,物業稅試點也無從談起。』
南京大學城市與資源學系教授黃賢金提出另一條解決之道,『可以針對某個地區3或5年內的房地產均值確定物業稅稅率,而不必每家每戶進行評估。』
新房舊房
物業稅主要是針對土地、房屋等不動產征收的稅種,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅值隨不動產的昇值而提高。
財政部稅政司官員曾對媒體表示,物業稅開征之前,會對老的房地產采取過渡措施。財稅專家也提出了幾種考慮方案,其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。
黃賢金教授認為,即使新房舊房采取不同的物業稅稅收標准,也難免出現不合理和不公允的現象。因為稅改前購房的業主已一次性交齊購房的所有稅費,政府現在不可能退還已經收繳的稅費,卻反而會出現重復征收物業稅的問題。
此外,因為牽涉到房改的進度,物業稅的過渡措施將更加難以施行。因為在我國住房從實物向貨幣化分配的轉化過程中,『本來就存在實物與貨幣分配的權力不均等。』
據公開數據顯示,我國的住房私有化率中約85%的住房為公房轉化為私有的。『中國的房地產市場雖然活躍,但商品房供給的總量在全部住房總量中佔比較低。』胡怡建教授分析認為,因為真正的商品房普及率還不高,物業稅如果只對新購商品房征收將會造成很大的社會不公。而有些產權不清的公房,居住者不可能願意承擔物業稅。
國土資源部土地勘測規劃院曾委托黃賢金教授進行物業稅稅率的調查測算,根據南京大學城市與資源學系以假設開征法測算的物業稅稅率為0.8%。假設開征物業稅後,為保證政府財政收入不減少,數據以土地出讓金及擬與物業稅合並的稅費(這裡包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅,未將房地產稅包括在內)為稅基進行測算。
『根據測算可知,從2000年-2002年,初步預測的南京市人均物業稅稅負佔年收入的比例在3%?9%之間,三年平均為5%,這一稅收負擔在合理范圍之內。2002年南京市城鎮居民的人均居住面積為26.5平方米,南京市區人口480.35萬,市區房屋的單位面積價值按照2000元/平方米估算(新舊房屋綜合平均),則南京市區物業稅稅率為0.86%。』
黃教授建議,根據不同收入群體的住房水平及稅負承受能力,制訂差別性的物業稅收政策。如對住房水平高的實施較高的稅率,對於住房水平低的實施減免政策,尤其是廉租房、經濟適用住房、普通住房等住戶可以免繳物業稅,以維護其住房權利。
中國稅務學會理事楊衛華教授則認為,對於自用房屋,建議采取一家人擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅的方式征收。在目前物業價值評估體系還未完善的情況下,可考慮采取房屋原值扣除30%作為『應納稅物業價值』,稅率不宜高於0.5%。
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