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有專家懷疑許多地方爭取物業稅征收『試點』另有動機,至少有招商引資的目的;房地產稅費改革的方向是重新整合現有費稅,但變為一種稅或在一類稅中設兩個稅種,都需研究;但房地產開發建設成本會因為稅費改革有所降低
『開征物業稅將在年內開始試點』,這樣的傳言不但涉及北京、南京、廣州、上海等中國的大都市,也已經波及溫州、丹東等中小城市。
國稅總局政策法規司官員本周接受《財經時報》采訪時則稱,關於物業稅的開征問題,目前沒有在任何地方安排試點;但是,開征的前期調研和准備工作,正在由各相關部門積極推進。
『不能把有關部門在各地的調研活動當作試點。那只是一項研究工作。』這位官員表示,外界對『物業稅試點』的理解可能有些偏差,即把在各地安排的調研及准備認為是『試點』。顯然,『這和增值稅轉型試點不應該是一回事』。
他說,將要在東北地區實施的增值稅轉型試點,是經國務院批准的,有完整的方案,是『真正意義的試點』,是實施一項新的政策。『一項稅制的實行或試點都要經過法定程序,要有完整的方案,目前物業稅試點還不具備這些條件』。
質疑試點動機
關於物業稅將『開始試點』的說法已有時日。此前,曾有據稱來自財政部方面的消息說,今年下半年,將選擇遼寧、江蘇、寧夏、北京、深圳五個地方試點,而將在北京亦莊衛星城進行評估值征稅試點。
『對現有房地產稅費進行改革,其必要性和改革的方向各部門沒有任何異議,但具體的改革內容都在研究探討當中。』國務院發展研究中心『房地產稅費改革』課題組成員倪紅日說,物業稅改革目前沒有任何方案,所以還談不上『試點』;一些最基本的稅法構成要素,現在只是在『研究討論』,如誰是物業稅的納稅人?物業稅計稅的依據是什麼?
倪說,現在許多地方聲稱要爭取搞物業稅征收試點,『我懷疑他們的動機』,因為其中至少存有『招商引資』的目的。『物業稅開征在還沒有方案的情況下,決不可能搞試點』。
統一稅費是方向
目前,中國涉及房地產業的稅種有9個,中央政府出臺的收費項目有20多種,地方政府出臺的多達幾百種。其中,在房地產擁有環節,對外商投資企業和外籍個人征收城市房地產稅和土地使用費,對國內企業和個人征收房產稅和城鎮土地使用稅;在房地產開發建設環節,對外資企業和個人征收土地增值稅,對國內企業和個人征收固定資產投資方向調節稅。
國稅總局地方稅管理司官員認為,這樣的稅制和征收格局『帶來了很多矛盾』:一是內外稅制不統一,內外資企業和個人適用不同的稅種,政策待遇不一樣;二是稅種繁雜,計稅依據差異大,征收管理困難;三是收入規模過小,調控作用不強,不能發揮其主體稅種的作用。
倪紅日認為,房地產稅費改革的方向,應該是對原有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、土地使用費等進行整合和改革,但統一後是否變為一種稅,或者在這一類稅中設兩個稅種,這些都需要認真研究。
將現行涉及房地產的稅費合並調整為統一規范的物業稅,對此,財政部稅政司和國稅總局地方稅管理司表達了一致觀點。他們認為,首先應統一內外稅制,對內外資企業事業單位、經濟組織、個人一律征收物業稅,清理取消一大批不合理的收費,將一部分具有稅收性質的收費轉化為稅收,將一部分經營性收費轉為由受益者付費,對保留的收費在標准和項目上嚴格管理,將屬於地價的收費歸入地價中。
同時,將征收環節向後推移,由開發建設、交易環節承擔的稅收,改為由擁有或使用單位和個人承擔。
土地出讓金是價格
關於現行房地產稅整合為物業稅的改革,目前有一種比較普遍的說法,認為應將現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合並,然後借鑒國外房地產保有稅的做法,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。這樣,買房時需一次性繳納的土地出讓金等稅費,變為在房產保有階段逐年繳納,減輕了初次買房支出的負擔,由此,房價也會相應下降。
關於『將土地出讓金並入物業稅』,倪紅日明確表示反對:『作為土地使用權的價格,土地出讓金和稅是兩回事。』即土地出讓金本質上是公有資產的所有者收入,是他們出讓資產使用權的收入,仍然應該單獨交納,不應該和其他房地產稅費合並為物業稅。
中國社科院財貿所研究員何振一也認為,土地出讓金是地價,並到物業稅裡,根本沒有可操作性。『我們多年來改革中犯的一個錯誤,就是把價、費、稅混淆了,由此帶來一系列弊端。現在提出要改革,假如用「稅」來代替「價」,這種做法顯然是錯誤的』。
『房價大降』是誤解
倪紅日表示,那種認為『開征物業稅後房價會大幅下降』的觀點,顯然是以『土地出讓金和其他房地產稅合並為物業稅』為前提計算的結果。『開征物業稅後,土地出讓金應按照政府性基金來管理。』她說,物業稅改革對房價的影響因素,主要包括納稅人的承受能力、現實的稅負水平及宏觀經濟形勢等。
何振一認為,改革後房價會降多少?這主要取決於清理取消的費有多少。因為其他稅費變化,都不會導致房價下降,例如將收費轉為征稅,征收總量並沒變;何況有些費也不能取消或轉移,如拆遷費。『因此,認為開征物業稅房價就會大幅下降,這是誤解』。但是,房地產開發建設成本會因為稅費改革有所降低,這是肯定的,而且不合理收費如果真能取消,降低的幅度不會太小。
物業稅改革後對房價的影響,財政部稅政司司長朱振民做了這樣的表述:『通過吸納房地產開發建設環節的一些收費,降低開發成本,使大多數老百姓有條件、有能力買到房,把一次性的支出變成以後若乾年的支出。』
多佔財產多繳稅
此外,開征物業稅後,是將土地和房產合在一起征稅,還是分開征稅?倪紅日認為,應該合在一起征收物業稅。其實,大多數國家和地區是將土地和房產合在一起征收物業稅。『將土地和房產分開征收物業稅,這種做法是否可行,還值得研究』。
朱振民也認為,物業稅征收的基本要點,是將房屋土地合在一起統一征稅,征收范圍要從現在的城市、縣城、建制鎮、工礦區擴大到全國范圍。
針對房地產行業的稅收,其計稅依據有按原值、評估值、租金、餘值、面積等進行評估多種方式。
財政部及國稅總局官員都公開表示,將來開征物業稅要按評估值征稅。
他們認為,按房地產評估值征稅,能比較客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力,使多佔財產的納稅人多繳稅。同時,隨著經濟發展和房地產市場的變化,房產價值隨之上下浮動,評估值也會調整,體現了公平的原則。
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