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近期,關於我國將開征物業稅的說法被媒體炒的沸沸揚揚,筆者查了一下,根據應是十六屆三中全會《完善社會主義市場經濟體制若乾問題的決定》一文中的一句話:『實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。』引發關注則起於央行行長周小川先生在2003中國企業領袖年會上的講話。筆者認為中央的決定也好,周小川先生的講話也好,均反映了我國與世界接軌、政府轉變職能的大勢所趨,但這種轉變需要時間,購房人應理性看待可能發生的轉變。
房價不可能因征物業稅而大幅下跌
近期某些媒體將征收物業稅描繪成會使房價下跌20%-40%,引起部分購房人持幣觀望。
有人認為征收物業稅會使房價大幅下跌,是誤以為『開征統一規范的物業稅』會統一替代房地產開發期間發生的各種稅費,筆者認為房地產商如果使用城鎮土地發生的拆遷費用、如果使用農田要繳納的耕地佔用稅,國家目前的財力根本不可能留給購房人在房屋使用期間分期繳納。房地產商在得到出讓土地要繳納的契稅、出售房屋要繳納的營業稅及相應要繳納的城市維護建設稅和房地產商盈利後要繳納的企業所得稅是房地產商做為企業要自行繳納的稅種,也不可能納入物業稅范圍之內,在土地出讓期間發生的土地增值稅則應由土地出讓方繳納,這何購房人更扯不上任何關系。
因此,物業稅能包含的房地產在建期間的稅費最多是土地出讓金,某些媒體實際上是將過去爆炒的『土地年租制』重新包裝進行宣傳。
所謂的『土地年租制』是土地的所有者依法將一定期限的土地使用權轉讓給他人,並由該土地使用權承租人按期繳納租金並履行相應的義務。該建議的提出和目前房地產市場房價和百姓收入脫節、房價不斷下跌給房地產市場造成的壓力有關,但希望通過減低一次性繳納的土地出讓金來降低房價,達到促進房屋銷售的願望是否能如願卻是一個未知數。
首先,房地產商的土地得到的渠道並非都是直接來源於土地的所有者-國家,而相當大的一部分來源於土地使用權的擁有者,實行『土地年租制』能帶來土地實際價格下跌非常有限,在整體房價中所佔比例不過是單位數而已。
同時,在市場經濟條件下,房屋的價格完全由市場接受能力所決定,在市場好的情況下,沒人可保證房地產商會將『土地年租制』帶來的成本下跌部分全部在房價中扣除;在市場不好的情況下,即使沒有『土地年租制』,房地產商也會擠壓自己的利潤降低房價,看看近年的『富人排行榜』,相信沒有人會懷疑目前房地產自有資金利潤率是所有行業中最高的。
因此,購房人如果確有需要買房,在合適的時候大可不必因可能要征收的『物業稅』而持幣觀望。
物業稅征收前買房不一定有利
一種傾向往往會掩蓋著另一種傾向,目前媒體宣傳中的另一種觀點是認為物業稅的征收會因土地價格逐年增值而使一次性繳納土地出讓金的購房人比通過逐年繳納物業稅實現繳納土地出讓金的購房人合算,因此,出現了一些購房人急於趕在物業稅征收前購買房屋的現象。筆者認為這些購房人被誤導了。
購房人首先要明白:逐年繳納物業稅,相當於物業稅中所含的土地出讓金在分期付款,這和房屋貸款差不多,分期付款的錢一定會高於一次性付款的錢,但這絕不是一個簡單的低就合算的問題,是否合算取決於資金周轉、銀行利息、物價變化等多種因素。
第二,購房人要明白:『條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅』,『統一』的更多的不是房地產在建期間的稅費,而是購房人在物業持有期間要繳納的稅費,我國在物業持有期間要繳納的稅種早就存在,主要有房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅,城市房地產稅的征收對象是外國的法人和自然人,和我們老百姓關系不大,土地增值稅發生在房屋再轉讓時,如果不賣房的也可先不關心,房產稅和土地使用稅按國家稅務總局2003年89號《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》要求:『購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。』只不過1986年10月1日開始實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》將個人擁有的非營業用房列入了免征范圍,而1988年11月1日起施行的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》並沒有將個人擁有的非營業用房列入了免征范圍,根據國家稅務總局的批復:『土地使用者不論以何種方式取得土地使用權,是否繳納土地使用金,只要在城鎮土地使用稅的開征范圍內,都應依照規定繳納城鎮土地使用稅。』社會發展初期,『讓一部分人先富起來』對社會發展起著非常重要的作用,但當社會發展到一定階段,縮小貧富差別就變得對保持社會穩定更為重要,筆者在幾年前就在網上提醒購房人應有心理准備,中國要和世界接軌,根據國際慣例,我國早晚會向有房者征收房產稅和土地使用稅,這個稅是和交沒交過土地出讓金沒有關系的。
第三,目前我國土地增值稅僅是發生房屋轉讓時纔會征收,在海外,政府經常根據估值調整的實際是房產稅(比如香港繳納的差餉),如果將來我國物業稅真的像有些人描述的那樣包括土地增值部分的稅收,筆者估計國家應該對是否繳納過土地出讓金的購房人都會一視同仁。
綜上所述,筆者認為開征物業稅,對交沒交過土地出讓金的購房人的區別僅限於土地出讓金是一次繳納還是分期繳納,因此,物業稅征收前買房對購房人不一定就有利,購房人大可不必為此而急於買房。
最後,筆者想說的是,購房人應理性看待媒體的宣傳,不要聽風就是雨,稅制的改革牽動著整個國民經濟的神經,絕非某些人剛提出探討就會馬上改變。在我國目前國力下,土地出讓金的一次性收取對我國財政收入影響很大,對城市公共建設(道路、基礎設施)至關重要,在對購房人拖延繳納契稅問題還基本上是束手無策的情況下,土地出讓金分期收取的可操作性還有待進一步研究。如果認為分期收取土地出讓金可提高購房能力還不如直接提高銀行貸款比例來得現實,提高銀行貸款比例有可能增加金融風險和分期收取土地出讓金有可能增加政府財政收入的風險是一致的。因此,筆者認為土地出讓金一次收取改分期收取絕非是一朝一息的事情,至少北京的購房人現在還用不著大驚小怪。
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