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房地產市場到底怎麼了?是健康發展還是泡沫嚴重?房價是要進一步上漲還是要適度調整?房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。對此,社會上有截然不同的兩種聲音:一種聲音認為我國房地產市場固然存在一些問題,但樓市不存在泡沫,價格還應進一步上漲;另一種聲音則認為樓市泡沫已相當嚴重,已經到了必須高度重視的時候。
爭論一:房價與收入比偏高算不算泡沫?
房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。按照世界銀行的標准,發達國家的房價收入比一般在1.8?5.5倍之間,發展中國家合理的房價收入比在3?6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍,而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。泡沫論者則堅持把房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據。
對於這個事實,無泡沫論者認為這並不能說明我國樓市有泡沫。對於我國居民的收入,有兩個事實需要考慮:一是納入中國家庭收入統計的收入只是全部家庭收入中的一部分,還有很大一塊隱性收入沒有統計進來;二是我國正處於經濟高速發展時期,居民收入增長很快,例如根據國家統計局的數據,北京人均收入增長連續8年超過10%,而房價年漲幅則低於10%。
爭論二:房租背離房價算不算泡沫?
房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標准。在這一輪房價上漲的過程中,出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大,有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。泡沫論者把這種房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。
無泡沫論者卻不這樣看,他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成,在房屋價值增長很快的情況下,租金收入在收益中所佔的比重很小,所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫,目前樓市還具有投資的價值,因為房價會進一步上漲。
爭論三:住房空置率低算不算無泡沫?
我國房地產市場出現供需兩旺、量價齊增的現象是認為樓市無泡沫的一個重要論據。2004年二季度,上海房價漲幅居全國首位,但同時銷售面積也增加了20%左右,說明房地產價格上漲有堅實的需求支橕,因此,從另一個國際上通用的衡量樓市泡沫的指標——住房空置率來看,我國房地產市場也不存在泡沫。我國2004年8月底,商品房空置面積0.97億平方米,同比減少0.8%,比上年底減少3%;上海商品房空置率下降為2.7%,比國際警戒線的下限還低0.3個百分點。這說明當前的房地產空置問題並未惡化。
泡沫論者對房地產市場的需求和空置率都提出了質疑。他們認為目前房地產需求旺盛和低利率有很大的關系。目前CPI指數在5%以上,使得實際存款利率和按揭貸款利率都是負值,這是很多居民采用購買房產的方式來保值資產的重要原因。其次,我國的房地產市場剛剛起步,購房的人都是高收入者,這明顯誇大了我國居民的購買能力。但目前這些消費者的需求已經得到了滿足,還用他們的支付能力來代替普通居民的支付能力,實際上是誇大了有效需求。還有一個是投資性需求所佔的比重過高,已接近20%的國際警戒線。
爭論四:房價上漲是成本上漲造成的嗎?
無泡沫論者認為這幾年房價的快速上漲,並不都是投機炒作造成的,而是由於建房成本的提高導致的。首先是各種材料費、人工費逐年上昇。據統計,從2001年到2004年上半年,鋼材價格上漲了50%左右,混凝土價格上漲了60%左右,僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。其次,根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》,新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高,這必然也增加了開發成本。更主要的是,這幾年隨著土地市場的改革深入,『招拍掛』逐漸取代了原來協議出讓土地的方式,使得土地成本大大提高。開發成本的上昇使得房價大幅上漲,這和樓市泡沫沒有關系。
泡沫論者則批評無泡沫論者上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系,認為不是成本上昇推動房價上漲,而是房價上漲導致成本上昇。特別是土地,不是土地價格決定房價,而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模,對土地的需求增加,造成地價上漲。
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