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自廣州市試點實施物業稅』的消息傳出後,對於物業稅的議論不絕於耳。但對於物業稅的征收對房價的漲跌將產生多大影響這個問題似乎少有涉及。
以下均為個人見解,僅供參考。
效果:城市發展長久之計
在近年實施的土地使用批租制度下,各地方政府大都通過賣地獲得一次性非固定收入,支持財政開支及城市建設。
但是,隨著房地產市場日趨成熟、土地資源日益稀缺,未來政府這筆收入將越來越少。而且土地批租制度還使得將來政府不僅無法參與物業保有階段增值部分的再分配,更要承擔以後幾十年物業管理的風險和責任。因此,開征物業稅無疑成為一種支持城市持續運營的有效辦法,也為未來政府提供了穩定的稅源。
成本:開發總價約降12%
目前在房地產開發中,土地成本約佔房價40%。但是,開發商獲得土地所付出的資金,有70%是為了動拆遷。這些費用基本要在房地產開發之初一次性發生,不太可能轉化為物業稅。只有另外30%的土地出讓金及相關土地稅費纔能構成政府收入。如果政府能將這部分一次性財政收益全部轉換成物業稅,那麼開發商的開發成本有可能下降12%。
房價:有影響,但不會很大
至於『物業稅』會不會影響房屋銷售價格,我們認為影響並不大。由於開發商與消費者處於信息不對等狀態,開征物業稅後,購房者不可能在市場上找到品質一模一樣的參照物來確定房價是昇是降。就算開發商的開發成本真的降低12%,但最終上市的房價可能由開發商與購房者共同分攤。
征收:多少纔算比較合理
假設以12%的一次性財政收益全部轉換成物業稅,讓購房者分70年拆繳,以100萬元的房子為例,需要繳納的物業稅為12萬元,考慮到貨幣的時間價值,每年需繳納物業稅最高約為7324元(按商業貸款年利率6%計算),約為房價的0.73%。
當然,這只是一種估算,實際征收時可能采取多種方式,譬如先繳納一兩年或幾年,以後每隔一年或者兩年再對物業進行重新評估並按新的價值為基數征收物業稅。另外物業價值的變化、銀行利率的變化以及通貨膨脹等等因素都會影響物業稅稅率的確定。
香港從1845年開征『差餉』(即物業稅),同樣是以每年對物業的所有人征收與物業價值成比例的稅收。其征收方式是按照樓宇全年的市場租值估定的,每年重估一次。業主必須按估定的租值納稅,2003-2004財政年度的征收率為5%。假定香港投資回報率為5%,那麼每年繳納『差餉』的比率約為房價的0.25%。
另外,國外普遍都對物業所有者征收類似於物業稅的稅項,與西方發達國家的稅項相比較,只要低於房產估值的1%征收物業稅都是比較合理的。
建議:組建專門評估機構
關於房屋價值的評估不妨借鑒香港的做法,成立一個專門估價機構,並建立上訴制度。
香港有專門的『差餉物業估價署』對開征『差餉』的物業作價值評估。如果業主對評估結果不滿意,可以向估價署提交修改建議書。估價署收到建議書後會重新審核物業的租值並回復是否作出修改。如果業主仍不滿意估價署的決定,可繼續向土地審裁判處上訴,最後還可上訴至法院。
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