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黨的十六屆三中全會關於稅收制度改革方面提出了一些設想,即在適當時機選擇試點實行物業稅,文件上的准確提法是『實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費』。由於物業稅涉及所有生產活動的根本——土地,也涉及房地產的基礎——一級市場,所以將對房地產及相關產業的發展產生若乾影響,並對未來中國城市土地管理產生重大變革:因此可以認為這是一次新土改。
開征物業稅對宏觀經濟的若乾影響
1、對宏觀經濟政策的影響
土地的供應量是有限的,如果供應量把握失當而把初始價格定高了,就可能會直接引起資產泡沫——這是宏觀經濟政策非常擔心的問題。
另一方面,征收物業稅的制度對地方政府的行為方式會產生重大影響。任何一個地方政府財政都爭取自求平衡避免赤字,地方政府是否有主力稅種來獲得收入是關鍵,有的發展煙草,有的發展制酒業,這都需要因地制宜。如果沒有物業稅這個稅種,地方政府就會過分注重其他稅種,甚至產生行為偏差:為了開闢稅源,地方政府就會傾向於發展加工業。為什麼那麼多城市搶著上汽車、上鋼鐵等項目?為什麼許多產業會重復建設,造成巨大浪費?!反之,如果物業稅成為城市級政府的主力稅種,就使政府注重基礎設施、環境和投資條件,也有利於理順中央和地方的事權關系。因此說,征收物業稅對宏觀經濟運行的影響是深遠的。
2、對融資模式的影響
目前我國房地產融資主要方式有:自有資金+銀行貸款;自有資金+信托計劃;股權融資+銀行貸款;自有資金+房地產投資基金四種類型。自有資金+銀行貸款一直是我國傳統的房地產融資方式,雖然國家為了防止房地產出現過熱,在地產金融上頒布了一些法規對房地產融資渠道進行限制,但是由於地產行業自身特點,它對金融始終保持著很強的依賴性。特別是現行的房地產操作方式,從獲取土地到開始銷售,雖然稅費計入成本最後都分攤到消費者身上,但是開發商在前期為了獲取土地而墊付的成本仍然很高,動輒幾億、十幾億,很難脫離開銀行的支持。
而實行物業稅後,開發商所需預先支付的成本就能大大降低,地價和相關稅費分70年交,有些基本就不需要貸款了;這就又給銀行造成了一定的壓力。另一方面,開發成本的降低必然使消費者購房的門檻降低,但是每月要負擔的費用卻增高了。這種趨勢將促使金融品種越來越多,以適應市場的需要。
實行物業稅制度對融資模式還有其他的一些影響。為了加強市政基礎設施建設,政府可以發行市政債券,但市政基礎設施是公共產品,往往收費有困難。然而,由於市政基礎設施建設提高了整個城市土地的價值,因此可以設計出一種資本市場融資模式:用未來物業稅的增長帶來的現金流為發行市政債券作擔保;同時,又引入債券評級公司對發行的市政債券進行債券評級,加大透明度和公眾監督。這對城市發展是一種比較有效、規范的融資方式。
3、對資產與信貸風險的影響
根據央行行長周小川的觀點,無論城市設施還是房地產都有價格風險,中央的有關政策也強調要警惕『泡沫』,避免銀行貸款推動『泡沫』變為不良資產。一些人批評銀行對房地產貸款增長過快、特別是開發商貸款承擔了過大的風險,但應看到,這些貸款大多都以土地作抵押品,銀行對開發項目放貸的風險並不大,用銀行的術語說叫作好質押的。而背後隱藏的風險還是要歸結為土地管理模式:土地的價格往往是初始的批租價格,人們認為這個價格是合理的,但這是限制供應量下形成的價格,而不是真正的供求平衡價格。以這種方式定價,如果土地批租價格存在『泡沫』,銀行就會面臨抵押品價值不足的風險。
開征物業稅對房地產業的若乾影響
