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近來,關於物業稅的話題成了人們關注的焦點。為了能夠對物業稅這一新的稅種有一個深層次的了解,本報記者采訪了中國人民大學法學院博士生導師、中國財稅法學研究會副會長徐孟洲教授。
據徐教授介紹,目前,我國針對物業征收的稅種主要有:涉及土地使用的稅收,包括土地使用稅、土地增值稅等;涉及房地產轉讓的稅收,包括營業稅、契稅、房產稅、房地產稅、土地增值稅、所得稅等;涉及房屋出租的稅收,包括營業稅、房產稅、所得稅、契約稅等;涉及物業管理的稅收,如營業稅、所得稅等。徐教授認為,現在這種物業稅制體系存在著內外有別、稅種復雜、稅收收入少、調控作用弱等問題,正是在這種背景下,我們的決策者適時提出了物業稅這一新的稅種。物業稅的開征具有很強的積極作用和現實意義,但開征物業稅必須要立足於國情。
徐教授介紹說,物業稅的名詞源於國外,特別是在東南亞地區,物業幾乎等同於房產。世界各國對房地產的課稅主要有三種情況,有的國家只征收轉讓房地產的行為稅,以流轉額為計稅依據;有的國家對保有房地產課稅,以房地產的評估值為計稅依據;有的國家對轉讓房地產的收益課稅,以所得額或收益額為計稅依據。就我國而言,我們所說的物業稅應該屬於第二種情況。
房地產保有階段的課稅,在世界各國又分兩種情況,其一,將房地產作為一般的財產進行征稅,統稱財產稅。其二,將房地產作為特殊的財產設立單獨的稅種,或是分別稱為房屋稅、土地稅,或是對土地和房產一起征收房地產稅或不動產稅。針對國外多種多樣的征稅方式,徐教授指出,我國物業稅的設置應立足於國情。
首先,物業稅稅率的設置應該有所區別。我國城市中有高收入階層和下崗職工的區別;在農村有靠天吃飯的農民和一些『爆發戶』的區別,因此,為了更好的發揮物業稅的調節功能,根據不同的經濟能力,我們應該設置不同的稅率,甚至可以對一些低收入者實行稅收的減免。具體講,在城市,根據人們平均擁有的住房面積,我們可以規定一個標准,在這個標准之下,可以實行較低的稅率,甚至可以免稅;高於這個標准的,對於超出的部分,可以采用較高的稅率;對於經濟適用房則應該完全免稅。在農村,對於一般農民的房產應該完全免稅。另外,無論是農村還是城市,房屋出租所得租金都應該納稅。
其次,物業稅最好是地方和中央共享稅。世界上的大多數國家包括我國,房地產稅一般屬於地方稅。但是稅制改革後,中央財政也應該參與物業稅的分配,原因有二:1、我國目前還存在著東西部差別、農村和城市的差別,在保持國家平衡發展方面,中央政府要發揮主要職能,而稅收調節則是很重要的方面。物業稅開征後,這將是一個不小的數目,中央參與分配可以增強中央財政的實力,從而,中央政府可以通過轉移支付的方式支持落後地區的發展。2、有利於發揮中央和地方兩方面的積極性。物業稅的征收貫穿物業的整個保有階段,因此,征稅工作復雜,中央和地方共同征稅有利於工作的開展。
另外,物業稅最好能夠涵蓋所有的不動產。時下,人們在談論物業稅的時候,一般是將其局限在房地產的范圍內,但是,我們進行物業稅設計時應擴大其適用范圍。一則,中央文件中明確指出對不動產開征物業稅,而不動產不僅僅是房地產,除此之外,還有汽車、船只等。二則,將其他不動產和房屋『捆綁』在一起便於稅收的計征,減少偷稅、漏稅的發生。因為,業主的房產是比較容易清查的,而且位置比較固定,所以,將其他不動產與房產一起征稅,能夠有效避免通過改變其他不動產的位置而逃稅現象的發生。另外,對所有的不動產征收統一的物業稅可以節省立法資源,同時,在稅收的征納上,可以更方便稅收機關和納稅人,從而節省人力、財力和物力。
最後,為了適應我國的國情,我們在對物業稅進行設置時,尚有幾個問題需要解決。第一,發展並規范好我國的房地產評估市場。開征物業稅後,在物業的整個保有階段都要課稅。房地產的評估價值在不斷變化,這又給我們的房地產評估市場提出了更高的要求。但是,目前我國的房地產評估機構的數量還難以適應開征物業稅的需求,其資質也參差不齊,尚沒有建立起在業主心目中的信用基礎。第二,物業稅的設置要能調動起業主改善周邊環境的積極性,因為房地產的評估價值是隨著房地產周邊環境的改變而變化的,環境的改善必然使房地產的評估值昇高,業主納稅額也將增加。因此,在設置物業稅時,對因業主改善周邊環境引起的房地產昇值就不要征稅。第三,經濟適用房的取得資格目前還不規范,一些非低收入階層竟也買到了經濟適用房,這有悖於政策的初衷,並且經濟適用房業主的經濟狀況也是不斷變化的,因此,在開征物業稅的時候,這也是應該注意的。
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