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『為別人打工,還不如自己當老板』。持有這種想法的人在沈陽並不在少數,加之居民住宅價格持續漲幅較高,使得住宅的投資回報率大打折扣。於是,欲投資商鋪選擇自主創業的人一年比一年多。2005年,沈陽商鋪的供應面積較2004年會有大幅度增加。商鋪的類型和地點也更趨多樣化,不僅僅是局限於成熟商業中心。在投資者選擇的餘地更大的情況下,消費者又該如何選擇適合自己的商鋪呢?
超市商鋪——商鋪中的一匹黑馬
隨著沈陽商品住宅的大量開發、新興居住型區域的增多,大型超市也伴隨著居住區而誕生。沈陽市已有的各大超市不斷加開分店,外地超市紛紛湧入,為此超市商鋪將成為2005年商鋪項目中的一匹黑馬,必將以其低價位、低風險、易經營等優勢吸引投資者視線。
超市一般都是該居住區域內日常生活用品的集中選購地,大型超市擁有聚集人氣的先天優勢;大型超市內的商鋪大多是分割型的,較獨立封閉的商鋪來說成本要低,經營靈活,因此風險也較低。從目前沈陽大型超市的商鋪銷售情況看,在超市開業時幾乎銷售一空,不存在閑置現象。
超市商鋪是依賴於超市而產生的,因此超市經營的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀況。因此選擇有實力的超市經營商或者在沈陽已經樹立起良好口碑的超市會起到事半功倍的作用。
商務區商鋪——2005年的新興貴族
2005年,沈陽商業地產最精彩的一幕應該會在北站區域及五裡河區域上演。這兩個區域內的商鋪可以稱得上是2005年沈陽商業地產市場上的新興貴族。
在商鋪投資市場上,經驗豐富投資者的訣竅之一就是『看客買鋪』。在上海、北京等商業地產發展較成熟的城市,已出現了CBD商務規劃區鋪位熱銷趨勢。分析其原因,關鍵在於投資判定一家商鋪的價值,最重要的是看客流的消費能級,哪裡的消費能力高,哪裡的商鋪投資就越有價值。而沈陽的北站區域及五裡河區域是金廊上的兩個黃金結點,目前該區域內商業氛圍尚未形成,其商鋪的總價或租金預計會比中街、太原街兩個中心商業街便宜。
從城市的發展看,每個城市的CBD商務區規劃都非常有限,目前這兩個區域的高檔消費群體已經形成,因此特別適合一些現代商貿服務行業的業態入駐。在高質量定位的前提下,此區域內的商鋪投資潛力較大,甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。
在具體投資項目選擇上,一般來說,CBD商務區的商鋪客流消費能力相對較高。以商務樓白領、在沈陽的外籍人士為目標消費群的酒吧咖啡館,健身健美中心、美容美發廳、高級餐廳以及銀行證券、展覽展示廳都會是這些地方的主角。
社區商鋪——未來商鋪的『潛力股』
沈陽的社區商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一,這在業界已形成了共識。社區商鋪經歷了從無到有的過程,而未來也必將經歷從有到整合、規范這樣一個過程。
沈陽是人口密集型城市,有巨大的消費市場。目前各開發商都非常重視社區商鋪的開發。
一般來說,一個新的社區只要項目定位准確,發展環境良好,隨著社區的成熟所帶來的商鋪價值提昇毋庸置疑,但這並不代表商鋪的價格永遠增長。
記者在走訪一些樓盤的商鋪時發現一個問題,面積靈活的商鋪少,大面積的商鋪多,很多缺乏規劃性。
例如鐵西區興工街附近某樓盤,樓盤沿線的街道狹窄、行人稀少,而各開發商開發的樓盤又比較密集,在這樣的情況下,該樓盤推出的卻是清一色的兩層大面積商鋪,銷售情況慘淡。
而在郊區一些價位較低的樓盤記者卻發現了相反的情況,很多樓盤商鋪是小面積商鋪為主、大面積為輔,大大降低了商鋪的總價,又豐富了社區的商業經營模式。因此,投資者在投資社區型商鋪時,不妨考察一下城邊或郊區的商鋪。
另外還有一點值得投資者注意的是一些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段,通過對項目的包裝宣傳,從而促成了銷售價格虛高。這樣商鋪就喪失了昇值的空間。因此投資前進行詳細的考察,理性投資非常關鍵。
商業街商鋪——風險潛力並存
商業街的『經典』旺鋪,可以說是很多投資者渴望而不可求的商鋪投資類型。渴望是因為其優越的商業氛圍、穩定的客流量決定了該類商鋪運營收益水平較高。不可求是因為其租金或單位面積價格成倍增長,高不可攀,在商業較發達的城市甚至會出現千金難求,一經推出即被投資者購租一空的局面。
目前沈陽最成熟的商業街首推中街和太原街,就現在情況看,兩條商業街遠未達到千金難求的局面,特別是太原街在今明兩年都有大量的商鋪上市,投資者選擇餘地較大。
由於太原街正處於昇級改造階段,因此在此區域投資商鋪,應對未來的規劃進行透徹了解。而在商業街改造昇級階段投資商鋪也不失為一個有利時機。
另外,商業街商鋪的投資回報率高,風險也會相應增加。商鋪投資專家認為,在目前的市場上,這類位置佳、地段好的所謂『經典旺鋪』,其價格已經被抬昇到一個很高的價位區間,如果盲目入市,存在巨大的套牢風險。
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