1、房地產開發門檻降低,巨大的行業利潤會吸引眾多產業包括民間資本進入房地產開發領域
征收物業稅後,開發商為獲取開發土地而需預先支付的成本大大降低,這些年所顯示出的巨大利潤空間由於行業進入壁壘降低必然會使更多資本進入,資金實力將不再是房地產企業競爭的重點,房地產行業的平均利潤將大幅度下降。
2、不動產評估行業將大規模發展,相應的評估細則、法規的制定將提上議事日程
根據國際慣例,由於征收物業稅需要有關部門定期對使用的土地或房產進行評估,在評估價格的基礎上征收物業稅,應繳納的物業稅會隨著土地或房產市值的變化而變化,征稅的環節集中在財產的保有階段。中國是全球最大的房產市場,因此一旦開征物業稅,我國的評估業面臨巨大的市場需求,提供的就業機會也將呈幾何級數擴大。市場的爆發性增長在為評估行業帶來機會的同時,也將對不動產評估業進行考驗。目前的評估隊伍和評估辦法是否能適應未來的需要?相應的評估細則、法規的制定何時提到議事日程?同時,由於每年都需要重新評估土地價值和具體的納稅額,其中的利益非常之大,而評估又是永續性的,在評估過程中,由於利益的驅動,有可能會較多地出現評估機構、評估人員、房地產所有人之間的不當行為,如何規范評估行業的行為,保證評估的科學、公開也是面臨的一道難題。
3、避免重復征稅,避免出現『政策性負資產』
對於在物業稅改革前已經擁有房地產的業主們,他們已經一次性地在購房款中支付了地價和相關稅費,如果針對他們也開征物業稅,那麼屬於明顯的重復征稅,這便與國家的有關法規不相適應。
針對這一問題,目前提出的主流的解決辦法是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調整考慮土地出讓金的因素,而舊房的稅率暫時不含土地出讓金並入的因素。也就是說,無論新房還是舊房都要交稅,只是負擔不同。但這是不合理的——如果物業稅的征收導致房價下降,就極可能出現有房產者成為政策性負資產者,影響社會安定,銀行也將出現大量的斷供現象。因此,物業稅必須有所區分。
4、利於市場健康發展
物業稅會隨著土地或房產市值的變化而變化,可以通過稅率對房地產市場的炒賣、虛高、泡沫等情況進行調節,對高檔物業的限制也可以自然調節,對於縮小社會貧富差距、促進社會健康穩定發展有深遠意義:
從短期來講,開征物業稅後房價的突變將促使那些久久徘徊於高端產品大門前的購房者做出購買決策,導致高端市場銷售加快;但從長期來講,由於住宅使用成本的大大提高,高端市場反而會受到一定程度的壓抑。
從中長期來看,住宅市場將由目前的『購買成本高』而『使用成本低』向『購買成本低』而『使用成本高』轉變,這種轉變將端正部分購房者的消費心態,特別是那些超出自身經濟實力進行購房的行為將受到抑制,有利於市場的健康發展。
5、租金有望下降,投資性購房更加理性
對物業稅的征收最有力的監管體制,可能還是在最終的交易上設置關卡,即不交齊不予過戶。這需要建立詳細的住房信息系統,同時要求現有的稅務管理體制進行新的改革。
如果在過戶上設卡,則會有很大一部分准備流轉的房產轉向非法租賃尋找回報;面對大范圍的欠繳問題,清理也是一個難題。同時,一些閑置房產的資金壓力也大起來,迫使投資購房更加理性。
收取租金在房產投資中的比例將有所下降,炒賣房產的勢頭將得到一定的遏止,物業稅開征將使租賃市場發展更加謹慎。
6、建築設計更加注重戶型面積的有效使用,樓盤質量競爭加劇
