一、養旺鋪如養肥豬

　　近年來專注於南京商鋪投資的溫州人姜友年，40來歲，清清瘦瘦，很有學者氣質，被南京炒鋪圈內人士公認為『養鋪高手』。在許多溫州人炒鋪一哄而起『撈一把就走人』的躁熱中，在短線鋪價突上突下的風雨飄搖中，姜友年似乎總能一直穩坐釣魚臺，手頭總有七八個鋪位不急不躁地慢慢培育著，最後他卻取得了比很多短線炒鋪者高出數倍的贏利，如今手頭的15個商鋪總價位在1800萬元以上。

　　但姜友年卻自嘲自己『養鋪高手』的名頭應改為『養豬高手』:你看我投資商鋪的過程真還就像養豬，先精挑細選價格便宜但將來極可能『長膘』的商鋪回來，然後慢慢而耐心地養著它，不是誰出價高就租給誰，而是精心給它選合適的『食物』，盡心培育著它昇值『長膘』，最後在真正養肥昇值後再從容賣掉它，然後又進行下一輪的類似飼養過程。

　　『不過，養鋪對我來說真是成功的唯一制勝法寶，且其中訣竅甚多。』他說。

　　街鋪更好養

　　『投資者想要取得商鋪投資的良好收益，「養鋪」是達到這一目標的重要途徑，投資者可以通過「養鋪」取得租金、房價雙雙上昇的疊加收益。』姜友年說。

　　而時下商鋪市場上商鋪投資有兩種基本的類型可以選擇，一種是商場分割式的商鋪，另一種是獨立式的街鋪。哪種商鋪投資性更好呢？

　　姜友年回答：『我喜歡選擇街鋪。商場分割式商鋪雖然收益確定，但是相鄰關系復雜，產權經營管理權等權屬概念含糊，不好培育;而街鋪雖然收益前景不明朗風險大，但權屬明晰，可控制性與自主性都很強，受相鄰關系影響較小，投資者可以根據商鋪價值變化規律進行「養鋪」，以時間換得(昇值)空間，從而使得投資收益最大化。』

　　至於應選擇什麼樣的街鋪進行『養鋪』，姜友年認為：投資者應該選擇有區域發展規劃、昇值潛力尚未完全體現出來的商鋪來實施『養鋪』計劃。

　　而姜友年自己去年選購的5個小商鋪，全在南京市城西的一個新開發居住區內的商業街。

　　精心制訂『養鋪』計劃

　　姜友年一般把自己的『養鋪』計劃分為三個階段：

　　在居住區剛建成的兩年裡，他會選擇引進經營裝潢、五金、電器或建材等業種。因為在這一個時期裡，商圈內最有效、最迫切的商業需求是家庭裝飾的配套服務，此時提供與居家裝飾相關的服務能使商鋪變得有價值，並可取得一定的租金收益。

　　而在兩年以後，家居裝飾進入尾聲，人口入住率達到一定水平、尚未達到高峰之際，人們需要的是零售業的服務，而此時大型零售企業尚未進入。這時姜友年會把商鋪出租給便利店，因為此時的便利業態最適合社區內服務需求，其提供的服務最有價值，而且租金向上提高，超過建材裝潢行業的租金水平，他的商鋪的使用價值會得以體現，市場價格會開始向上攀昇。

　　而當商業街市進入成市階段以後，主力商業紛紛進入商圈，姜友年會給商鋪設定個性化強、代替難度高的業種，如時裝店、鞋店、飾品店。這樣做除了避免與主力商業正面競爭，減少出租風險之外，更重要的一條是為了提高商鋪的產租能力而引進邊際利潤高、租金承受能力強的業種，在他取得較高的租金收益的同時，還間接地提昇了商鋪的市場價格，因為此時商鋪市場上一般的定位方法就是以租金收益作為參數來研究、分析、制訂商鋪的市場價格的。

　　姜友年自信地說：『最後我這5個商鋪的情況肯定如以前我操作過的商鋪一樣，租金呈穩定的曲線上昇，低開高走、逐漸推昇，而昇高的租金不但指示著我商鋪投資的年租金收入在增加，而且提示著我的商鋪售價在上漲。』