從某種角度看,物業稅的征收標准與物業的面積或總價有一定關系,如果像個稅一樣征收則必然出現多個不同建築面積下稅率的臨界點,這些臨界點下將積壓大量面積或總價接近的單位,設計師在進行戶型設計時將考慮稅費因素。如果采用統一的稅率,戶型面積區間將壓縮在一個功能和價格比較合理的范圍內。同時,由於稅費的征收,居住成本上昇,樓盤的質量也將成為樓盤競爭的熱點。
年內開征物業稅尚欠火候
1、物業稅的征收和監管體制難以在短時間內健全,全面開征尚待時日
今年1月中旬,廣東省財政廳在全省財政工作會議上透露廣東可能在今年內對不動產開征統一規范的物業稅。因為開征物業稅涵蓋了土地出讓金等相關稅費,所以會涉及國土、工商、公安戶籍、稅務等多個部門,征收涉及環節多、范圍廣,並且牽扯了社會上各個階層和團體的利益,平衡起來難度大,同時鑒於現在人員流動和多處置業的普遍性,住房的所有者也許並不在所在區域,實際情況復雜,特別是大范圍的普查、登記、評估,工作量和難度之大是超出想象的。所以制度健全和完善、尤其是征收和監管體制還需要一段相當長的時間進行改革。
2、開征物業稅後開發商如何獲取土地還沒有一個公平合理的辦法
現在實行的土地拍賣制度(地價一次性交清)是完全市場經濟條件下獲取土地使用權的公平競爭,其實也是一個資金門檻,把很多實力弱小的開發商拒之門外。一旦不需要一次交清地價,那些小企業甚至不是房地產行業的公司就可能來到這個利潤豐厚的產業。就拿目前每個城市幾百家甚至上千家的開發商而言,如果在土地管理制度上不設堤防,會使大量的機會主義者借機與政府拍賣的土地叫板,有隨時衝垮市場的可能。另外,如何公平獲得土地,土地資源如何配置等問題同樣引人注目。
3、對開征物業稅前後開發商獲取的土地成本的巨大落差如何處理,短期內沒有一個平衡市場價格的萬全之策
廣東地區尤其是深圳,可以說是全國公認的房地產市場最發達和成熟的地區之一,許多著名的房地產開發公司如萬科、中海、招商地產、金地、華僑城等,為了企業長期持續發展,在深圳甚至全國許多大城市都通過各種方式儲備了大量的開發建設用地,其中有相當部分是通過一次性拍賣交清土地款的。顯然,他們今後開發的這些存量土地,銷售時的『入門價格』要遠比開征物業稅後銷售房屋的『入門價格』高得多。以萬科去年奪得深圳?田地塊標的為例,土地面積397?883.5平方米,可建總建築面積437?670平方米,萬科一次性繳納了9.7億元,即意味著土地樓面地價達到2216元/平方米。謹慎估算,此項目按住宅均價5000元/平方米銷售,開征物業稅後同樣的地塊開發,同樣的建築成本,項目住宅均價只需要2815元/平方米。顯而易見,在物業品質(地段、環境、戶型……)相差不大的情況下,前者的一次性投入的高成本房屋必將遭遇市場的無情拋棄,會造成新的更加不公平以及市場經濟的混亂。
而如果對已經一次性交清土地款的開發用地采取全部退還已交地價款的辦法,政府的財政又是難以承受的,更何況有的土地款已經變成了道路和橋梁。短期內似乎還沒有一個平衡市場價格的萬全之策。
4、在物業稅征收的過程中難題不只是關於征收的法律、法規的制定,還有一個可操作性的難題
在實際執行中,如何有效地征收纔是最重要的,這其中的不易,我們從個人所得稅的艱難征收歷程,以及現在花樣繁多的逃稅方式就可見一斑。面對全社會『居者有其屋』的每家每戶的征收,我們目前的征收力量和辦法是難以應付的。由於物業稅是70年之長期的『細水長流』,不可能與銀行按揭的『月供交款』相提並論,一旦出現拒交、逃稅或者無力交納,征收機關的執法成本將是巨大的。難道為了一年欠稅幾千元,可以將居者趕出其屋?或者是采用物業公司對付拒交水電費業主的『土』辦法,停其水電?執法成本將是我們必須考慮的問題。
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